房地产业的本有多大,利有多厚,水有多深,恐怕一般人难以搞明白。
其实,房地产业的确是一个暴利行业。
说其暴利,道理很简单。不要细算其土地成本和建安成本,光从地价和房价变动上就可以看出。
一般而言,一个房地产项目,从跑前期,到拿到销售许可证,本事最大的开发商也得需要一年时间。
我们现在对开发商的暴利进行一个经济学的分析。
假设开发商是现房销售,这里不考虑期房。道理都一样,就是计算起来简单。开发商从银行获得开发贷款,与消费者无关。对于一个开发商而言,在一年开发时间内,有几个成本是固定不变的。
首先是地价。开发商以拍卖方式获得土地,并支付一定的土地款。
尽管土地价格很高,但开发商拿到手后,这块土地的购买成本就是固定的了。也就是说,不管土地价格如何暴涨,在开发商拿到地后,这块地只有价值的增加,而不可能有土地成本的增加,因为土地款已经签订协议了,不可能再变化了。
其次是利率。开发商除了少量的自有资金,其开发房地产项目的绝大部分资金来源于银行贷款。由于加息的可能性很小,即使央行加息,其基点也较低,因而可以认为,在一年内,银行贷款利率是固定的。也就是说,开发商的资金成本在一年内是固定的。
再次是建安成本。由于建筑材料的价格涨幅一般稳定,开发商在做预算时,都会考虑到原材料涨价因素。即使涨价幅度较大,这部分的成本在一年内也是相对稳定的。其实,房地产业人士都知道,这部分成本相对比较容易控制。
再有就是销售成本。不管物价如何波动,售楼人员的工资成本基本上是固定的。至于其他相关成本,基本上也是平稳的。
简而言之,在一个房地产项目一年的开发周期内,开发商的开发成本基本上是固定的,虽然不能说是绝对不变,但基本变化不大,用经济学语言来说,可以假定开发成本就是固定成本。
那么开发商的利润来自何处?
很简单,利润就是房价减去成本。因为成本是固定的,那么房价越高,利润就越高。
现在,我们就来说说房地产的暴利是如何形成的。
很多开发商都声言,房地产没有暴利,其代表人物是任志强和小潘。
假定老任和小潘都是对的,即他们在一年内完成房地产开发,准备销售,此时其定价是没有暴利的,也就是成本加上微利,比如成本是每平方米5000元,成本利润率为5%,定价就应该是每平方米5250元。
但老任和小潘会按照5250元的价格销售吗?
不会!
为什么?
因为这个定价是按照一年前的成本制定的。而现在,地价大幅上涨了,假如周边的地价上涨了20%,事实上往往不止20%。如果按土地成本占总开发成本的37%计算,那么在老任和小潘拿到他们各自的那块地的一年后,在土地价格增加了20%的情况下,周边新开工项目的开发成本将是每平方米5370元。如果加上5%的利润,那么,新项目的定价应该是5638元。新项目在5%成本利润率条件下,定价比一年前老任和小潘的项目增加了388元。
老任和小潘此时准备出售住房。
谁都知道,新项目一年后的价格应该是5638元,老任和小潘的现房成本加利润是5250元。他们会按原来制定的价格售房吗?
老任和小潘从来都不说自己是活雷锋,但他们都是人精。
如果老任和小潘按照现在的市价,即以5638元的价格售房,那么他们的利润就从计划的每平方米250元,增加到638元,利润率也就从5%,增加到12.76%。如果他们捂盘不卖,如果地价接着涨,那么他们的利润还会不断增加。从博弈论角度看,老任和小潘的最优选择就是不卖,等着地价上涨。
我的计算不是说老任和小潘一定获得了暴利,只是告诉大家,地价越涨,老任和小潘就赚得越多。
如果他们的房子还没有卖,意味着老任和小潘还在等地价涨。如果老任和小潘现在已经开始卖几年前开发的房子,那么他们一定是在数票子啦。
房地产究竟有没有暴利,您现在再去问问老任和小潘,他们肯定在偷着笑。
(来源:中华工商时报 作者:刘杉)