季度资金净流入排名No.1-房地产

　　2008年三季度宏观经济加速下滑，深层原因是房地产行业投资增速大幅下降。三季度经济减速明显加强，第二产业增速放缓是拖累经济的主要原因，其中与房地产行业密切相关的重工业增速更是快速下滑，而直接原因是三季度房地产投资增速大幅下降，商品房施工面积和新开工面积增速出现负增长。

　　救市政策将在2009年二季度开始陆续显现效果。此次救市政策力度空前。研究历史上五种手段(首付款比例变化、购房贷款利率变化、通过言论改变预期的策略、货币供应量变化、商品房供应量变化)对需求的影响时滞，推断救市政策可能在2009年二季度开始刺激需求增长。

　　放松二套房政策仍存较大预期。在房价下行过程中，投资需求的释放可能更快于刚性需求，未来通过放松二套房政策进一步激活房地产市场需求的可能性较大。

　　市场基本面要素面临压力，将导致短期房价继续下行，但各要素有望在2009年陆续好转，并在2009年底走出低谷。重点关注的基本面要素是商品房库存量、保障房供应量、房地产行业资金状况、地价成本、购房支付能力。12个主要城市多余库存压力预计2009年底有效缓减；保障房建设也并非商品房市场的绊脚石；货币政策放松，房企开发资金压力将在2009年逐渐好转；高地价土地将陆续入市，约束房价下跌幅度；若2009年整体房价下行约14%，房价收入比将降至1990年以来的历史低位，居民购房支付能力将大幅增强。

　　12座城市总体成交量连续五周环比上升，较上上周(12.1-12.7)环比上升4.74%。长三角连续两周下降，环渤海则连续两周回升，珠三角有所下降，其他区域止跌反涨。在可以统计同比增长率的7座城市中，南京和天津同比回落，上海和武汉连续三周同比上涨，北京和杭州单周同比上涨，而深圳则持续23周同比上升。12个城市中，有7个城市环比上升。

　　成交套均面积上升。除武汉外，11个城市本周成交套均面积为100.38平方米，较上周提高0.81平方米，较上上周下降1.53平方米。12个城市中，北京，深圳和重庆市场成交套均面积继续在100以下，上海本周恢复小户型主导市场的局面，另外8个城市成交套均面积都在100以上。

　　6座城市库存去化周期平均为52.73周，较上周下降5.08%，较上上周则下降11.8%，库存压力持续五周下降。

　　12月17日房地产新政的出台以及22日的进一步降息将刺激房地产市场继续好转。在中央政府政策的指引下，将会有更多的地方政府出台刺激房地产市场的政策。而商品住宅供给的减缓，市场供求结构矛盾的缓解以及针对刚性需求产品的推出，市场预期仍将有所好转。

　　房地产行业的调整格局将会继续，但积极因素正在逐渐增多。政策面和市场自身基本面将推动行业在2009年见底，而从估值角度看，行业市盈率处于历史低位，同A股其他行业相比也具有优势。

　　万科A

　　截至2007年末，公司合计可结转项目资源1136万平方米(其中公司权益部分约为994万平方米)，2007年内新增可结转项目资源504万平方米，其中新增的西安、沈阳等优质项目资源2-3年后将会为公司的持续高速增长作出贡献，公司基本完成三大核心区域(长三角、环渤海和珠三角)和三个重要城市(沈阳、武汉和西安)共14个城市的全国化战略布局。

　　2007年公司入选“中国房地产20年20强”。公司连续第五年跻身国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构共同评选的“中国房地产上市公司综合实力10强”之列并入选“中国房地产上市公司财富创造能力十强”。公司荣获由焦点房地产网评选的“2007中国房地产新视角领导力品牌”。

　　截至2008年三季度，公司预收账款为72.69亿元，比年初增加91.63%；公司拥有货币资金80.21亿元，比期初增加55.1亿元；存货达到265.91亿元，比年初增加42.77%；公司08年上半年实现销售面积47.6万平方米，同比下降11.97%；销售金额49.72亿元，同比增长5.29%。

　　公司2008年主要开发项目共32个，计划开工面积261万平方米、计划竣工面积186万平方米。截至2008年中期，公司已开工面积约110万平方米，竣工面积约20万平方米。大部分计划竣工面积集中在年底完成，公司预计年初制订的目标将会达成。公司下属深圳金地物业管理公司专注于公司开发物业的管理服务，积累高端物业及写字楼、商业物业管理经验，至2007年末管理项目33个，在管面积330万平方米。

　　谨慎氛围下，刚性需求凸显，而决定行业长期发展趋势的基本因素并未改变。万科的发展战略高瞻远瞩，在行业调整期采取主动应对的措施，显示出很强的市场理解能力和应变能力，其行业领跑的优势将不断扩大。我们维持对公司2008-2010年EPS分别为0.48元、0.55元、0.78元的业绩预测，维持“推荐”评级。

　　预测公司2008年及2009年EPS分别为0.38元及0.42元。对应PE分别是21X与19X。公司每股NAV为5.24元，P/NAV为1.5X。从估值角度，公司股价并没有被低估，相对于其他房地产公司尚有一定溢价。从四季度房地产股反弹以来，公司股价涨幅已达64.58%，我们认为股价上涨的主要动力在于政策变化带来的市场预期的变化。基于市场仍在预期更多的政策出台，我们判断房地产股继续反弹的空间仍在。但提醒投资者注意估值风险。

　　预测公司2008年-2010年营业收入分别为409.70亿元、458.78亿元、560.89亿元，2008年-2010年归属于母公司的净利润分别为49.39亿元、59.43亿元、72.79亿元， 2008-2010年EPS分别为0.45元、0.54元、0.66元。至于2009年以后的存货跌价准备，考虑到相关情况极难预测，我们暂不做考虑。考虑到其对市场周期准确的把握能力和灵活的市场应对策略，因此，我们维持对公司“增持”的投资评级，6个月目标价8元。