据上海银监局日前发布的统计数据，截至6月末，上海全市中外资银行购房贷款余额达到4069.6亿元，比年初增加293.3亿元，同比多增217.9亿元。其中，个人住房贷款余额3368.2亿元，比年初增加260.6亿元，同比多增180.1亿元。3月份以来，个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而大增，6月份增加129.8亿元，创历史单月最大增量纪录，而二季度增量也创历史新高。

　　个人住房贷款创纪录大增，因何而起？

　　房贷与楼市同步放量

　　今年上半年，尤其是3月份以来上海个人住房贷款余额的增长，是与楼市成交量增长同步的。据市统计局日前公布的统计数据，1至6月份，上海新建住宅销售面积是1443.12万平方米，同比增长了34.8%；二手房买卖登记面积为1062.41万平方米，同比增长35.3%。

　　从结构上进一步分析，今年上海楼市先由低端市场启动，然后中端改善型市场跟进，最近高端市场也开始复苏。年初，市场需求以刚性需求、改善性自住需求为主，4月中下旬以来，投资性购房有所抬头。主要表现在由外省市、境外人士购买的高价位住宅交易量明显增加。

　　个人住房贷款在结构上发生的变化，印证了近几个月来尤其是6月份楼市投资性需求的增长态势。据上海银监局的统计数据，在上半年的个人住房贷款结构中，外地人士住房贷款从一季度减少5.1亿元变为二季度增加92.1亿元。

　　投资性需求带动高端住宅市场启动，加速了楼市的“价量齐升”。从上海新建住宅价格环比水平看，1月份微幅下降0.1%，2、3月份持平，4至6月连续小幅上涨，涨幅分别为0.1%、0.5%和1%，上半年累计环比上涨1.5%。从二手住宅价格环比水平看，1、2月份连续小幅下降0.2%，3至6月连续小幅上涨，涨幅分别为0.8%、0.5%、0.8%和1.3%，上半年累计环比上涨3%。

　　通胀预期助推房贷增加

　　全国信贷规模扩张致使市场流动性充裕。兴业银行资深经济学家鲁政委认为，不排除部分投放于实体经济的信贷资金，通过各种途径流入楼市和股市，推高了房价，也推高了股价。而流动性的充裕让人们产生了通胀预期，这个预期也体现在楼市场中。

　　通货膨胀预期一旦形成，人们就会想方设法寻找投资产品，让自己的资金保值增值，投资不动产成了部分投资客的最佳选择。用贷款买房来对赌通胀来临，也成为房贷猛增的一大可能因素。

　　国家统计局总经济师姚景源日前表示，我国今年不会出现通胀，真正应担心的还是通缩。他认为，当前有两个因素会遏制通胀出现：一是产能过剩会有效阻止通胀的出现，全年物价水平还会保持在低位；二是就业形势依旧严峻，根据失业率和通胀率成负相关关系来判断，通胀不会在目前严峻的就业形势下出现。

　　严格执行二套房贷政策

　　房贷一直是银行的优质资产。在息差收窄的背景下，银行自然更加看重这块业务的发展。23日召开的中共中央政治局会议提出，当前我国经济发展正处在企稳回升的关键时期，我国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，经济回升基础还不稳固，国际国内不稳定不确定因素仍然较多。要继续把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实和充实完善刺激经济的一揽子计划和相关政策措施，巩固经济企稳回升势头，努力实现今年经济社会发展预期目标。

　　中欧陆家嘴国际金融研究院院长吴晓灵认为，中国利率已高于国际市场，不能再提高了，所以央行提高存款准备金率是未来可能要动用的手段，也是低成本冻结流动性的最好手段。而动用存款准备金率手段，并不是货币政策的转向标志。鲁政委也预计，宏观调控基调年内不会发生改变，只会在信贷调控等方面做出微调。

　　在这样的大背景下，如果楼市出现过热迹象，应当如何防范和适度降温？上海银监局日前下发通知，要求在沪各银行严格执行今年5月出台的二套房贷款政策，有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房价”现象的发生，在坚持重点支持借款人购买首套自住住房贷款需求的同时，要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。