楼市价量均增、土地交易初现回暖、房企资金松动、财报数据有所好转，但大部分分析师对房市全面回暖保持一份谨慎

　　上周，房地产股整体活跃，板块指数周涨幅达到11.26%，尤其在周末当股指受到煤炭石油等权重指标股打压时，地产股责无旁贷地担当起多头先锋，在以“万、保、金、招”为首的优质地产股带领下，大盘稳住阵脚，收盘终于站上了阔别9个月之久的2600点。

　　价量有变动

　　楼市初显小阳春

　　4月份各地楼市尽管成交走势有所分化，但回暖还在持续。值得关注的是，随着销售回暖的持续，房价开始回升。当月各地推盘量均有所增加，但由于市场消化速度更快，北京、上海和深圳等地的可售商品房存量继续回落。总体来说，一、二线城市商品房交易继续放量，维持在历史较高水平。

　　根据东海证券研究所跟踪的国内15个城市：福州、厦门、武汉、深圳同比增幅均超过200%，分别达到331.7%、279.9%、276.9%、210.3%；杭州、深圳、长沙、南京、天津、西安同比增幅均超过100%，分别达到197.5%、178.4%、147.6%、140.9%、124.0%、107.3%；上海同比增幅也高达92.3%。与此同时，一些城市成交量环比仍呈增长态势。

　　同时，一、二线城市商品房成交均价有所企稳，环比普成结构性涨势。4月，除少数城市以外，国内一、二线城市商品房成交均价基本企稳，畅销、低总价商品房普遍呈现上涨态势，即房价环比呈现结构性涨势：杭州、厦门、深圳成交均价环比涨幅均超过10%，分别达到14.7%、11.6%、11.1%；长沙、苏州、福州、天津环比涨幅分别为5.1%、4.0%、2.6%、2.2%；只有昆明、武汉、西安环比出现下跌，跌幅分别为7.5%、2.5%、1.6%。

　　“地王”再现

　　开发商资金、信心双升温

　　四月最大看点是土地市场有所回暖和“地王”的再现。先是温州原温州长运集团有限公司地块以19607元/平方米的成交楼面价格，成为09年目前为止的“单价地王”。再是大连金赛置地有限公司以37.48亿的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块，成为本月总价“地王”。此外重点住宅地块更是出现多轮竞价和成交明显溢价的火爆场面。深圳位于回龙埔平西路和爱心路交会处2宗捆绑地块，14分钟内举牌113次，以高出底价2.7亿的价格成交，地块溢价51%。上海青浦徐泾镇3号地块有10家开发商参与竞价，金地以5.6亿摘得地块，地块溢价水平高达82%。重庆渝北区观音桥组团E分区地块经过14家开发商19轮竞价后，以4900万元的价格被重庆仁强收入囊中，地块溢价43%。

　　联合证券认为土地市场的初步回暖，再度印证了部分人士认为的当前楼市初步回暖的观点。

　　项目资本金比例下调

　　为房企资金松绑出实招

　　近期国务院发布商品住房项目资本金比例将下调的通知，为房企资金松绑，使房企的负债能力以及滚动开发能力都进一步提高。正如国务院公告所言，此举是为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构。

　　房地产开发投资占固定资产的比重在20%以上，对拉动固定资产投资有着举足轻重的作用。由于房地产开发商对后市的谨慎态度，自08年7月开始，房地产开发投资增速不断下滑，09年3月，房地产开发累计投资同比增长仅为4.1%，而在去年同期增速为32.3%，增速下降87.3%。下调房地产开发项目资本金比例有利于调动房地产开发商的投资积极性，特别是对于资金链更为紧张的中小开发商。

　　广发证券认为，对于已开工项目，项目资本金比例的下调有利于提高房地产开发企业的资金的周转率，有助于缓解开发商的资金压力。对于新开工项目，项目资本金比例的下调能起到一定的刺激作用，但是影响有限。开发商普遍对后市持谨慎态度，成交量是关键决定因素，除非接下来两到三个月的住宅销售量能够基本或大致维持在目前的水平，否则开发商很难大规模的增加新开工项目。