2007年3月爆发的美国次贷危机引发全球金融市场动荡加剧。花旗、贝尔斯登、美林、摩根、瑞银等一大批著名金融机构，2007年度都因次级贷款发生巨额亏损。贝尔斯登因支付危机被摩根大通以低价收购，成为危机发生以来第一家倒下的大型金融机构。全球股市出现大幅下跌和剧烈动荡，因次贷问题引发的金融市场危机还在加剧。据有关研究机构估计，次贷危机的损失可能超过7000亿美元。同时，中国资本市场也受全球次贷危机影响发生动荡。深刻认识美国次贷危机的形成机制，对防范我国房地产信贷风险，具有十分重要的借鉴意义。

　　违规行为造成次贷危机

　　在当前更为广泛的调查中，联邦机构正在调查抵押贷款公司是否存在利息矛盾、伪造账目、内幕交易，以及抵押证券是如何提供给投资者的，是否存在违规借贷问题等。美国证券及交易委员会还在进行大约36宗民事调查，以查清次级抵押贷款究竟是如何形成的，以及相关证券的价值是如何估算的

　　美国次贷危机，是指房地产市场上的次级按揭贷款因债务人无法偿债而引发的金融市场危机。次级按揭贷款，是相对于给资信条件较好的客户的按揭贷款而言。通过抵押形式，对收入低、没有或缺乏足够还款能力证明，或者其他负债较重、资信条件较“次”的住房购买人发放贷款。美国的房地产市场按揭贷款大致可以分为3个层次：优质贷款市场、“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高、债务负担合理、风险小的优良客户，按揭利率相对较低。次级市场是指信用分数低、收入证明缺失、负债较重的客户，如美国的低收入阶层和新移民。而“ALT-A”贷款市场是介于二者之间的灰色地带，泛指那些信用记录不错，但缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件的客户。次级市场和“ALT-A”贷款市场都是高风险市场，按揭利率比优质贷款高，次贷危机就是这部分市场出现问题引发的风险。

　　美国次级抵押贷款证券市场产生的风险有一套复杂的传导机制。在美国，个人贷款者是向抵押贷款公司而不是直接向银行申请抵押贷款。抵押贷款公司将抵押贷款出售给商业银行或者投资银行。银行将抵押贷款重新打包成抵押贷款证券后再出售给购买抵押贷款证券的投资者，转移风险。同时，银行会与抵押贷款公司签署协议，要求抵押贷款公司在个人贷款者拖欠还贷的情况下，回购抵押贷款。银行还会购买一些信用违约互换合约，相当于购买一种对抗抵押贷款违约率上升的“保险”，来进一步分散自己的风险。次级按揭贷款出现风险，是一系列综合因素发生作用的结果。

　　次贷危机爆发后，美国联邦调查局(FBI)于2008年初开始对14家公司在次级抵押贷款中可能存在的会计欺诈、内幕交易等违规行为展开调查。3月，又开始对全美最大的抵押贷款银行Countrywide涉嫌欺诈展开调查。这些公司的抵押贷款业务均受到毁灭性的次贷危机拖累。据报道，2004年至2007年之间，Countrywide抵押贷款业务的“服务性证券组合”突破1万亿美元。Countrywide于今年1月份接受了美国银行(Bank of America)40亿美元的并购要约。在美国司法部与联邦调查局对其展开调查前，Countrywide已经在接受美国证券及交易委员会(SEC)调查，并因为退休金基金涉嫌证券欺诈而遭到集体民事诉讼。在当前更为广泛的调查中，联邦机构正在调查抵押贷款公司是否存在利息矛盾、伪造账目、内幕交易，以及抵押证券是如何提供给投资者的，是否存在违规借贷问题等。美国证券及交易委员会还在进行大约36宗民事调查，以查清次级抵押贷款究竟是如何形成的，以及相关证券的价值是如何估算的。除了美国联邦调查局与证券及交易委员会之外，数个州的调查人员也正对抵押贷款业展开独立调查，以弄清相关公司是否违反了联邦借贷与民事权利法律，操纵误导少数借款者借进成本更高的贷款。

　　我国房地产贷款安全吗

　　如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全

　　我国的房地产贷款规模近几年发展迅速，并对银行业盈利能力和资产安全有较大影响。据上海银监局2008年2月发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》称，截至2007年12月末，全市中资银行商业性房地产贷款余额5137.62亿元，比年初增加452.88亿元，同比多增63.28亿元，房地产贷款余额同比增长10.58%。2007年，上海中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业。截至去年12月末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。在房地产市场波动加剧及宏观调控不断加强的同时，房地产信贷运行与市场之间的关联更趋密切，无论是银行、房地产开发企业，还是房贷借款人，都面临因房价波动而带来的压力与风险。针对这种状况，上海银监局表示，将加强宏观监管，关注信贷资源向房地产业聚集的趋势，适时提示各银行重视潜在的系统性信用风险，制订并实施合理、科学的信贷政策，分散、管理、控制房地产信贷风险。

　　比较我国房地产市场与美国次级按揭市场，二者存在很大不同。最为主要的是住房抵押贷款人一般都是直接向银行申请贷款，没有复杂的衍生产品。同时，房产首付在20%，政策上不允许发放零首付贷款。但是，也要看到我国住房抵押贷款存在的风险。

　　一是贷款首付比例较低及虚假信用，存在大量投机性借贷。在房地产“新政”实施前，我国居民房地产贷款首付比例为20%。但实际操作中，也存在虚假操作的情况。据报道，2004年上海曾经发生过有人贷款7800万元，购买128套住房的重大违规贷款行为，就是通过假信用的方式进入的。

　　二是超支付能力贷款不断增加。按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，很多人不能满足这一基本标准。有人从单位或找他人随意开出假的工资收入证明。银行信贷人员和房产销售人员为提高房屋销售和贷款业绩，甚至明确告诉贷款者只要能开到证明就放款。用假的收入证明、工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款，无疑埋藏了巨大的潜在风险。

　　三是贷款利率增长快，导致部分债务人丧失支付能力。近年来，央行数次提升贷款基准利率。2004年10月29日从5.31%提高至5.58%；2006年4月28日金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点至5.85%。经过连续10多次上调，目前一年期贷款基准利率已提高到7.47%，这对信用差、还款能力不强的贷款人来说无疑是巨大压力。

　　四是房价在飞涨后存在下跌趋势。统计数据显示，大城市近年房价指数上涨20%左右。就具体的楼盘而言，则上涨50%至100%甚至更多。飞速上涨的房价刺激了购房者的购买热情，炒房成为获取巨额财富的途径，使许多偿债能力低的人参与到购房队伍中。当房价下跌、房市流动性降低、贷款利率大幅调升时，势必加大高价购房者的偿债压力，使银行信贷面临巨大违约风险。

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