中新网7月10日电  近日，有消息称，限制外资投资房地产的政策近期有望出台，设限措施将主要以限制非中国居民购房为主。对此，《中国经营报》的记者对不同的外资在上海房地产的投资情况进行了调查。调查显示，一样的外资不一样的天。

　　一线调查：海外“四大军团”图谋上海房地产

　　从事房地产行业，家住毗邻上海“新天地”马当路的叶女士，一直很自豪地告诉周围的人：“我家住马当路，靠近‘新天地’。”说到“靠近新天地”这几个字时，她的语气常常会加重一些。叶女士说：“十几年前，爸爸单位分房，分到马当路，还不愿意去住，觉得这里太破太烂。没想到建成‘新天地’后，这里现在这么好，真得感谢罗康瑞。”

　　罗康瑞，香港瑞安集团董事长，正是他将一群破败不堪的老建筑，修建成为上海时尚、休闲中心——“新天地”。

　　“三大军团”布局长远

　　现今，很多地方政府主动邀请罗康瑞去做旧城改造项目，罗可谓是风光无限。不过，十年前，他刚做“新天地”时，压力相当巨大，毫无风光可言。

　　“新天地”，毗邻淮海路，原地名叫太平桥，占地3万平方米，都是石库门弄堂建筑。南阳子散文中这样写道：“这类传统的弄堂建筑，这种房子由于无下水道系统，所以刷洗马桶、恶臭的阴沟成为其生活元素之一，这里的人们新的一天，常常是从家家户户清洗马桶开始的；由于墙体高、密度大、隔音差，房内阴暗、几乎不通风，常常是煎炸吵骂鸡犬相闻。”

　　当上海市开始旧城改造时，这种老式弄堂当然是被改造房屋之列。这时，罗康瑞觉得不用拆旧盖新，应该整旧如旧。只是在老房子内加装现代化的设施，使之拥有现代化功能。改造之后，每平方米的成本达到两万元，还不包括动迁费。整个项目，罗康瑞投资14亿元。

　　当初，由于不看好这个项目，没有银行愿意贷款。无奈之下，当时生意做得并不大的罗康瑞只能自掏腰包，把50%的资产押了上去，以至于下属认为他疯了。

　　刚开始，“新天地”租金并不高，赢利也不多。直到近几年，“新天地”租金节节上涨，才成为罗康瑞的滚滚财源。

　　同罗康瑞的瑞安集团一样扎根中国，和中国经济共同成长的外资地产公司比比皆是，可以略分为三类，房地产业界称为“三大军团”。

　　第一军团是大量港资地产企业。几乎所有香港较大一点的地产企业，都进入了内地。在上海，著名恒隆广场、港汇广场、嘉华中心、嘉里中心等都是港资地产企业的贡献。港资地产企业一大特点是，进入内地早，投资规模大，“超人”李嘉诚在上海拿的一个项目，光买地就花了46亿元。

　　第二军团是以新加坡为代表的东南亚企业。新加坡凯德置地开发的莱福士广场，印尼金光集团开发的临近外滩的外滩中心，都已让上海人耳熟能详。这些外资也并不都是进入中国就“立刻”获利的，凯德置地目前赢利状况非常好，但从1994年进入中国之后，凯德置地一直亏损到2001年。

　　另一军团就是台资企业。台资企业在上海一直低调，但是实力并不弱。浦东陆家嘴一个名叫震旦大厦的大楼、上海顶级区域湖南路上一个名叫鸿丰香堤苑的别墅，售价每平方米四五万元，也都是台资开发的。

　　世界五大代理行之一的仲量联行的统计数据显示，外资房地产开发投资在亚太地区比例为29%，欧洲为58%，北美为16%。去年，外资投资中国房地产为54亿美元，占比3%。外资的投资比例在中国还在逐年下降，从2000年的7.5%左右，到去年的3%左右。

