综述

   “井喷”不持久新政效果未显

　　舆论总处于真假喧嚣之中。近日,深圳市国土房产局网站成交统计的表面数据,让部分市场人士聒噪了一把。

　　11月1日,深圳楼市一手房成交量,由之前的50套左右爆升到新政实施后的232套,迎来市场多方人士第一次欢呼。

　　11月4日,深圳二手房成交猛增到上一周日均成交的5倍,同时也创下今年二手房单日成交量的最高纪录。市场第二次振奋了。

　　然而,这种“井喷”现象并不持久,高峰成交仅一日之后,成交又大幅回落。并且,从稍长的一段时间看,深圳楼市近段的平均成交量变化并不明显。

　　分析人士表示,此现象表明房地产新政的效果还没有稳定,并且现在楼市新政完全没有落地,深圳各银行未发放一笔新房贷,税费也没有得到减免,购房者可能是在不知晓市场实情的状况下,盲目出手买房。专家提醒,市民可再等待一段时间,等新政真正落地,形势较为明朗之后再决定是否置业。

　　上周新房成交量仅微幅下滑5.6%

　　根据世联地产的监测数据,从上周整体成交情况来看,深圳一手房市场共成交623套,较前周有小幅下滑,环比下降5.6%,同时成交均价为13617元/平米,较前周略有下调,环比下降3.2%。上周,一手房关外成交量较大,成交433套,占全市总成交量的69.5%；关内成交190套,占全市总成交量的30.5%。从各片区的成交状况来看,关外的宝安区以成交287套保持第一,占全市成交量的46.1%；在均价方面,龙岗区以7738元/平米的均价成为全市最低。

　　中国指数研究院深圳分院发布的更为详细的数据显示,本周全市商品住宅成交总套数为623套,平均每日成交89套,环比减少5.61%；总成交面积为6.52万平方米,平均每日成交0.93万平方米,环比减少1.02%；总成交金额8.89亿元,日均成交约1.27亿元,环比减少4.27%。本周成交量出现微幅回落。从每日成交情况来看,本周单日成交套数最高为232套/2.17万平方米,比上周单日最大成交套数多68套；本周单日最低成交套数为33套/0.35万平方米,比上周单日最小成交套数少7套。成交面积最高周日六为2.17万平方米,周四最少为0.35万平方米。从走势图可以看出,周六宝安部分楼盘热力劲销,直接拉升全市成交量。

　　价格方面,本周深圳商品住宅成交均价为13617元/平方米,环比下跌3.28%。全市商品住宅成交均价环比上升的区域有福田区、南山区和盐田区,涨幅分别为8.55%、7.44%和24.65%,这三区主要因为成交结构的变化导致价格上涨；全市商品住宅成交均价环比下跌的区域有宝安区、龙岗区和罗湖区,跌幅分别为9.23%、9.83%和11.66%；宝安、龙岗两区部分在售楼盘继续调低促销价格,再加上这两区成交量大比例增长,对拉低全市成交均价起到一定作用。

　　记者通过采访了解到,受新政影响,看房客户签约意向不高,导致上周的成交量有了一定下降幅度,开发商在楼盘促销上也进行了收缩。还有部分开发商不顾成交量的萎缩,而逆市提价。对此,美联物业(深圳)市场研究部王军鹏表示,中央之所以出手救市,是缘于市场成交清淡,而不是因为价格趋低,然而从政策出台前后一周的表现来看,市场反映与政策本意背道而驰。购房者在经历2007年的楼市过山车后,较之前要理性许多,在宏观面没有好转的情况下,购房者断然不会贸然出手。楼市恢复的惟一指标就是成交量。供应方若借口政策利好而提价,则政策效果将大打折扣,购房者错过前几年入市时机,也不会急于此时出手,从而使成交继续萎缩,这将迫使中央出台更为优惠的政策。尤其在降息预期的前提下,购房者更没有大举入市的理由,所以供应方的热情或许是其“一厢情愿”。

　　二手房成交下跌近5成

　　在二手房方面,美联物业成交数据显示,上周深圳市二手房均价为12388元/平方米,环比下降7.53%,从二手成交个案看,价格正趋于稳定,变化浮动范围不大。

　　但是,二手房成交在上周下跌幅度较大。受即将出台的调控政策影响,上周楼市观望气氛浓厚,成交量下跌明显,全市共有446套二手房成交,环比下跌45%。六区成交量都大幅下降,其中南山区上周二手房成交61套,环比降幅为61%,为六区之最。表现最好的区域为福田区,共成交二手房125套,成交量居六区之首,环比减少38%。罗湖、宝安、龙岗环比分别减少49%、26%、45%,盐田上周无成交记录。

