绝地反击净利润同比增6成

　　房地产业在金融危机后的第一年实现了令人讶异的复苏，且景气度很快超越了上一高点——2007年。据上证报资讯统计,截至4月29日,已公布年报的133家房地产上市公司(包括完成借壳、注资，或以地产业务为主的多元化企业),2009年共实现营业总收入2769亿元,较上年的2080亿元增长33.1%。同时,实现归属于母公司股东净利润416亿元，较上年的257亿元增长61.9%。

　　具体来看，在133家地产公司中,有20家公司2009年净利润同比增幅超过100%。其中大龙地产2009年净利润虽只有3.39亿元，但比起2008年的236.05万元大幅增长14259%，成为众房企中的增速冠军。但是，该公司前不久才因去年底违规参与土地拍卖被没收巨额保证金、又因内幕交易等问题被证监会立案调查，2010年业绩堪忧。这从另类的角度折射出房地产业的经营不确定性。

　　业绩增幅在200%以上的地产公司还有黑牡丹、深长城、深物业A、阳光股份、世茂股份和阳光城等9家公司。另外，泛海建设等13家公司业绩增幅在50%至100%之间。

　　除此之外，也有38家地产公司2009年的业绩同比出现负增长,占了已公布年报地产公司的28%。其中天业股份下滑幅度最大，2009年亏损5645万，与2008年盈利1087万相比，增长为-620%。

　　预收款高企储备“未来业绩”

　　反映地产公司下一年业绩最敏感的财务科目——预收账款于2009年亦实现大幅飙升，其占当年营业收入之比亦处于历史高位。

　　统计显示，133家地产公司年末实现预收账款1996亿，较上年的1034亿飙涨逾93%。若以其与营业收入之比计算，2009年该比值为0.72，不仅远高于2008年的0.5，且处于近十年地产业的历史高位。

　　细分来看，有27家地产公司预收账款占营业收入之比超过100%，其中以顺发恒业最高，达278%。这家于去年初以借壳的形式登陆资本市场的万向系地产新贵，目前看来的确储备了充足的“未来业绩”用来兑现重组承诺，不会令市场失望。

　　以预收账款总额计算，“招宝万金”仍然高居榜首，其中万科317亿元、保利地产298亿元、金地集团124亿元、招商地产95亿元，4家合计达833亿元，占1996亿总额的42%。同时，4公司中仅万科同比增幅为32%，其余金地集团增1.29倍、保利地产增2倍、招商地产增2.47倍，均高于市场平均水平。由此来看，2010年全国型房地产公司业绩的确定性，整体上或高于区域型公司。不过，预收账款同比涨幅最高的前十位几乎均为去年刚完成借壳、转型地产的企业，参考意义不大。

　　市场格局分化考验应变能力

　　统计显示，2010年第一季度房地产行业仍实现了超高速增长，但4月以来国家实施的2007年来最严厉的调控政策，或使房地产行业未来市场格局至公司业绩出现分化。

　　截至4月29日，117家已披露一季报的房地产公司共实现营收556亿元，同比增长70%；实现净利润83.8亿，同比增长1.26倍。

　　4月中旬，国家出台一系列调控新政，遏止房地产市场投机投资性需求和房价过快上涨，由此北京、上海、深圳、广州等一、二线城市“量价齐跌”，而自住需求占主导地位的二、三城市交易仍然保持活跃。

　　市场格局突变必然影响到相关公司的经营策略。今年初仍有不少公司于一、二线城市高额举债、激进拿地，而在新政影响下，其资金链将面临考验。

　　“招宝万金”一季度的单月销售数据显示，二、三线城市、低价房市场明显好于一、二线、高价房市场。万科即在一季报中研判，新政将对市场产生显著影响，个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转。而公司也以实践检验自己的预判，2010年将规避竞争过于激烈地块，新增项目多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二、三线城市。

　　2010年后的一段时期内，经营日益稳健、深耕二、三线的公司，或将迎来历史性机遇。(郭成林)