中新网6月5日电 据《中国经济时报》报道，6月1日，在“国六条”出台两周后，国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称《意见》)开始实施。《意见》规定了十五项调控措施，其重点之一就是信贷政策的调整。然而，新的信贷政策能否实现调控目标，对房地产市场的影响又将如何？

　　调控效果有待市场考验

　　《意见》规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　北京房地产业协会副会长林峰表示：“假如房贷首付比例提高到前段时间传言的四到五成，可能会使普通购房者望而却步，对房地产商产生很大的打击。但目前只是将首付款提高至三成，对房屋销售影响不是很大，消费者应该能够接受，对买方和开发商的影响都不是太大。现在信贷方面的总体政策措施并不严厉。”

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，这种区别性信贷政策十分温和，能够起到一定作用但不会明显，“首付三成是国际市场上的惯例而已”。

　　5月31日，中国人民银行有关负责人称，商业银行的住房信贷必须坚持以“自住房为主”的原则。对此，林峰质疑道：“自住房怎么核定？如果购房者买了第二套、第三套，谁去核定其是自住还是投资，是银行还是其他部门？怎么去审查？这是具体操作中难办的地方。”易宪容也认为，消费者进入房地产市场的资格审查是难题。

　　据了解，商业银行在鉴定借款人所购房屋是否是自住房时，一是靠借款人自己的填报，二是利用央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人贷款信息。

　　《意见》还规定，对于闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　林峰认为，此规定对房地产商可能会产生一点压力，但这个“35%”的规定有点笼统。“具体是指开发商开发某一楼盘的资金还是开发所有项目的资金必须达到35%？如果从征地、拆迁、建筑施工整体来看，所有项目资金要达到35%，对小的、实力较单薄的开发商会有很大压力。”林峰说。

　　易宪容则认为，房地产开发商的自有资本金比例要能达到35%，其资质会改善很多，但这一条款具体如何监督是个问题。此外，国内目前实行的是住房预售制度，这为房地产开发商逃避银行监管创造了条件。

　　《意见》规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。对此，林峰说：“商业银行本身就有贷款冲动，谁去监督？从6月1日起，银行能否遵行这条规定？由谁去审查？这一条款如没有监督，很容易马马虎虎地走过场，所以应该有些具体监督措施。”易宪容则认为，银行在操作这条规定时肯定是有困难。

　　“九部委新措施再度调控会给商业银行强烈的贷款冲动降降温，有利于银行规避房地产风险，对银行理性发展有好处。”中国民生银行法律与合规事务部总经理刘朝阳对记者说，“我们正在考虑综合措施，但不可能搞一刀切，民生银行注重区域性，要根据各地区的具体情况，采取松紧适度的信贷政策。不同地区房地产市场的风险不同，对于热点地区和潜在风险较大的地区，我们会考虑采取综合措施，比如贷款成数控制可能比央行要求更严。”

　　工商银行和华夏银行的信贷部人员同时表达了对房贷业务放慢的担忧。他们认为，调控政策的出台，可能会抑制房产交易量增长，为规避政策风险，商业银行对房地产开发贷款的发放将更趋谨慎，银行住房按揭贷款业务增长有放缓趋势。

　　房价恐难应声回落

　　2006年一季度，全国房价大面积快速上涨。因而新措施能否抑制住飙升的房价，成为人们关注的焦点。

　　林峰说：“总体来讲，新措施肯定会有一定作用，但调控总是‘双刃剑’，政府也担心调控作用大的话，对开放商等伤害较大。但调控力度小，起到的作用也相对较弱。国家考虑政策时，会综合考虑多方面因素。整体来看，此次调控措施是比较温柔的，有针对性的紧缩调控措施，有利于房地产市场‘软着陆’，但房价不会马上回落。”

　　易宪容告诉记者，短期来看，新的信贷政策对目前市场价格影响不会太大，新政策对房价起作用只能是几年后的事。

　　刘朝阳认为，房价即使出现下跌也只会是短期波动。长期来看，房价还是会上行，因为土地毕竟是稀缺资源。

　　北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松和华远集团总裁任志强也持类似观点。金育松说，大多数购房人有看涨不看跌的心理。他预测，北京作为房价上涨较快的城市之一，未来房价还会随惯性上涨。任志强则表示，开发商的行为要服从于政府的指导与审批，但无论怎么调控，最终房价还是听市场的，而市场目前供需矛盾仍然突出。

　　林峰认为，此番调控中厉害的一招是落实调整住房结构的“双70%”，即90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，居住用地供应量七成用于中低价位、中小套型。这意味着近年存在的以大户型为主的供应格局将被扳正。但林峰同时提出疑问，如何才能达到“双70%”？“细则中没有规定规划部门、施工部门如何控制按图施工，以防止施工过程中加大面积或者修改设计。最大的难题是目前怎样稳定90平方米以下住房的房价，由谁去控制？小户型高价格谁去管？如果‘小户型’价位过高，即便是占到‘70%’，百姓依然承受不起，如何防止由炒豪宅变成炒小户型？价格问题怎么办？恐怕还是各级政府面临的难题。”（赵红梅）