前日结束的中央经济会议让一直胆战心惊的地产股松了口气，会议定下2010年经济工作的目标是“保增长、调结构、管理通胀预期”，强调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

　　会议多次提到转变增长方式的重点是拉动消费，鼓励住房需求释放是推动消费的主要内容之一，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，并且放宽中小城市和城镇户籍限制。多名机构人士多认为政策偏暖，国家发展战略的城市化进程将成为地产板块中长期的有力支撑。而资本市场中，二三线地产个股将因此具有相当的爆发力。

　　放宽户籍制度限制超预期

　　在一片争议中，中央经济会议的定调，让业内开始继续看好地产板块。国信证券行业分析师区瑞明分析：中央经济会议传递出两大利好，将对下一阶段地产股投资起到“拨云见日”之效：首先“支持改善性购房需求”的表述扫除了前期市场对政策的担忧；二提出要“放宽中小城市和城镇户籍限制”，二三线城市的城市化进程将有望加快，将利好二三线及中西部的区域龙头。

　　区瑞明分析说，“中央对房地产保持了冷静的头脑，没有走进民粹主义误区。其实打压房价，会产生连锁反应。房价下跌，地产商不拿地，上下游产业工人失业等等。房价下跌，原来买不起房子的居民可能因为失业依然买不起房子。我们计算过，2008年房价下跌，大约造成2.6亿平方米的供应缺口。这是造成房价上涨一个原因。”因此，他分析认为，对房地产市场应该扩大供应，并且提高居民收入水平。在中国的城市化进程中，房地产成为中国支柱产业有其深刻原因。

　　二三线地产股有长期潜力

　　因此，他认为，在一线城市已经充分城市化后，二、三线城市成为关注热点。“地产股调整这么长时间，二三线城市地产相应个股具有相当的中长期潜力。”他表示说，前期干扰做多地产股的因素均已消除，地产股的跨年度行情即将展开。

　　“中央积极稳妥推进城镇化，鼓励农民大量进入中小城市和城镇，从而诞生出巨大的购房需求，正是我们看好行业中长期发展的根本理由。目前地产个股估值没有偏高，动态PE，2009年是30倍，明年是20倍，因为业绩在增长。”长城证券行业分析师刘昆分析说，“二三线地产个股，主要要看成长性，有哪些在建项目。比如荣盛发展，在河北、南京均有项目，值得关注。”

　　“此次政策的明确有望提升行业估值水平，下半年以来市场热点集中在二三线中小规模地产股上。”中金公司分析，“我们认为现在应该回归龙头地产公司和地方龙头，建议关注：首开、栖霞、中华企业、华发。H股：远洋地产、绿城集团、雅居乐。

　　“我们认为在2010年有资源禀赋或者资源掌控能力的公司更加有望取得较好的表现。”兴业证券行业分析师王嘉则建议，“其中，已经拥有大量的廉价土地储备，并且所在区域经济前景和房价升值潜力较大；拥有独特的资源获取模式，比如优质国企、有能力一二级开发联动的开发商；潜在的地王，如未来有望转型为‘城投’类的公司。”建议关注：中南建设、ST鲁置业、苏州高新、黑牡丹、云南城投、中天城投、ST琼花、苏宁环球、名流置业、ST东源、合肥城建、荣盛发展等。

　　中金点评

　　会议精神两方面超预期

　　中央经济工作会议确立了政策对经济的支持基调，有望对市场形成支持。特别是，对于金融行业的政策不确定性有望逐步解除，前期受政策不确定性影响的银行及地产板块有望逐步摆脱政策的负面影响。

　　此次会议精神超出此前市场预期的地方主要在于：

　　1)对于新建产能的控制将比较严厉。

　　我们认为对于新建产能的严格控制将使得制造业的投资只是维持一个比较平稳的增长，从而对明年投资的整体增速不能有过高的期望，内需的进一步提振将主要着力在包括房地产投资的第三产业投资以及居民消费。

　　2)户籍方面限制的放宽对于城镇化特别是中小城镇的进一步城镇化支持力度加大。

　　会议提到了“要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制”。有可能加快这些区域的城镇化进程，提高对房地产以及当地基础设施建设的需求，增加农民收入从而提振包括汽车、家电等方面的消费，而具体受益情况要关注未来这方面政策的实际力度和落实情况。( 梁永建)