房地产贷款利率的升高，并不能阻止中国主要城市大面积房价汹涌上涨的浪潮。央行正在酝酿提高首付款比例的政策，从市场供求关系的角度彻底打压房价涨势。对中国绝大多数房地产企业来说，一旦该政策真正付诸实施，无疑将遭遇灭顶之灾。

　　加息难挡房价涨势

　　中国人民银行4月27日宣布，从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率仍保持不变。

　　个人住房贷款(商贷)利率也包含在本次调整之中。从4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。

　　按照这一新的利率标准，购房者根据银行贷款金额与年限，月供负担有不同的增加。《中国不动产》杂志经过计算，得出如下参考数据：

　　20万元 20年期

　　●执行基准利率，原基准利率为6.12%，则月供1446.74。现基准利率为6.39%，则月供1478.22。多出31.48元。

　　●执行下限利率，原下限利率为5.508%，则月供1376.68。现下限利率为5.751%，则月供1404.28。多出27.6元。

　　30万元 20年期

　　●执行基准利率，原基准利率为6.12%，则月供2170.11。现基准利率为6.39%，则月供2217.33。多出47.22元。

　　●执行下限利率，原下限利率为5.508%，则月供2065.02。现下限利率为5.751%，则月供2106.42。多出41.4元。

　　50万元 20年期

　　●执行基准利率，原基准利率为6.12%，则月供3616.86。现基准利率为6.39%，则月供3695.56。多出78.7元。

　　●执行下限利率，原下限利率为5.508%，则月供3441.7。现下限利率为5.751%，则月供3510.7。多出69元。

　　央行解释称，本次上调金融机构贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调和健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。外界推测，央行此次上调利率，矛头所指，其实就是今年全国大范围的房价猛涨。

　　今年两会，房价成为两会代表讨论最热烈的话题之一，温家宝总理在政府工作报告中专门提到住房问题，这也是历届两会政府工作报告中所没有的。而就在中央政府空前重视房地产行业非正常发展的时候，全国范围房价却出现猛涨现象。

　　但实际上，对于担心房价继续上涨而产生恐慌性抢购的购房者而言，调息虽然增加了每月还款的负担，但是由于每月增加部分相对数字并不大，而且容易被房价上涨所冲抵。因此本次升息对房价上涨的打压效果并不明显。

　　提高首付是最后法宝

　　根据《中国不动产》杂志得到的可靠消息，央行正在酝酿新的按揭贷款政策，从而彻底打压房价的飞涨态势。这一政策的核心是将购房首付款的比例，从最低2成，提高到4至5成。由于这一政策一旦实施，将有可能给目前中国大部分房地产企业带来灭顶之灾。

　　根据可靠消息，由于各大商业银行还没有收到执行这一政策的具体时间表，因此一边严密监控中国各大城市房地产价格走势，一边暗中紧急联络主要地产商客户，提前催收即将应收贷款，并停止给开发商做任何开发贷款。

　　就在央行发布提息的前两天，北京一家综合实力排前5的房地产企业总裁，在一场小型业内聚会上，突然被北京某商业银行行长私下要求尽快准备偿还10亿元人民币贷款。原因是行长得到通知，央行随时将公布提高购房按揭首付款比例至4成或者5成，要求各商业银行提前评估风险，并及时准备应对。这位商业银行行长对这位开发商总裁说，“你尽快把那10个亿准备好，新的贷款我肯定不能给你了，因为首付如果提高到5成，我不相信你的房子能顺利地卖出去！”

　　无独有偶，成都一家排名前三的房地产开发企业老总，在同一天晚上接到合作银行行长打来的电话，告知5成按揭事宜，并提醒对方及时筹划资金对策。

　　虽然央行尚未正式公布5成按揭政策，但是消息灵通人士已经开始寻求出路。在大陆和香港股市，年初全线飘红的大陆地产概念股票，从4月下旬开始猛跌。

　　事实上，自从宏观调控以来，5成按揭政策才是对房地产行业虚火打压效果最猛的一招。无论是银行严控房地产开发贷款还是831土地大限，全部是从市场供给层面进行宏观调节，这种调节的结果在过去的2年内体现为供应量的减少与房价的非理性上涨恶性循环。

　　但是，5成按揭政策，第一次加倍抬高了购房者的购房门槛，虽然能够迅速将旺盛的市场购买力腰斩大半，但是对整个房地产市场却是一次毁灭性的打击。据业内人士分析，央行早有提高按揭首付至5成的政策酝酿，正是因为考虑政策出台对市场可能造成毁灭性打击，故不到万不得已，不会轻易使出这招杀手锏。

　　5成按揭引导民众理性购房

　　有相当部分意见认为，一旦真正推行5成按揭，不仅一大批房地产企业将濒临绝境，而且会有更多的老百姓买不起房子，政策过猛可能引发社会不安定因素。

　　但实际上，《中国不动产》杂志认为，该政策虽然在一定程度上会在民众心理上引起震动，但也正好引导民众理性对待买房置业。中国社会经历了多年的市场经济历程，心理承受能力也得到很大提高。目前中国城市居民基本不存在流落街头的现象，对住房的需求在于改善居住条件。在这样的前提下，5成按揭贷款政策出台，造成社会不稳定的可能性几乎为零。

　　事实上，中国的房地产市场出现以来，从政府到社会对住房问题的认识存在很大的误差。长期以来，“人人拥有住房”，让所有人都能买得起住房，成为从政府到社会的共同目标。在这样的目标指导下，中国的自有住房持有率超过了80%。而实际上，无论欧美等西方发达国家和地区还是日本、新加坡、香港等亚洲发达国家和地区，住房的拥有率都远低于这个比率。有接近一半左右民众的居住问题，基本依靠政府廉租房或者公屋的形式来解决。

　　中国政府在今年关于住房的表述中，已经将“人人拥有住房”的措辞修改为“人人享有住房”。这暗示政府已经注意到，普通民众在购房问题上需要量力而行，同时政府在帮助社会中低收入阶层解决住房问题，提高他们的居住质量方面，将承担更多责任。

　　(来源：中国不动产 作者：鲁克）