没有100万养老免谈 看看养老理财三个步骤(3)

　　“避开中心城区进行投资，也成为目前退休老人投资的一种新型模式。”珠三角地产投资专家黄俊怡说。

　　在大连，商铺投资也备受关注。目前住宅投资收益率约为8%，商铺投资的收益率则能达到10%至15%，如果位于主力商圈收益率会更高。

　　“底商基本上出租10年能将总房款赚回来;住宅产品投资收益周期要比这个长许多。”大连市房地产经济学会副秘书长贾广葆表示，“此外，底商受税费等政策优惠影响不大。去年公布的16项优惠政策中，几乎与公建无关。”

　　不过贾广葆也提醒：“过多的投资房产会占用大量资金，晚年生活如需大量现金，只能低价出售，这会带来经济上的损失。所以，投资房产的比例在养老计划中应当保持在合理范围之内。”

　　传统的养儿防老目前已不能解决养老问题，市场经济意义上的以房养老应时而生。以房养老是从西方发达国家引进的一种新型的养老方式，指的是老人将自己的产权房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。

　　租售换养。以房养老最简单的形式，是把手中的房产出租或变现，以租售所得收入来作为养老金。在当前的高房价下，仅依靠此种方式即可轻松支付两位老人的养老支出。但前提是必须拥有1套以上的住房，而且该住房不存在儿女继承的问题。另有一些人对住房有着较高的升值预期而且手头比较宽裕，他们利用房产投资的方式来优化养老规划。

　　以大换小。适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者;大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。

　　售后返租。又称“以房自助养老”，实际是由机构主导，最早由上海公积金中心于2007年5月推出。具体模式是，凡65岁以上老人，通过将名下房产出售给公积金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中资金向公积金管理中心重新租住这套住房，租期由双方约定，租金与市场价等同并一次性付清。租期届满，如果老人还健在，续租的租金全免;如果老人在租期内去世，剩余的租金归老人的遗产继承人。

　　倒按揭。又称“住房反向抵押贷款”，是西方发达国家采用的主流模式。在中国，倒按揭这一概念于2003年首次提出。中房集团董事长孟晓苏在幸福人寿大力推动的倒按揭，是专为以房养老设计的险种。该险种投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额=(房屋现值 + 房屋增值预期+保险公司预支贴现利息-房屋折损)/[(预期寿命-投保时寿命)×12]。

　　没有100万养老免谈 退休你后半辈子靠什么?

　　养老，我们究竟靠谁?其实，只要你掌握了三个关键的养老理财步骤，实现目标并不是那么难。

　　第一步

　　准备养老，心中有数

　　理财专家告诉我们，不管退休年龄是否推迟至65岁，个人都必须为养老未雨绸缪，毕竟，作为个人养老的三大支柱之一(社保、企业年金、个人储蓄)，社保仅仅够维持温饱而已，要想实现安逸养老的梦想，最主要的还是个人的积蓄。换句话说，虽然法定规定的退休年龄有可能延迟至65岁，但真正决定我们什么时候退休的钥匙却始终在我们自己手中!

　　没有100万 养老免谈!

　　你究竟需要多少钱养老?很多人在做养老计划的时候会假定退休后自己的财务支出大幅减少，因为房贷、子女教育不用再支付了，交通费、通讯费、交际应酬费也明显减少。

　　可是，养老绝对不像大家想像的那样省钱!理财实践中，退休后的生活必须开支一般是退休前的60%～70%。除此外，很多意想不到的开支会接踵而至，比如旅游、医疗费、人情费……尤其是现在很多白领一族想提前退休，并且还要生活得有质量。那么，到底需要多少钱才“退”得起“休”?

　　我们暂不考虑通货膨胀：假如你准备60岁退休，退休后每月需花1000块钱，我们按平均寿命80岁来计算，你将需要：1000×12×20=24万元的养老金，假如每月2000元，你将需要：2000×12×20=48万元养老金。

　　事实上，几十年间不可能不发生通货膨胀，假如我们以3%的通胀计算，如果每月支出1000元，而你的寿命是80岁，那么，你将需要花58万元;如果按每月支出2000元计算，则为116万元。

　　有人统计过这样一个数据，假设我们希望退休后的生活更好些，比如今后每月开支相当于现在的5000元，你现在30岁，想在60岁退休，如果活到85岁，到60岁时至少要为此准备364万元!

　　60岁时需要准备多少钱才能潇洒养老

　　现在年龄 需要的养老金

　　30岁 364万元

　　35岁 314万元

　　40岁 271万元

　　45岁 234万元

　　50岁 202万元

　　注：1.假设每年通胀率为3%;2.退休后夫妇两人合计每月开支5000元(现值);3.预计寿命85岁。

　　社保提供的只是基本养老

　　对于现在收入比较高的白领阶层而言，要想退休后保持较高的生活品质，光靠社保是远远不够的。

　　理财师告诉记者，社保的缴纳比例是按照职工工资来计算的，而且缴纳基数有上限，不超过上一年度社会平均工资的300%，因此对于工资外收入较高、个人养老金缴纳比例相对较低的一些白领来说，退休金与目前收入的反差会更大，生活质量的折扣比例会更高。

　　有人曾做过粗略的计算：假设你的个人月工资一直是1500元不变，全市平均工资也是1500元不变，那么你可以领到的退休养老金大约为每月1100元左右;如果你月薪是5000元，最后的退休金大概是2000元。基本养老保险保障的是社会公平，不论现在工资多少，最后的差别并不大。

　　因此，对于收入比较高的白领阶层而言，如果光靠社保体系的退休金，就要做好这样的心理准备：退休前后的生活将发生巨大的变化。

　　第二步

　　立即行动，未老先富

　　理财专家表示，养老理财早一天比晚一天好。

　　如果每月投资500元，同样按照10%的年收益，以月复利计算，晚7年开始投资，几乎要花一辈子才能赶上!

　　关键的7年

　　什么时候开始准备养老?法国最大保险商———安盛集团发布的“全球退休生活角度调查”报告曾建议，所有人都应尽早为退休做准备，而30岁就是不错的年龄。这样的建议似乎不错，因为到了30岁左右，事业开始小有成就，收入来源开始稳定，但有个问题是：我们的财务负担也加重，例如购车，购房，结婚生子等……养老计划一拖再拖，却不知推迟的越久，将来付出的代价也越大。

　　理财专家表示，养老理财其实越早越好。如果每月投资500元，同样按照10%的年收益，以月复利计算，晚7年开始投资，几乎要花一辈子才能赶上!