5月29日，国务院发布了九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称为“国十五条”)。这个意见有新意的地方不少，最主要的表现是通过政府行政强制性的方式来调整住房供应结构、对房地产开发住房贷款的限制、对消费者按揭贷款首付比例提高以及对廉租屋建设的强调等。

　　首先，“国十五条”强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并把该原则落实在政府编制住房建设规划中，同时规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；对过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　也就是说，这次住房结构调整已采取强制性方式责令地方建设系统制定“量化”的住房建设规划，上报中央政府监督执行。并强调了今后在各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确限制性规定，不符合这个规定的，将不能开工。而且，土地拍卖时也有同样的要求。

　　我想，这项政策的落实并不是多少困难的事情了。这不仅将体现政府的基本宗旨(即生产更多绝大多数民众有支付能力的住房)，也是保证房地产市场健康发展的关键。产品是绝大多数人能够购买的产品，市场是绝大多数人都能够进入的市场，房市场市场才能真正健康持续的发展。世界100强企业之所以能够强大，就在于它们绝大多数都是生产大众化产品的。大众化产品不仅满足了大众生活的需求，而且需求量大，容易形成有效的市场竞争，使经济资源得到有效配置。

　　然而，该政策要想落实，首先还需要国土资源部出台相关配套政策，即在土地拍卖时，也得强制性限制该土地应该生产什么类型、什么价位的房子。如果房地产开发商违反承诺，就对其加收土地拍卖款，或进行严厉处罚。只有在这个前提条件下，国内住房结构调整才有基础。

　　在这里，如果用行政的方式来限定的住房市场价格可能不会是件容易的事情。一是土地的价格可以限定，但建筑材料、劳动力工资等方面的成本由于其变动性并不容易限定，以不确定的东西来限定未来产品的市场价格，不仅会让这种价格的合理性令人质疑，而且也给政府干预市场创造了条件。二是如果这种限价以高位时为基准，那么当住房的价格下跌时，差额又由谁来补偿？在市场经济中，政府对产品限价可能带来的问题会更大。

　　政府通过强制性方式来调整住房结构，中长期来对房地产市场的影响会比较大，也是解决国内住房结构失衡的必由之路，但是从短期来说，对目前房地产市场价格的影响不会太大。因为，房地产业生产有很长的周期性，政策要对房价起作用只能是几年后的事。

　　其次，从“国十五条”来看，其信贷调整主要是从以下几个方面：开发商自有资本金比例将提高到35%；对有闲置土地等情况的，要控制贷款发放，不予以授信；为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。可以说，这种区别性信贷政策十温和，能够起到一定作用但并不会太明显。

　　信贷政策对房地产影响主要体现在以下两方面：一是对房地产开发商的影响；二是对购房消费者的影响。这又分为价格调整即利率变化以及市场准入限定。在统一的金融市场中，采取区别性的利率政策所面对的对象是十分有限的，而且要有可操作性细则先行，否则，容易扭曲金融市场的价格机制，为市场投机者套利创造条件，也会因为政策的歧视性导致对同一市场中的当事人不公平对待。但对于消费者来说，政府为了保证广大民众的基本生存利益，特别是中低收入民众居住的基本利益，可以采取某些优惠政策。比如，对购买第一套住房者的中低收民众采取优惠利率政策。不过政府要这样做必须制定严格的可操作性的规则，以便如何来识别哪些人可以享受优惠，而不是让这种优惠成为每一个住房消费者的福利。

　　对于市场准入方面来说，区别性的信贷政策制定起来更为容易些。比如，开发商自有资本金比例提高到35%，其实这一条在2004年银监会的信贷指引中就有明确规定。如果这是房地产开发商进入市场必要门坎，那么房地产开发企业的资质会有很大的改善。但落实情况我想不会太理想。一是监督无法跟上；二是国内严重缺陷的住房预售制度为房地产开发商逃避银行监管创造了条件。可以说，国内住房预售制度不取消或不改善，银监会对房地产开发商准入门槛提得再高也对其影响不大。而对于空置三年以上的住房不能够进入银行抵押，这条是有新意，但操作起来比较困难，特别是在国内银行都有贷款冲动情况下。

　　对于消费者的市场准入，刘明康要求银行“大力发展实质性首套住房消费贷款”；同时严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要“大幅度提高首付比例和严控授信”。对此原则，我基本赞同。但是“国十五条”中，与这一原则的宗旨相去很远。仅是提高90平方米以上购房者首付一成，这对购房者影响有限。首付三成是国际市场上的基本惯例。

　　近几年来，国内房地产市场价格快速上涨完全是炒作之结果。我前几天到浙江、深圳、广州，不少民众就告诉我，他们那里持有几套房子的大有人在。面对这种房地产市场的炒作，银行的信贷政策是大有作为的。但是，“国十五条”没有在这方面下更多的功夫。

　　比如，对于消费者来说，可以从两方面来推出区别性的银行信贷政策。一是从利率方面，对中低收入民众购买第一套住房采取优惠利率(这也是国际惯例)，购买第二套以上的住房采取市场利率。二是在市场准入上，我基本同意对购买90平方米以下中小户型的消费者首付比例仍然采取20%优惠政策，但对于购买二套以上住房或高档住房者，可以实行高于三成的首付比例。这种差别性信贷政策较容易制定及实施。

　　市场准入的另一个重要方面就是消费者进入房地产市场的资格审查问题。可以说，目前的房价迅速膨胀，是与不少商业银行滥用银行授信有关。按银监会指引，购房者到银行借钱要受到严格审查，许多不合资格者是不能够进入房地产市场的。但是早些时候，无论什么人只要购买房子都能够从银行借到钱。这也就导致一些疯狂的投机者趁机利用银行资金炒作房地产，如上海“姚达康”之流。如果不在这方面采取严格措施，并对违法违规的银行内部人员采取严厉处罚，那么要遏制这种恶性事情发生是很难的。

　　还有，在通过房地产税来遏制国内房地产市场的炒作方面，还做得不够。5.5%的房地产营业税范围扩大一点点，对市场的影响十分小，重点应该放在房地产交易所得税、房地产持有税(即物业税)、房地产空置税上。同时，外资进入国内炒房的问题“国十五条”没有涉及，这也是目前国内市场房价推出的重要因素。此外，对于住房保障体系的建立，可以强调，但范围不宜过大，特别是廉租屋，应该限定在总人口不超过10%的范围内。

　　（来源：中国经济时报 作者：易宪容）