中新网5月26日电 据《经济参考报》报道，今年以来，外资进入中国房地产业的速度激增。商务部研究院外资研究部主任金伯生表示，实际进入中国房地产业的外资分为“眀”和“暗”两种，他的“感觉”是——“‘眀’的增长都这么快，‘暗’的增速也不会低”。
因此，相关专家纷纷指出，尽管中国房地产业利用外资大幅增长有合理因素，但与此同时，更多境外资本特别是游资，通过各种渠道加速进入国内房地产业，拉动房价持续上涨，应引起足够重视。
海外游资多渠道进入房地产市场
“今年一季度房地产业利用外资增速比往常高得多，其占服务贸易领域引资额比重超过了一半，而在去年这个比重仅为45%略多。”金伯生表示，“虽然商务部的统计口径并不涵盖‘炒房’的境外资本，但这个数据还是具有一定说服力的。”
金伯生把实际进入中国房地产业的外资分为“眀”和“暗”两种。所谓“眀”的指纳入商务部外资统计范围的房地产业外商直接投资。所谓“暗”的，则指通过其他渠道进入国内房地产市场的境外资本，如以贸易项下名义进入以规避资本管制的境外资本，这部分资本显然无法在统计中得到反映。
对于在国内“炒房”的境外资本，很难统计出一个准确的数字，但金伯生并不讳言自己的“感觉”——“‘眀’的增长都这么快，‘暗’的增速也不会低”。他分析认为，房地产业中“暗”的外资，基本是国际游资。这些游资绝大部分是在房地产市场购买房产，而不是进行实实在在的房地产项目开发。“因为搞房地产开发的外资，没有必要走非正常的渠道”。
金伯生的“感觉”还能从现实中得到一些印证。根据今年以来的公开报道，海外机构投资者在国内京、沪、穗等一线城市收购房产的数量激增，动辄数以千万美元、甚至上亿美元的“大手笔”，其“气魄”超过以往历年。
而不少市场机构估算的数据，也与金伯生的感觉一致。仲量联行不久前发布报告称，今年前3个月外资在上海房地产投资市场投资放量，成交金额已超过去年总量的一半。置业国际发布报告称，一季度香港人在内地购楼金额约36.5亿元，同比增加11%。这些资金8成投在了珠三角楼市，另有13%投在了上海。
“热钱”押宝人民币升值
境外资本如此热衷“炒房”目的何在？金伯生分析认为，主要是流入境内押宝人民币升值的“热钱”在伺机而动——这样“进可攻退可守”：在人民币汇率迟迟未达到预期目标的情况下，“热钱”流入房价节节高升的房地产市场，不仅可以减轻长期滞留中国境内的成本压力，还可以获取房地产增值收益币；一旦升值至合适水平，“热钱”即可套现撤出中国。
商务部研究院另一位研究人员梅新育博士进一步指出，房地产业是中国目前最成型、活动能量最强的产业利益集团，“海外投资者相信，房地产利益集团有能力促使政策偏向于维持房地产市场泡沫不散”。
梅新育分析认为，游资投入中国房地产市场的方式有两种，一种是投资者直接购买房地产入市。这里的投资者包括居民和非居民个人、企业、投资基金等。这些资金进入途径包括侨汇、企业增资款、借用外债款、直接投资等，还有些可能是用平行贷款方式进入的。
国家外汇管理局不久前发布的《2005年中国国际收支报告》指出，2005年流入中国的侨汇资金有174亿美元，主要流向粤、浙、沪、闽四地区，占全部侨汇的80%以上。报告进一步指出，“近年来，广东、福建的侨汇资金流入规模保持稳定，年增幅很小，而浙江、上海的侨汇年增幅均在40%以上。结合上海、浙江的房地产价格波动远高于广东、福建的情况，不排除侨汇增长与房价波动之间存在一定联系的可能。”
另外一种方式是投入房地产开发企业，分享房地产开发商的高额利润。这又分为股本投资即设立外资房地产公司，以及债权投资。游资主体往往采用“回购协议”等方式进行债务投资，其流程如下：内地开发商与境外投资者签订回购协议；境外投资者按照约定金额收购内地开发商的某项房地产；到期后内地开发商在原来境外投资者收购金额的基础上加上约定利息向其回购这项资产。
把外资“炒房”纳入监管范围
“目前房地产泡沫如不能得到有效遏制，很可能成为中国经济肌体上的最大毒瘤。”梅新育说，“从这个角度看，必须高度重视国际游资‘炒房’这一现象。”
“当务之急，是将外资购买国内房地产纳入资本和金融项目交易监管。”梅新育说。
梅新育建议，取消对房地产业过多的政策优惠，特别是优先取消外资房地产企业的“超国民待遇”，抑制房地产行业的泡沫。“同时，提高购房首付比例、推进房地产市场透明化，必要时考虑取消销售期房制度，限制游资‘炒房’可能的空间。”
在采访中，专家们还建议，规范外资房地产市场准入和交易行为。加强对外资房地产企业和中介机构的市场准入审批，限制投机性炒作房地产；提高外资房地产行业的注册资本在总投资中的比例，使之与投资总额相适应等。
专家特别指出，灵活的汇率机制更容易抑制投机性资本的流入。要克服“害怕浮动”的观念，让汇率在可控的浮动区间内真正浮动起来，避免出现单向的直线运行，同时保持汇率基本稳定，打消境外投机性资本投机人民币汇率的企图。（王小波）