　　叶女士分析说，这些外资开发商，在中国内地大都是长期投资开发。知名房地产专家、新汉业不动产执行总裁赵云飞说：“这些外资开发商对城市建设发展有推动作用。新加坡仁恒集团开发的楼盘，做得非常好，对行业发展有促进作用。”

　　“第四军团”摘桃子

　　不过，近年来又一股外资地产力量在上海异军突起，被称为外资地产的“第四军团”。这股外资主要来自欧美的基金公司，它们以投机为目的，以资本为利器，以收购为手段在市场上频繁操作。其中，国际上顶级的基金公司摩根斯坦利、高盛、JP摩根、花旗地产等参与其中，他们大都挥舞着收购大旗，斩获连连。

　　同样都是外资，同样投资中国房地产，他们却有着不一样的动机和目的。一业内人士说。

　　2006年4月，摩根斯坦利收购了浦东陆家嘴中央公寓的一整栋楼；6月，摩根斯坦利以近8亿元人民币的价格收购了靠近徐家汇，位于华山路的华山夏都一期A栋116套物业。摩根斯坦利的收购清单，已经开出常常一串：从2004年起，摩根斯坦利已经收购了四五个项目，包括写字楼、商场等。

　　不过，摩根斯坦利执行董事Garth Peterson轻描淡写地说：“到目前为止，境外投资者还没有大规模进入中国市场，只是一些媒体把这种现象夸大了而已。大摩在中国的投资额，不及在日本的5%。”

　　“第四军团”的其他成员也不甘示弱。高盛、麦格理、JP摩根、花旗地产等等都在中国收购了项目，凯雷基金、美联银行、瑞银等都在跃跃欲试之中，这些公司在中国都已描绘了“宏伟”收购愿景。

　　“很多机构坚持认为，人民币还将升值”。仲量联行的中国区董事陈立民说：“基金进来的时候，都是瞄准了中国房地产有赚钱的机会，人民币升值是‘奖金’，不升就拿房地产升值带来的‘工资’。”

　　去年，高盛收购了百腾大厦，每平方米收购价不到3000美元。业界估计，现在其均价已经涨至4000美元左右。收购之前，人民币尚未升值，人民币兑美元为8.27∶1，如今，已经“破八”。一年之间，高盛收购的收益已经近40%。

　　“这是一个危险的信号。”上海知名二手房中介公司、汉宇地产总经理施宏睿说，外资基金的物业投资类型正在变化，从对商务写字楼的收购，转变为对中高档住宅的收购。施认为，高档住宅无论是整体转让还是单套出售，在交易速度上都比商务写字楼快，而且交易成本也相对低廉。外资基金大量‘吃进’高档住宅，更有可能是进行短期操作。”

　　东南亚金融危机的一个直接原因就是欧美基金进行短期炒作，一拥而入，一哄而散。因此，外资基金的短期投资行为非常值得关注。“海外基金除了带来了资金外，并没有带来任何先进的技术、管理，却带走高额的收益。”赵云飞说。

　　叶女士也一针见血地指出，这些基金是来“摘桃子”，来“摘”中国经济发展的成果。

　　对于凯德置地和基金公司在房地产投资上的区别时，凯德置地中国区总裁林明彦说：最大的区别是凯德置地在中国长期投资、开发、持有物业。而一些基金是看重中国的汇率变动而投资。”对于这种“投机型”外资，国家应该进行限制。赵云飞说。

　　在国家有关部门明确表态，要限制外资投资房地产时，记者注意到，海外基金收购速度大为放慢，但外资地产开发公司却依然在扩张。

　　“很多外资基金谈判都放慢了，因为听说要对外资投资设限。”上海睿策投资管理咨询有限公司，一直在帮助外资基金收购项目。其董事总经理徐瑞芬在接受记者采访时说。不久前，和黄斥资近27亿元，在青岛拿了一个项目，和黄布局中国的势头依然在继续之中。

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