　　“二手房业主抱有很大的幻想,许多业主撤下以前的挂单希望新政出台后能够返价。”中原地产宝安区总监郑昌洪表示,在新政出台前出现了两例业主“返价”的情况,因为之前买家“砍价”太多,卖家如今想要等交易税降低后,把节省下来的税费算到房价中,总价卖贵几万元。同样情况并不少见,布吉片区中介工作人员告诉记者,一位二手房业主听说降低了契税和印花税等,认为政府救市房价必涨,迅速将单价5850元/平方米的房子调高至6150元/平方米,导致原本已达成意向的买家无奈放弃。

　　美联物业南山区总监孟祥义向记者表示,在二手房交易中,由于缴税是以房产证上的买卖价格来计算的,所以90平方米的二手房价格往往只有60万左右(三四年以前),实际上,最后能节约下来的税费只有60万×(0.5%+0.05%)=3300元。“相对于动辄几十万元的总房价,这节省下来的两三千元实在是太微不足道了,对二手房市场影响不大。如果要见效,减免营业税会更明显。”

　　本周二手房短暂飙升后回落

　　虽然上周二手房大跌,但在本周一,二手房成交突然发力,飙升到326套,是上一周日均成交的5倍,同时也创下今年二手房单日成交量的最高纪录。世华地产市场研究员鲁晓芳表示,这一现象并不奇怪,上周有很多人,为了享受到降税降息优惠政策,就等到11月1号再到国土房产局过户或备案而已。

　　在周一上午11时30分许,记者来到位于福田区振华路设计大厦二楼的市房地产权登记中心福田登记点,与往日相比,当天来办理产权登记过户的人多了许多,有些人在填表,有些人拿着材料在耐心等待。据这里的一名保安介绍,当日来排队拿号的人很多,大概10点多钟,已发出了95个号,之后就提前停止发号了,很多来得稍晚的人就不得不等到下午再拿号。

　　虽然周一成交量放大了,但专家认为并不能由此盲目乐观。世华地产市场研究中心总监肖小平告诉记者,从世华地产各大地铺的成交量来看,在出台降税降息等救市措施之后,的确有过一波成交热潮,因为有一部分买家担心房价会开始上涨,所以急急入市。但是这波热潮持续不到两周,市场上又被浓厚的观望气氛笼罩。记者注意到,在周一爆涨之后,周二、周三深圳二手房成交量迅速回落。

　　美联物业市场研究部研究员冯永恒说,不能单看一天的成交量,从稍长的时间摊薄来看,其实当前的二手房成交量跟以前差不多。初步统计,10月10日-10月22日,这13天时间里深圳二手房共成交1523套；10月23日-11月4日,同样一段时间深圳二手房共成交1165套,比较之下,近段时间的二手房成交还是稍微下降的。

　　令人疑惑的是,事实上自楼市新政出台后,至今在深圳还完全没有落地实施。深圳各银行未发放一笔新房贷,税费也没有得到减免,深圳税务部门称还没有接到国家的通知。在这种楼市“真空期”无奈延长的时期,为何购房者还如此仓促购房?

　　有业内人士表示,现在业主和买家的心理上在进行激烈较量。在新政出台后,不少业主对楼市后市走势乐观,憧憬政府出台措施可以促进楼市回暖,并预期政府“救市”将有利于物业保值增值,少部分业主有了上调价格的预期。而买家则是开始集中看楼、密切关注银行房贷细则出台,少部分买家听说万科下半年放权各地灵活营销后,预期一手房价格会继续下调,对二手房继续等跌；而大部分刚性需求者则是希望出手,可以预期政策细则出台以及市场走势明朗后,刚性自住需求买家将率先入市,在买卖双方找到“价格契合点”。

　　冯永恒表示,现在购房者稍嫌“盲目”,可能是因为他们还不熟悉市场,还不知晓现在银行未发放过新房贷和政府还未执行税费减免的细节。他提醒说,在当前新政还未落地的情况下,购房者可再等待,弄清市场状况和形势,再决定是否出手。当前经济大环境仍然没有明朗,置业者不能急于乐观。

　　美联物业南山区总监孟祥义介绍说,二手房买卖与新房买卖不一样,在上个月成交的二手房,买卖双方业主不可能再拖一个月过户,许多急于自住或买房过年的买家,既然成交了就无所谓了,所以二手房过户就形成了一个高潮。但买新房的人就不一样了,许多买新房的是为了换房,现在经济大环境和房地产形势都没有平稳下来,换房需求不可能这么快被激发出来。(记者卢先兵 丁侃)