它是一条地产“大鲨鱼”。

　　163亿股本，市值最高时超过2000亿港元。

　　它曾催生出中国首富。

　　26岁的杨惠妍因持有其96亿股股份，在2007年身家超过160亿美元。

　　它叫“碧桂园”。

　　它曾创下内地房企在港融资的最高纪录：148.49亿港元，股价一度攀升至14.18港元。但如今，股价狂泻九成，市值已大幅落后于“广东地产五虎”的合生创展、富力地产等。即便放在A股比较，它也排在万科、保利、陆家嘴和招商之后，屈居第五。

　　对赌协议、并购ATV、进军煤制油、大裁员，碧桂园从不缺少新闻，但理财周报始终关注的，仍是其地产业务本身和财富逻辑。

　　得知“碧桂园项目大停工”的传闻后，理财周报记者走进碧桂园楼盘现场，研究其各项财务数据，从项目、财务、模式三个层面出发，解读真实的碧桂园。

　　我们希望找出答案：“大鲨鱼”是怎么被抛到浅海滩上的。(特别报道：财富故事编辑组、粤港新闻中心)

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　　碧桂园独家回应理财周报：

　　“无大量存货积压；可动用资金40亿；暂不出售土地”

　　日前，就房地产销售、资金等问题，理财周报记者书面致函碧桂园方面采访。碧桂园方面回复称，没有“大量存货挤压”，今年现房未售比例与往年相比，没有大幅增加,其在2008年下半年可动用资金超过40亿元，完全有能力偿还借款。

　　理财周报：依据碧桂园2008年中报，在建工程中已预售面积占比在建可销售面积只有10%。碧桂园对于目前形势下，房地产销售的前景如何看待？如何有效消化目前的存货？此外，碧桂园房地产储备(持作未来发展建筑面积)尚有3070万平方米，这部分资产目前的市值与实际成本之间存在多大差异？其开发进度是否受到影响？

　　碧桂园：关于“存货”问题，必须说明的是，碧桂园并没有“大量存货积压”。今年，现房未售比例与我司往年对比相仿，没有大幅增加。公告显示我司已竣工未销售总建筑面积较往年相比较大，但实际上其中的相当部分已经预售，因为2008年年底办理竣工验收备案，而合同交付日期为2009年1-3月份，故仍纳入为“已竣工未销售总建筑面积”的分类。竣工日期与合同交付日期不一致是房地产行业内较为普遍的现象，因发展商通常还要进行现场绿化、物业管理等后续工作。随着交付进程的开展，这部分数字将在公告中大幅减少。

　　理财周报：传闻碧桂园旗下的许多在建楼盘，目前处于暂停开发状态。碧桂园能否提供目前在建工程的数据、开发进度以及2008年完成的开发情况？碧桂园项目开发受到金融危机的影响程度如何？

　　碧桂园：我司已经将已领取国土证的物业发展可建建筑面积的开发进程明细以通讯形式公布，请查阅相关通讯。(碧桂园2月通讯显示：截至2009年1月31日，碧桂园已取得国土证的可建建筑面积约4438万平方米，其中已获施工许可证的可建建筑面积约1420万平方米，已完成规划设计并上报政府部门审批的可建建筑面积约638万平方米——理财周报注)

　　在国际金融海啸之下，中国经济受到一定的冲击，尤其是沿海城市进出口贸易首当其冲，房地产行业也未能幸免。不过，碧桂园的商业模式是选择在一线城市郊区及二三线城市新城区，该区域受金融海啸的直接影响较小。再加上碧桂园产品在业内以性价比高为显著特点，同时产品线丰富，有广阔的大众市场，受到的冲击较小。

　　理财周报：碧桂园截至2008年中期借款65.99亿元，其中18.86亿元属于一年内的短期借款。公司是否存在较大的资金压力，或有可能出售抵押的土地？

　　碧桂园：虽然公司有18.86亿元的一年内短期借款，不过在2008年下半年，碧桂园可动用资金超过40亿元，完全有能力偿还借款。

　　碧桂园一直致力于保持稳健的财务状况，加上高性价比产品受市场认可，销情较为理想，资金回笼情况良好。在加强销售的同时，加强内部管制，通过开源节流保障公司的稳健运营。目前，公司暂无出售土地的计划。

　　理财周报：碧桂园与美林国际的股份掉期协议、土地增值税拨备，以及为买家的按揭担保(99亿元)，这些风险敞口将多大程度影响公司利润？公司对此如何评估？

　　碧桂园：碧桂园有关股票掉期的条款及面临的风险已经于公告中披露。公司于股份掉期有效期内已经提供了250百万美元抵押品。于股份掉期终止日期之前，即于2013年2月或者选择性提早终止事件日，股份掉期由于本公司股价波动而产生的公允价值变动并不会对本公司的现金流或正常营运构成影响。于股份掉期终止日期，股份掉期由于股份价值下跌所产生的最大损失并不会超过抵押品价值，即250百万美元。

　　作为一家依法守法、诚信纳税的房地产企业，碧桂园按照国家税法的规定，足额计提了土地增值税拨备。这是碧桂园作为一家企业在盈利的同时所必须承担的社会责任。

　　理财周报：依照港交所信息披露，碧桂园股东杨惠妍持股从2008年4月的58.5%增加到2008年10月的59.12%，同时股东杨贰珠持股由9.67%减持到5.94%。股东苏汝波和区学铭也有减持股份。上述股权变化的原因是什么？

　　碧桂园：杨惠妍作为公司的最大股东，在2008年多次增持公司的股份，显示出主要股东对公司的未来发展充满信心。而股东苏汝波和区学铭减持股份，属于个人投资行为，在此我司不予置评。

　　理财周报：公开资料显示，目前汇丰持有碧桂园11.43%股权、高盛(亚洲)持有4.85%股权。请问这两大机构持股结构是什么？是机构本身看好公司而买进，还是代投资者持有？碧桂园是否有引入外来投资者、以优化资金结构的想法？

　　碧桂园：汇丰、高盛(亚洲)两大机构为代股东持股，本身并没有持有这么多股权。最新的持股情况可查阅市场上公开的股东持股资料。

　　理财周报：碧桂园除房地产开发以外的其他业务(物管、酒店)，去年的经营状况如何？

　　碧桂园：公司2008年的经营状况将会在2008年年报中对公众披露，但涉及香港上市条例限制，不便于在这个阶段对外透露。汪江涛/文