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　　“限外”加码

　　⊙特约记者 一凡

　　我国对外资“利用而不被利用”的态度越来越明显。

　　今年以来，商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业“限外”政策，如3月的《2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出“严格限制外商投资房地产”；5月的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批并上报商务部备案；7月的《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，又对外资公司结汇进行了严格限制；11月的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，则新增对外商投资房地产中介或经纪公司的限制。

　　业界惊呼，我国对房地产业“限外”不断加码，行业受冲击范围将越来越大。

　　面对来势汹汹的外资，我国连续两年对外资投资内地房地产进行限制，温家宝总理还曾作解释：“限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。”

　　国家商务部国际贸易经济合作研究院副研究员梅新育认为，这充分体现了我国力图提高利用外资水平的努力，追求的是“利用外资”而不是“被外资利用”。

　　从这些“限外令”来看，虽没有明令禁止外资进入房地产领域，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。

　　去年以来，人民币升值压力不断加大，国际热钱大量涌入中国，大中城市房价节节高升，国务院发展研究中心相关负责人认为，今年不断修订外商投资房地产业政策，可以看作是去年下半年以来“限外”政策的延续。“由于不少外资炒房行为在实际情况中很难识别，单纯从项目上难以有效控制，所以这次管理部门直接从总量上进行限制，而这从另一程度上也反映出政府对于房地产泡沫的担心。”

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　　楼市反腐

　　⊙本报记者 李和裕

　　在去年《上海证券报•地产投资》年终评选的楼市十大热门词中，“反腐”就已入围，而今年再度入围，令人心情沉重，但也带来期待。

　　此轮楼市反腐风暴来势汹汹。在去年，北京首创置业老总协助调查、上海社保案发、各地与土地有关的政府官员腐败案件频频曝光……至此，一向有着灰色交易高发地带的房地产市场风声鹤唳、草木皆兵。

　　今年京沪更是成为漩涡中心。如本报率先披露的上海房地局原副局长殷国元因涉嫌严重违纪问题被隔离调查，另外一些上海土地管理系统的人士也接受了有关调查等；又如北京市海淀区区长周良洛涉嫌违规批地被中纪委调查等。

　　国土部有关负责人曾表示，违法用地屡禁不止，乃是地方政府主导的结果。地方政府尤其是市、县政府为招商引资、出政绩，背后支持、默许土地违法的现象大量存在。此外，村组集体非法出租土地、变相买卖土地现象增多，也是土地违法案大幅上升的重要原因。

　　业内人士则指出，除了体制、能力等硬件问题外，官商勾结的腐败土壤是产生土地问题的重要内因。“‘官商配合’的做法在一些地方楼市屡见不鲜，也是造成目前土地问题积重难返的重要原因。”市场人士称。

　　而在一季度严打违规官员后不久，国土部等八部委便宣布从4月起开展一场大规模的房地产市场秩序专项整治行动，打击重点明确指向“房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为”。

　　“目前中国房地产市场宏观调控的关键仍集中在政府反腐决心，腐败本质是房价、地价上涨的根源。”经济学者郎咸平一直持这一观点。上海福卡经济研究所的专家也表示，今年房地产市场进入新敏感期，未来政府将采取"打点缓面"的方式缓和各种矛盾和阵痛，如针对市场秩序各环节点出台具体措施，以缓解房价难控的紧张局势，打击楼市“潜规则”、将整治反腐进行到底等皆在此列。

　　中央政府大力的、深入的反腐举措是大快人心的。一些房地产专家称，反腐已经在房价、结构和土地调控后，成为引领此轮房地产调控的重心之一。

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　　有价无市

　　⊙本报记者 于兵兵

　　步入年关，中国楼市真正面临多事之秋：广州、深圳等华南城市纷纷传出楼盘降价消息；中介商卷款外逃，门店数量收缩；一些一线城市有价无市，成交量大幅萎缩。

　　针对此局面，“地产教父”万科董事长王石近日表态称，楼市区域性调整期已经到来。这一论断终于引发市场哗然，有关房价股价可能全面调整的预言在市场传开。

　　但是，该表态并未得到多数房产商的认可。有内部人士坦言，明年国家对楼市的宏观调控可能针对大型房地产开发商作出调控动作，地产商适时表态是在向政府传递“好孩子”的忠心，以图平缓可能到来的调控压力。

　　亦真亦假的楼市消息迷惑了市场判断，令购房人看不清方向。如果大佬们的判断并不代表真实的市场趋势，那么“二套以上购房须上调贷款利率和首付标准”的房贷新政又到底对楼市有何影响？明年房价会走向何方呢？

　　8月开始，房地产市场调控组合拳频繁发力，其中房贷新政被看作最有力的调控工具之一。根据新政，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，要求各商业银行严格房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　此后，央行再发补充通知，将二套房的认定标准明确为以家庭为单位。从银行、二手房中介商的反馈来看，这一新政直接影响了9月以来的商品房销售速度。

　　广州市国土房管局最新披露的11月楼市成交数据显示，房价猛降千元，降幅近10%；同时，成交量大幅萎缩，同比下降了41.1%。而有中介机构录得的统计数据也显示，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。

　　交通银行上海分行人士则介绍，新政出台后银行个人购房贷款业务量缩水30%以上。有的银行甚至已经停止提供个人购房贷款。

　　“目前政策最大的影响是消费者对后市的预期，并导致消费能力释放的速度放缓。”上海易居研究院上海区副总经理于丹丹表示。而不少专家认为，放缓不等于停止，明年的刚性需求仍然存在，房价走势仍将是上升曲线。

　　看来，所谓的楼市调整远非市场预期般快速。而地产大鳄们从未停止的拿地脚步也从另一个方面证实，开发商实际预期从未转冷。易居研究院得出的结论是，2008年楼市基本面将与2007年相仿，现有调控政策的落地执行是明年楼市主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。

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