房产成爱尔兰债务危机罪魁祸首(2)

　　爱尔兰经济快速增长得益于地产业的快速发展。1996年,房地产业在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房领域的投资增长是爱尔兰投资增幅最大的领域。1995至2000年,用于住房的投资为33亿欧元,2000至2006年,这项投资达到105亿欧元,增幅218%。爱尔兰居民将新到手的财富再投资于房地产。开发商将码头变成办公楼,将牧场变成居民住宅区。2006年,开发商建造了93419座住宅楼,是十年前的3倍。

　　就业扩大。1993年,房地产业就业人数是整个就业人数的6.5%,2007年,达到13.3%。爱尔兰约28万人受雇于建筑业,建筑业成为吸纳就业人数最多的行业。

　　房价暴涨。从1995年到2007年,新房价格增长3.5倍,二手房价格增长3倍,房价与家庭年收入之比由4增长到10,在首都都柏林,是17。房价暴涨,暴增了居民账面收入,更进一步吸引投资、投机资金介入地产,推升房价进一步上涨。

　　国库猛增。火爆的房地产业促使爱尔兰税收收入增长迅猛,2006年度财政盈余22.5亿欧元,而在2005年度财政赤字却高达4.99亿欧元。2006年,经常收入461.45亿欧元,比2005年的398.49亿欧元增长15.8%。其中税收收入455.39亿欧元,增长16%。税收收入主体是资本利得税和印花税,占总税收收入的54%。

　　房价上涨,带来了巨额增值税和印花税收入。据测算,增值税和印花税占房价的28%。2000至2007年,爱尔兰的增值税和印花税收入从3%提高到9%。政府从房价上涨中获益多多。

　　房价离奇高企

　　投资拥抱泡沫

　　2005年,爱尔兰房地产业就已经开始浮现泡沫,且在市场推波助澜下愈吹愈大。

　　房价离奇地高。2008年,爱尔兰房价已超过所有OECD国房价,高居榜首。当年,国际货币基金组织的调查警示,爱尔兰房价涨幅已脱离了基本面支撑,房价位居全球16个脱离基本面支撑的高房价国家之首。房价与基本面之间出现了30%的房价缺口,调整风险大。

　　抵押贷款市场火爆。在爱尔兰,抵押贷款市场非常火爆。2004年,新抵押业务首次突破100000大关,比上一年增长19%。2005年,总抵押贷款为190亿欧元,增长11%。

　　货币发行无节制且多流向房地产业。宽松的货币政策引发了泡沫。欧洲央行和爱尔兰央行的宽松货币政策鼓励爱尔兰银行大举借债和放贷。1975至1994年,爱尔兰整个国家信贷供应量为年度GDP的40%；2008年,这一数据是300%。10年间金融机构大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀。2007年,金融业资产负债表规模相当于GDP的1400%。

　　大部分银行业贷款流向了开发商和个人房贷。2008年银行对开发商的贷款就达2000年全年贷款的140%；2008年,个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的流动性刺激房价飙升,房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款给开发商和个人。

　　住房空置率高。宽松的货币政策,加上投资和投机的推动,导致了居高不下的房价。房价过高,爱尔兰许多年轻人和工薪阶层只得去国外买房,刚性需求开始下降,从而推升了房屋空置率。据都柏林大学的调查,截至2010年2月底,爱尔兰房屋空置数量达34.5万套,空置率高达17%,远高于正常空置率5%至10%的范围。