部分财务数据有所好转

　　一季报显现积极变化

　　根据中投证券对房地产行业92家上市公司08年年报和09年一季报综合比较分析，部分财务数据在今年一季度已出现好转迹象，主要体现在预收账款显著增加、净负债率有所下降和销售收入出现增长等三方面。

　　08年房地产市场深幅调整，行业营业收入和净利润增速大幅下降，09年一季度销售回暖尚未体现在报表中，但09年一季度预收账款增长显著，预计09年行业整体增长超市场预期。2008年房地产行业92家上市公司营业收入增速从07年的47%下降到16%，归属母公司所有者净利润增速从07年的89%下降到9%;09年一季度上述增速大幅减缓，营业收入同比下降8.5%，归属母公司所有者净利润同比下降22.9%。09年一季度预收账款大幅回升，92家上市公司预收账款比08年末增长17.8%，而08年一季度仅比07年末增长5.3%。

　　净负债率下降，09年一季度销售有所回暖，行业资金压力有所缓解。08年末，房地产行业92家上市公司资产负债率为62.9%，比07年末上升0.2个百分点，扣除预收账款后的负债率和净负债率分别比07年末上升4.3和13.1个百分点。09年一季度末，资产负债率为63.7%，比08年末上升0.8个百分点，但扣除预收账款后的负债率和净负债率分别比08年末下降0.7和2.3个百分点，这是近期各地楼市复苏，开发商销售回笼资金大幅增长，资金压力缓解所致。

　　09年一季度毛利率下降，销售收入增长，09年净利润同比有望正增长。从08年的盈利指标来看，房地产价格的调整尚未体现在盈利水平的下降上，08年行业的各项盈利指标基本与07年持平。08-09年的价格调整将反映在09年的结算收入中，09年毛利率和净利润率预计低于08年3%-5%点。09年一季度毛利率同比下降4.5个百分点，低于08年全年下降1.4个百分点的水平；扣除营业税金及附加后的毛利率同比下降4个百分点，低于08年全年1个百分点；销售净利率同比下降3.2个百分点，低于08年全年1.6个百分点。但由于09年主要城市一季度销售收入同比增长超过100%，预计上市公司09年全年销售增长将在20%以上，销售增长将抵消毛利下降带来的不利因素，预计09年是近年地产行业毛利的低点。

　　行业集中度继续提高。08年营业收入排名前10名的上市公司其营业收入合计占到行业的53.5%，比07年提高了3.5个百分点，万科占到行业全部营业收入的21.2%，基本与07年持平。2005至2008年，营业收入排名前10名的公司，其营业收入占比从40.5%提高到53.5%，行业在加速整合过程中集中态势显著。

　　四方面

　　寻找投资机会

　　不过需要提醒的是，大部分行业分析师都对房地产市场全面回暖持谨慎乐观态度，具体到个股的交易机会上，综合山西证券、海通证券、长江证券、金百灵投资等观点，主要集中在以下几个方面：

　　一、在世博会、迪士尼、双中心等多个概念影响下的上海板块的投资机会在未来几年中长期存在。具体上市公司分为两类：一是在原南汇区已有大量土地储备等不动产资源的相关上市公司，如中华企业、海博股份等；二是主导浦东新区所辖的四大国家级开发区的陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥等公司，因有望获得更多的土地储备资源，并将由此从中显著受益。

　　二、从行业复苏角度，深圳等区域的房地产复苏迹象较为明显。深圳地区房地产股可积极跟踪，当然也包括业务总量中拥有大量深圳商品房销售比重的品种，招商地产、金地集团、沙河股份、深长城、深振业等品种就是如此。

　　三、国家政策持续放松地产企业银根，流动性将再次成为主导行业发展变化的关键性因素。企业层面流动性的释放，将意味着房价逐步稳定、土地成交逐步活跃、以及新开工增加。这样的释放，最直接提升了地产行业中小公司的估值水平，这些企业彻底走出资金链的危局，属于反转类型投资机遇，如广宇集团、上实发展等。

　　四、从市场层面，比如大股东定向增发价格高的，每股净资产高的，或者有业绩承诺等因素的个股，云南城投、阳光发展、中江地产等可跟踪。(本报记者 沈 明)