上市与变革

　　据了解，碧桂园1992年起家，发迹地为杨国强的老家广东顺德。最初该公司的主要开发业务集中在广州及珠三角地区，其楼盘的广告“给你一个五星级的家”，以“南中国居住生活的一面旗帜”自诩。

　　自1999年开始，碧桂园园区每年的楼盘销售总金额均超过25亿元。据说2002年最辉煌时，曾在广州创下了一分钟销售一套别墅的惊人纪录，被当地业界戏称为“像卖白菜一样卖别墅”。

　　据称，杨国强平时为人相当低调，极少在公开场合抛头露面，更少接受媒体采访。加之碧桂园历来以财务稳健、资金充裕来标榜自己，此次抛出上市的信息，不仅让业内人士都大感意外，就连其内部员工也感觉突然。在其内部员工看来，公司一旦上市，原来的一些经营模式将大幅改变，公司现有的相对封闭的股权结构也将受到冲击，可以说，老板是下了很大的决心的。

　　为了上市，早在2006年7月，碧桂园集团就开始改变其注册“身份”，由内资变成外资。据称，这是内地民营企业赴香港上市的习惯做法。

　　可以说，在上市之前，碧桂园是典型的家族企业。随着碧桂园的在港上市，势将给其带来深刻的变革，而多年来行事低调的碧桂园之所以选择上市，也是基于变革与适应形势发展的需要。

　　透过杨国强的早年创业史我们就可以看到，他的发家得益于自己在政府部门当“领导”的哥哥杨国华。“他本身就是做建筑的，加上哥哥在二建里是当领导的，所以职位提升得很快。”村里一位老人说。1989年，农民工出身的杨国强已经成为镇政府旗下建筑公司———北建筑工程公司的法定代表人兼经理。

　　到了1992年，中国的沿海开放城市出现了一股房地产投资和开发的狂潮，杨国强正是从此时以过人的勇气投身于房地产创业之路。当年，杨以包工头的身份，毅然买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地，兴建4000套别墅和洋房，并以“碧桂园”命名，开始了自己的房地产事业。

　　1999年，碧桂园低调进入广州，“用生产商品的方式来盖房子”、“搞房地产像工业化生产”。此后，碧桂园推出的房子以超低价格一度创造了销售速度奇迹，曾有一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元的销售神话，至今这一纪录仍无开发商可以打破。

　　但是，这种超低价格的房子是基于低价从政府手里拿地的前提。正因如此，碧桂园所以才理直气壮地对外宣称，碧桂园的单位土地成本占平均售价的百分比始终低于10%。而事实上，这种模式的建立来源于碧桂园基于本土的发展，据说，碧桂园园区的成功有很多程度基于其用人成功，他们聘请了一些从政府部门离退休的人员到公司任职，甚至做股东，这样一来，他们可以通过公关拿下很多低价的土地。

　　但问题在于，碧桂园过去的那种“一年一个碧桂园”已经不能适应形势发展的需要。同城相争的富力、雅居乐等地产商分别在港上市，并陆续在国内其他城市取得了长足发展，而碧桂园在2005年以前，一直在广州及珠三角徘徊不前。

　　一位碧桂园中层干部曾向媒体表示：“假如我们还固守原有发展模式，等到将来竞争格局大定，我们就难免被边缘化的命运，甚至最终被市场淘汰。”

　　财经专栏作家东方愚认为，行政力量是碧桂园上市不可轻视的一股推动力量，而碧桂园并没有想像中的那么风光，缺钱少地问题早已开始暴露。

　　为改变现状，近几年来，碧桂园一年当中同时开发几个大型社区楼盘，不仅在珠三角二线城市如南海、肇庆、高明、江门、阳东等地及广州南沙开发区储备了不少土地，还先后启动了沈阳，天津、长沙、上海等地的项目。

　　同时启动如此多的项目，自然需要源源不断的资金。据了解，碧桂园在沈阳拿下的近7000亩土地，尽管以分期付款的方式，但目前支付的土地款就高达数亿，而且，这些土地的低价格不再低廉，地价为60万元／亩。

　　而在去年9月，碧桂园在广州商务中心区珠江新城以高价4.8亿元，拿下一块住宅用地。

　　种种迹象表明，尽管碧桂园前期的土地成本依然较低，可供未来一段时间开发之用，但近一两年以来，随着各地土地交易市场走向成熟规范，同行间的竞争日趋激烈，碧桂园的发展战略势必因此而做出调整。而且，随着土地增值税开征后，已经身为外资企业的碧桂园在此前获得的增值额不需要补缴，但是在新规实施后所获得的增值部分则需要按规定缴税，这意味着，已经习惯于低价拿地的碧桂园将要面临后续项目税收开支的巨大压力。

　　在一定程度上，上市似乎是惟一的出路。因此，有分析人士认为，碧桂园的上市是大势所趋，是被逼出“关”，而此次上市之后，手握上百亿元融资的碧桂园必将加快各地城市布点，力争成为全国性地产商。

　　但有关人士对碧桂园的未来发展提出了担忧，指出碧桂园至少面临三大挑战：

　　一是土地成本上升的挑战。土地成本的低廉与政府关系有关，这一点从目前的形势来看将不再是优势；此外，低价土地面临高额增值税压力。

　　二是全国性扩张瓶颈的挑战。碧桂园的广东模式是基于与政府关系的密切，此后进军全国，能否像生产商品一样将广东模式复制到全国各地，这将是一项重要的挑战。

　　三是管理模式的挑战。从家族式企业管理到系统化、流程化的管理，需要一个艰难的过渡。有关人士分析认为，25岁的杨惠妍能否带领碧桂园这艘地产巨舰，继续其父杨国强的创富神话，有待观望。(张晓晖)

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