2003年以来，中国房地产业一直处于宏观调控中。2005年3月以来，在央行提高个人住房贷款利率，4月的“国八条”，5月的七部委稳定房价(“新八条”)等政策的指导下，房地产业在财政、金融、供求等方面得到了全方位的调控。经过连续调控，全国房地产开发投资增速由2003年的30.3%下降到2005年的19.8%。

　　居民住房问题的现状

　　首先，消费观念上存在误区。消费者把“人人有房住”，误认为“人人有房产”。从1998年的房地产市场启动到现在，居民由不愿意自己掏钱购房，到现在只要有条件不仅购房，而且是购新房、大房、好房(豪宅)。住房出现了超前消费，如面积过大、一步到位等非理性消费，提前增加、释放了商品住宅需求。一些消费者在购房上出现了“买涨不买跌”的跟风现象。当前，中国居民购房一部分属于奢侈消费，这与建设节约型社会相悖。

　　其次，住宅市场中存在的问题。住宅市场需求与供给结构不匹配。一是经济适用房投资继续下降。2004年全国经济适用房投资出现负增长(-2.5%)，2005年经济适用房投资比2004年同期下降6.8%，经济适用房投资占房地产开发投资比重由2004年的4.6%下降到2005年的3.6%。二是经济适用房销售面积下降。2003年和2004年经济适用房销售面积分别为4019万平方米和3262万平方米，占住宅销售面积的比重由2003年的13.5%下降到2004年的9.6%。三是中小户型比例偏低。2004年部分城市销售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房在40%以上，最高超过60%。四是中低价位商品住房呈下降趋势。以北京为例，5000元/平方米以下的商品住宅预售面积所占比重由2004年的46.8%下降到2005年的32.8%。

　　三是地方政府在解决住房问题上的待改进之处。一是部分地方政府在解决居民廉租住房上的无作为。建设部在2006年4月通报了全国城镇廉租住房制度的建设和实施情况。全国有13个省(区)没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。二是部分地方政府对房地产开发商监管不到位。由于受地方利益驱使，部分地方政府对房地产开发商监管缺位，一些房地产开发处于无序状态。

　　四是政策设计缺陷导致房地产市场信号混乱。一是消费者对政策理解上产生的误区。2005年稳定房价调控政策出台后，被消费者误读为要降低房价。建设部公布的2004年末中国住房人均建筑面积近25平方米。数字本身没有问题，而是数字后面隐含的是普通老百姓攀比心理及不满情绪，2005年各地方政府确定的普通住宅标准多数为140平方米左右，除了攀比和不满外，还给开发商建大房提供了依据。二是政策制定缺位。近几年国家先后出台了若干规范房地产市场的政策法规，但针对中低收入阶层的中低价位的住房的政策较少。

　　解决居民住房问题的措施

　　首先，通过市场和住房保障制度解决居民住房问题。任何一个国家居民住房的解决不可能完全通过市场。从收入角度看，高收入消费者通过市场解决；中等收入消费者购买中低价位住房；较低收入消费者通过租房解决居住问题；低收入者通过廉租住房解决住房。这种阶梯式住房供求关系，是缓解住房市场紧张的重要手段。

　　其次，完善住宅市场。在中国住宅市场中，相对来讲，一级市场发育较好，二手房市场次之，租赁市场有待完善和快速发展。中国租赁市场规模较小，市场行为不规范，满足不了租赁市场需求，特别是大多数房屋租赁是个人用于投资的住房，服务不到位，制约了租赁市场发展，使许多租赁需求转移，无形中扩大了购房需求。要扩大租赁市场规模，规范租赁市场，使租赁市场成为居者有其屋的渠道之一，成为控制住房有效需求的渠道之一。要加快中国租赁市场建设，引导和鼓励房地产企业拓展住房租赁业务，使有能力的较低收入者通过租房解决住房问题，减轻住房保障压力。

　　三是引导居民在住房上梯度消费。中国是发展中国家，居民住房问题的解决不可能一蹴而就。在这个过程中，首先满足的是中高收入人群，低收入者住房问题的解决还需要财政支持。国家应引导消费者在住房上理性消费、合理消费。“居者有其屋”并不一定是自己要拥有产权，要根据自己经济实力选择住房。有一定积蓄或高收入者可购买新房，中等收入者可购买二手房或租房，不在住房保障覆盖范围内的较低收入者，如刚走上工作岗位的群体，可先租房来解决基本住房问题。形成租房—购买基本住房(普通住房或二手房)—改善住房的良性住房梯度消费。

　　四是地方政府在解决住房问题中要有所为。廉租住房制度作为一项弥补市场机制“缺陷”的制度，最大特点就是要体现公平、公正，最大作用是有利于缩小贫富差距，促进社会和谐稳定。在解决廉租住房问题上地方政府要有所作为。随着中国经济的增长，地方财政收入的增加，国家应出台相应扩大廉租住房覆盖面的规定，适当提高廉租住房覆盖比例，更好地解决最低收入人群住房。用是否建立健全廉租住房制度、提高廉租住房覆盖范围衡量地方政府工作能力；中低价位住房的比例是否逐年提高作为考核地方政府工作的一项重要指标。地方政府要用有形的手对房地产市场严格监督管理。此外，要关注外来务工人员的住房保障问题并加以研究，使各城市逐步解决这部分人群的住房问题。

　　最后，政策制定上要向中低收入消费者倾斜。在中国购房主体由高收入阶层逐步转向中等收入群体的情况下，政策制定上应有所调整。例如，在中国个人信用体系建立的基础上，对第一次购买小户型(80平方米以下的)的中低收入消费者给予适当的税费减免。对超大面积住房增加保有阶段成本。出台相应的政策制约房地产开发商，通过规划、土地等政策使房地产开发商调整住房结构，如房地产开发商建设一定数量的高档住房就要相应建设一定比例的中低价位(或小户型)住房，同时要对其加大监督检查力度。在政策制定上要坚持多部门、多层次、多角度的联合制定。

　　(来源：中国社会科学院网站 文章出处：中国社会科学院院报 作者：尚教蔚 转载时略有删改)