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　　市场的真实需求是什么，面积、户型和成本的最佳结合点在哪里，一刀切的规定能否带来预期中的调控效果

　　正如电影《达·芬奇密码》一样，中国的房地产市场也充满悬疑，犹如一个神秘莫测，需要政府、地产商及买房人之间相互推理，以寻找破解之途的侦探故事。

　　为了进一步细化“国六条”，5月29日，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。较之以前的宏观调控政策，此次颇有新意且引起争议的条款，是关于所谓的“90平方米限制线”。

　　《意见》规定：“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”显然，这一条款是为了调整住房供应结构、扩大中低价位房供应量而设计的。

　　但是，这一设计是否符合市场的真实需求？又是否能真正达到拉低房价的作用，从而使越来越多的中低收入人群受益？

　　户型需求：难觅的市场真相

　　“转遍了房展会，我始终很难找到适合自己的二居室。”在北京某证券公司工作的张晓磊沮丧地对本刊记者说。拥有三口之家的张晓磊在其寻房经历中发现，市场中70平方米的房子总价虽可以承受，但户型却大都为大一居，而能满意的两居室，面积则大多在100平方米以上，“面积大了，总价也就高了”。

　　与张晓磊有着同样感受的购房者应该不在少数。中国房地产指数研究院向本刊提供了其今年一季度所做的一项调研报告，报告显示，在北京，接近70%的购房者青睐面积在60～100平方米的户型，其中80～100平方米的户型最受欢迎，占总样本量的37%。面积为100～120平方米的户型需求也较为旺盛，占总量的14%。

　　如果说中国房地产指数研究院做出的调研结果，是真实反映市场上有效购房人群对户型的需求。那么新浪网和央视《东方时空》联合做出的调查，则代表着人们心中期望的户型需求。截至本刊截稿时止，已有4840人接受该项调查。

　　这项联合调查显示， 66.23%的被调查者想购买面积在90平方米以上的户型，只有33.77的被调查者想购买面积在90平方米以下的户型。在回答“三口之家应该居住多大面积的户型才合适”时，74.03%的被调查者选择了90平方米以上的户型，其中32.15%的被调查者选择了120平方米以上的大户型。

　　“我们的户型比例是根据市场调研和政府规划设定的。”北京首创置业运营总监赖伟浩在接受本刊记者采访时说。

　　首创置业的A-Z Town项目，其三期户型中，90～130平方米的户型占到了项目总面积的60%。

　　“从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。我们的项目都是板楼，从板楼的设计上，90平方米以下的户型就很难设计，要想南北通透更是不容易。而根据市场调研，90平方米以上户型的市场需求还是比较大的，很多人买大户型是为了居住的舒适性。”赖伟浩说。

　　“我们开发的世纪星城90平方米以下的户型占80%，这样的比例安排，符合市场对中低价位房子的需求，虽然这样的户型设计对我们来讲成本比较高。”北京顺华房地产开发有限公司副总经理徐长崎对本刊记者说。

　　“户型首先必须满足居住需要，但同时也要在一定程度上引导住户往更高层次上的多种需求；如果只是停留在‘户型求小、总价求低’的原始阶段，那么房地产市场将永远望不到明天。”天津市方标建筑设计有限公司董事沈勇嵬对记者说。

　　从消费者，到地产商，在户型的话题上，呈现出的多元答案颇耐人寻味。

　　到底多大的户型合适

　　回顾北京的户型历史，2002年大户型出现低迷，以“荣丰2008”等楼盘为代表的由大户型改造而成的小户型乃至超小户型，瞬间风靡了京城，也引领了小户型时代的到来。此后，小户型项目风起云涌。但太多的小户型项目也令整个户型市场出现过度竞争和混乱。于是，经过市场调整后，近两年120平方米以上的大户型又开始兴起。

　　在北京，根据北京市房地产交易管理网上的统计数据显示，截至2005年12月末，全市商品住宅期房可售房源12.9万套、1799.3万平方米，平均每套户型面积为139.4平方米。显然，目前北京市场上在售户型中，是以140平方米左右的大户型为主。

　　而国家统计局近日公布的数据就显示，全国24个大中城市中，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%。

　　在广州，“120平方米以上的大户型也占了市场的60%～80%。”中原地产广州项目副总监黄韬对记者介绍说，“五一黄金周”期间，在珠江新城区，100平方米以下的房子近乎绝迹；在天河公园周边楼盘中，80平方米以下的房子也已成为稀缺户型；而曾经是大众置业首选的海珠区、白云区和番禺区，更多数量的楼盘都在改走大户型路线。

　　风水轮流转。到了今天，“90平方米限制线”无疑又将改变整个户型市场的格局。“小户型时代将再次来临。”一些以开发中小户型为主的地产商开始欢呼。

　　业内人士认为，作为市场上较理想的投资产品，小户型也将成为地产投资者的尤物，或许又将引发新一轮的投资热潮。

　　而对于那些大户型的项目而言，成为未来的稀缺户型必将引发价格的上涨。事实上，北京已经有地产商开始利用新政炒高大户型的价格了。尽管以现在的市场放量，大户型成为稀缺户型还需要一段时间。

　　不过，对于更多的地产商而言，新政也意味着诸多不确定因素的存在。比如，上一次宏观调控普通商品房的户型标准是120平方米并可上浮20%，地方政府也分别发布了当地的标准，但此次又明确提出是以90平方米的套型为主，那是否意味着一年之后普通商品房的标准又会改变呢？

　　再者，《意见》中提到“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，那么，重新设计的费用、70%以上90平方米以内户型的市场分析和风险评估、资金成本的重新计算、营销推广策略的重新制定，还有拿地策略、发展战略等等，都要重新来过。“这些成本都是新增的”，一位地产商说。

　　此外，尽管在政策层面90平方米正成为国人一家三口的住房“小康”标准，但究竟多大面积的户型才既适合市场需求，又能让人住得舒坦？业内莫衷一是。

　　对于“套型建筑面积”这个从未出现过的新名词，地产商有点摸不着头脑，“套型建筑面积90平方米”这个限制线究竟是指套内建筑面积还是指使用面积呢？近日，在北京市建委组织的一次地产商参加的内部座谈会上，与会的10多家地产商就已经为此“吵成一团”。

　　“住房需求是个性化的。如果将90平方米定义为普通住宅，其实是不够住的三居、浪费面积的一居，做成两居对两代同堂的家庭又不适合。”在业内人士看来，90平方米的户型就是一个“无法住的三居，卖不出去的一居”。

　　“90平方米”这个限制线能否成为解决中国房地产市场中户型问题的“密码”，而作用于其上的强力又有多大？这也许要在接下来的市场考验中才能得到验证。

　　稿件来源：《中国新闻周刊》，作者：谢良兵 海芳