风云变色，寒意来袭。口水泛滥、众生期待的房价下调，可能真要实现了。

　　继周末国务院连出重拳调控楼市后，昨天，地产股创近一年来新低，整体下跌超过8%，拖累沪指失守3000点并跌破年线。信达证券资深证券分析师郑云鹰认为，这是资本市场先于房地产市场，对政策调控作出的反应，并可能成为楼市下调的风向标。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉本报，据合富辉煌测算，此轮楼市调控将导致成交量显著下降，从而给开发商带来资金压力，迫其下调房价。预计今年十一前，广州房价将下调10%，十区均价跌至9000元/平米以上。

　　地产股跌至一年来最低

　　昨天，沪指一路狂泻，失守3000点并跌破年线。跌150 .00点，跌幅4.79%，创8个月来单日最大跌幅。受国务院连出重拳调控楼市影响，地产股是砸盘第一主力，在各大主要板块中跌幅第一，整体下跌超过8%，共有25只个股跌停。龙头万科下跌超过8%，盘中最低跌到8.26元，创近一年以来新低；中粮、保利、招商、泛海、金融街等地产龙头股价全部创下近一年以来的新低。这一情景，与一年来疯涨不断的房价形成鲜明的对比。

　　信达证券资深证券分析师郑云鹰告诉本报，此次股市大跌有三大原因，其中地产股暴跌首当其冲。郑云鹰分析，周末出台的地产调控政策，直接导致地产股暴跌。而地产股占大盘权重大，且拉动多个行业，如钢铁、建材以及银行，因而引起其它板块纷纷下跌。其次，股指期货推出后，蓝筹股并未如投资者期待的那样放涨，市场失望情绪蔓延，发泄抛盘。此外，高盛被诉事件导致欧美股市大跌，A股此时又较弱，自然受到波及。

　　地产股暴跌，在郑云鹰看来，是资本市场先于房地产市场，提前对政策调控作出的反应，并可能成为楼市下调的风向标。就地产股来说，郑云鹰预计中长期、至少到今年三四季度前，都将走弱。这是因为引发此次暴跌的楼市调控颇为严厉，表示政策风向发生变化，转为收紧，并料将持续。

　　调控重拳密集沉重

　　此次楼市调控，酝酿已久，出手密集沉重。

　　去年下半年开始，市场就不断传言楼市将推出新的调控政策，却似乎只是捕风捉影或小打小闹。与此同时，各地房价不断疯涨，地王频现，并在今年两会期间创下高潮。终于，上周，国务院出手。14日，宣布提高二套房贷首付比例至最低五成，房贷利率不低于基准利率1.1倍。17日，国务院再发通知要求，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发放购三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。与此同时，还表示，“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。”正在加紧研究制定中。

　　国务院之所以出手调控，在郑云鹰看来，是时机已到，不得不调。他分析，2009年楼市的上涨是非理性、打激素式的“虚”繁荣，主要得益于政府“保增长”的政策刺激，其需求主要是投资投机性“虚”需求，而没有实体经济做支撑。如今，“保增长”已无大碍，我国经济结构转型刻不容缓；同时楼市虚假繁荣所带来的资产泡沫风险等问题却越来越严重。在此情形下，政府于是出重拳调控楼市，楼市下调不可避免。而且，随着经济转型继续，楼市调控还会继续。

　　尽管如此，郑云鹰认为，此次楼市调控跟之前一样，仍然是应急式调控，根本的土地财政问题依然存在。因此，调控过程中，会有变数和反复。他分析，开发商与政府是一种互相利用、互相博弈的关系。现在不用保增长，怕泡沫过大，政府对开发商的态度是“只要你敢涨，我就敢调。”但一旦楼市真的下滑，政府又会出手相救，从而陷入反复调控的怪圈。

　　而此次调控政策出台后，预计政府将观察一段时期，如果效果不明显，不排除会有后续。郑云鹰表示，作为最厉害的杀手锏，物业税还没启动。而合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，从国务院加紧制定“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”的不表态来看，接下来还会加征营业税等。

　　国庆前广州房价或下跌10%

　　调控之下，房价很可能松动。在郑云鹰看来，目前的房价已经达到峰值，上涨空间越来越小。而在政策刺激以及资金收缩下，房价下跌的可能性很大。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉本报，此次楼市调控是继2007年二套房贷政策以来最严厉的一次。不过最受伤的是改善性需求，其次才是投资投机性需求。由此带来的影响是，房价短期内不会松动，但在今年国庆黄金周前会下跌10%，即广州十区房价均价会由目前的10800元/平米下跌至9000元/平米以上。

　　黎文江分析，根据合富辉煌的统计，在改善性购房中，30%为一次性付款，70%是贷款供楼。而在投资投机性购房中，50%以上是一次性付款。此次楼市新政要求二套房贷首付五成、贷款利率为基准利率1.1倍，这对贷款供楼的购房者来说压力陡增。但对资金充裕的投机者来说，只是有抑制作用，影响并不至于伤筋动骨。

　　而且，黎文江认为，开发商还会灵活应对，比如五成首付中，只要求购房者一次性付四成，剩下一成可分期付款。并且，从目前利率来看，五年以上贷款基准利率为5.9%，则房贷利率上调1.1倍后为6 .5%，跟2007年9月二套房贷利率7.83%相比，仍处低位。相对于通胀而言，投资房产仍具吸引力。由此，黎文江认为，短期内投资性购房需求不会显著减少，相反仍有买涨不买跌的心理。而开发商暂时不差钱，预计在五一之前，不会轻易降价。

　　但是，由于改善性购房需求受挫，以及市场观望气氛，黎文江预计，楼市新政必定会导致楼市成交量显著下降，从而给开发商带来资金压力，迫其下调房价。黎文江告诉本报，根据合富辉煌测算，预计今年十一前，这一情形就会出现，下调幅度约为10%，广州十区的均价会由目前的10800元/平米下跌至9000元/平米以上。

　　据合富辉煌测算，这一10%的下调幅度，刚好弥补房贷利率上调所带来的购房成本上升。黎文江认为，开发商希望以此吸引改善性购房者再度入市，使成交量逐步恢复。而一旦成交量恢复得差不多，房价就有可能再次上调。（辛灵）

　　房地产调控政策仍未出尽?

　　4月11日上午

　　银监会主席称，北京部分银行已自行审慎执行二套房首付60%，下午，银监会紧急澄清，二套房首付仍为四成

　　4月12日

　　中农工建交五大银行称，已收紧二套房利率优惠政策

　　4月14日

　　温家宝主持国务院会议，称将实行严格的差别化住房信贷政策

　　4月15日

　　第二套房首付不得低于50%

　　4月17日

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，称上涨过快地区，可暂停发放第三套住房贷款