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金融时报:楼市新政对房地产股作用积极

2008年10月22日 08:20 来源:金融时报 发表评论

  近段时间,房地产的“利好”措施不断出现。之前18个城市出台了相关有利于房地产的政策,而日前国务院常务会议对房地产行业表态定调——要“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”。

  A股市场上,房地产股在近期不断“制造”集体上涨局面,即便本周二房地产行业指数跌幅位于当天行业第一,其依然成为近5日沪深股市唯一收红的行业指数。

  本次中央楼市新政是否会成为房地产股见底的“信号”?未来房地产股向何处去?

  据不完全统计,自去年高点以来,房地产个股的平均跌幅超过七成,更有不少地产股的跌幅达到80%以上,表现明显差于市场整体指数。房地产个股大幅下跌的原因,除了市场整体走熊之外,更重要的在于行业增速的大幅下降,房地产价量齐跌,销售不断萎缩。

  近几年,国家针对火热的房地产市场持续出台了包括税收、信贷、土地、开发和交易等系列紧缩调控政策,政策的积累效应终于在二套房贷政策出台后的2007年四季度开始显现,一路上涨的房市掉头向下。以深圳为首的城市房地产市场量价的大幅齐跌,主要城市成交量大幅萎缩、价格也出现不同程度的下跌,住房消费萎靡不振。全国房地产当月投资增速数据显示,2008年8月份较6月份下降一半,销售回款大幅下降,因此有研究预计,2009年全国房地产投资增速将下降至零。

  同时,美国次贷危机加速了国内外经济下行的速度。中投证券研究员就此指出,启动内需拉动经济成为必然,房地产涉及的产业链长,房市不振不仅不能提振下行的中国经济反而将拖累经济,房市过度波动也将对经济金融稳定构成威胁,恢复适度住房消费成为必然选择。

  近段时间以来房地产的“利好”措施不断出现。今年下半年以来,已有超过18个城市出台“救市”政策,主要表现在两个方面:一是给予住房公积金贷款一定的优惠,提高贷款额度等;二是减免税费、给予补贴,如减免契税、二手房降低契税等。从市场反应来看也收到了一定效果,如重庆、北京、天津、上海部分城市成交量环比有所上升,其他城市销量下滑的势头也有所减缓。

  在全国不少城市纷纷开始出台有利于房地产的政策之后,业内人士也将此寄望于中央政府的表态。对于此次国务院常务会议对降低交易税费,支持居民购房的正式表态,有分析指出,这代表了中央对地方救市行为从“默许”转为公开支持,意味着中央对房地产的态度已发生了根本性的转变,未来的政策方向将立足于保障性住房建设和支持居民购房。

  “这是自2003年起,政府对房地产的态度由限制首次转变为鼓励。”知名证券研究机构申银万国表示。“预期未来各地方和部委将贯彻中央主基调,救市的核心要围绕提高居民的购买力水平。”

  受政策鼓舞,近期房地产股逐渐走暖。有统计数据显示,房地产板块近5日机构净流入资金有3.02亿元,机构5日增仓0.3%,其中机构资金增仓的股票有栖霞建设、中华企业、金地集团等。

  不少证券研究机构也开始看好部分房地产股的投资机会。日信证券研究员分析指出,估计在未来半年内,房价将停止下跌。在房价见底之前,房地产股作为对房价的预期将首先见底。从现在开始的3个月内将是买入房地产股的历史性机会。作为投资品种,以万科为首的大地产股是首选。东方证券研究员同样认为,从地产股的估值水平来看,目前仍处于价值投资区域,建议超配房地产细分行业龙头公司,给予保利地产、金地集团、招商地产、万科、荣盛发展、冠城大通、华发股份、陆家嘴、浦东金桥、张江高科“买入”评级。

  但也有分析指出,中央或地方的政策,在一定程度上能缓解房地产市场的压力,但不能改变行业的趋势。申银万国认为,由于短期内房地产市场很难爆发出重大不利因素,而政府的左侧行为将为市场提供一定的支撑,股价下行的压力整体减弱。而基于不断强化的政策预期、前期积累的部分刚性需求可能在第四季度释放的判断,房地产业短期的投资机会仍然来自于反弹。

  “政策在于平滑行业的运行周期,无法真正改变行业运行的趋势。”申银万国的观点并不乐观,并维持地产行业中期“中性”评级。(记者 赵洋)

编辑:蓝玉贵】
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