预售方案不严格执行，以“自留房屋”形式囤积房源，同套房源价格天天都在变，买卖双方信息不对称，一套房源长期处于“订购”状态，开发商拒售“可售”房源……这些在我们日常购房中曾经遇到的情况，今后将得到有效规避。为了稳定成都房地产市场，规范商品房销售行为，加强市场监管，打击销售违规行为，提高商品房销售透明度，引导社会监督，日前，我市正式出台了《成都市商品房预售方案管理暂行规定》、《成都市商品房预售网上签约暂行规定》，“剑指”房地产销售市场的六大“症结”，对症下药地对房地产开发企业的销售行为进行规范，房管部门也将通过曝光、记入信用档案、关闭网签系统暂停销售等“处罚措施”，对开发企业的违规行为进行打击。而为了规范我市房地产市场秩序，我市还将建立“透明售房网”，让购房者和开发商的信息对等；同时搭建“投诉平台”，对于购房者的投诉，开发商必须5日内予以回复，否则其销售行为将被“紧急叫停”。

　　据悉，两个文件将从2010年2月1日起正式实施。

　　《成都市商品房预售方案管理暂行规定》解读 　

　　症结1：不严格执行预售方案

　　现实写照：商品房预售方案是商品房预售许可的要件之一，但由于没有具体的规定，对商品房预售方案的监管着力不大。因此，往往在具体的执行过程中，开发商不是对预售方案拟定的“草草了之”，就是执行方案“前后不一”。此外，对于项目的开盘时间，以前都是要求开发商拿到预售许可证后10个工作日内开盘，但往往也给一些开发商提供了“延迟开盘”的借口。

　　对症下药：预售方案经审核 开发企业要现场公示

　　“商品房预售，其预售方案须经审核，方案应予以公示，开发企业应严格按照方案执行。” 此次出台的《暂行规定》明确，开发企业申请商品房预售许可时，应将商品房预售方案提交房产管理部门审核，而开发企业提交的预售方案，必须按照《暂行规定》要求明确项目基本情况、建设情况、房源、价格等在内的9大方面内容，而对于开盘时间，也是要求开发企业必须在预售方案中明确标示。

　　为了确保开发企业对预售方案的执行，《暂行规定》还明确，审核后的商品房预售方案列入销售现场信息披露“文件(文本)公示栏(台)”，内容进行现场公示，同时其主要内容在网签系统也要进行公示。“在预售方案中，每个项目的具体情况都将细化到每一套房源的单元、房号，面积、价格等，而通过现场公示，能让老百姓在购房前全面了解项目的情况明白购房，同时对打击捂盘销售有着重要的作用。”相关负责人解释说道。

　　《暂行规定》还规定，对于已审核的商品房预售方案一般不得变更，确需变更的，应重新申报。相关负责人告诉记者，在此基础上，房管部门也将加大监管力度，对开发企业备案和销售现场公示的销售方案是否一致，执行是否到位将进行严格检查。

　　症结2：以“自留房屋”的形式囤积房源

　　现实写照：有过购房经历的老百姓，对于一些开发企业通过“自留房屋”的方式变相囤积房源的情形，也许并不陌生。往往在售楼现场，看中一套房源想下手，售楼小姐总是会说：“这个是自留房源，不卖的。”而开发商用这样的手段捂盘，达到囤积房源的目的。

　　对症下药：自留房源需明确 初始登记前不得上市交易

　　对于这种“不规范”行为，也成为了《暂行规定》中重拳打击的行为。相关负责人告诉记者，当前商品房销售中，一些开发企业为了捂盘，对于购房者看中的房源，就以“自留房源”为借口，而这样的行为严重扰乱了正常的房地产市场销售秩序。为此，在此次出台的《暂行规定》中明确，开发企业应当在商品房预售方案内列明自留房屋的情况，并符合“少量、合理”原则。对于商品房预售方案确定的保留自有房产，原则上在办理房屋所有权初始登记前不得销售。简单来说，就是对于开发企业的自留房屋在没有拿到大产权以前，不能上市交易。

　　而针对当前商品房销售中“少量多次”申请预售、“捂盘惜售”有所抬头的情况 ，《暂行规定》明确，开发企业应结合实际，合理确定申请商品房预售许可的规模，商品住宅项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可。对已经办理预售许可的房源，开发企业须一次性将全部房源按预售方案申报价格公开对外销售，不得分批、分次销售。

　　症结3：同套房源价格天天都在变

　　现实写照：在购房时，我们往往也会经历这样的情况：今天去看的房子是一个价格，过了两天去看，同样的房子，每平方米就涨了几十元，问到售楼小姐，她们的回答也很一致：“我们调价了。”楼盘价格经常在变化，开发商的随意调整，人为制造紧张空气，哄抬房价，也给老百姓购房制造了紧张氛围。

　　对症下药：楼盘调价先申报 新价公示前必须按原价销售

　　“楼盘调价要先申报！”《暂行规定》中对开发商随意提价售房的行为进行了制约，以防止其哄抬房价，扰乱市场秩序。《暂行规定》明确要求，开发企业不仅要严格执行预售方案中明确的销售价格，同时还要保证在售楼现场公示的房屋价格要与商品房网上签约系统价格一致。而如果开发企业确需要调整售房价格的，必须按程序重新进行申报。“以前都是开发商自己随意调价，虽然价格是由开发商自己确定，但是作为预售许可的销售价格必备条件有了变动，须重新走程序，此举措，在一定程度上能够打击开发商的随意提价，哄抬房价。”同时，《暂行规定》中还明确，在开发商价格调整期间，其项目的可售房源仍按原价格销售，购房人要求购买的，开发企业不得拒售。

　　值得注意的是，楼盘的价格调整“口说无凭”，开发企业必须按照新调整的价格对商品房网上签约系统和销售现场“可售房源信息公示栏”的内容进行变更。同时，对多次调整价格的，开发企业应将每次调整的每套商品房价格列入销售现场信息披露“信息查访处”内容，方便购房人查询。