[花招一]

　　瞒天过海

　　案例回放：2005年6月初，房地产新政刚刚实行不久，刘某(化名)看中广园东碧桂园一套价格近100万元的二手房。在与中介和卖主签订三方合同时，中介称，为给买方足够充裕的时间准备各种资料办理手续，约定最迟9月30日办理房屋按揭手续，刘某遂交了1万元定金。

　　签约之后，刘某一直催促中介去办理按揭手续，但中介却总以卖主出国或出差为由一拖再拖。到去年8月时，实在等不及的刘某不想买这套房子，并表示放弃1万元的定金，同时在别处买了另外一套房子。去年9月10日，刘某收到中介方发来的律师函，要求他履行合约，并支付其中介费。

　　刘某认为，自己已经多次催促中介，是因为中介的故意推脱才令其放弃买房，故不愿意支付中介费。中介遂一纸诉状将刘某告上法庭，因为刘某仅是口头催促过中介，放弃1万元定金时也没有任何字据，无法举证说明是中介推脱造成违约。法院判刘某败诉，要求其支付中介费23000元。

　　见招拆招：广州律师导购网的支持机构，广东南国律师事务所律师陈松说，中介为了尽快收到中介费，都会力促完成交易。如果中介无正当理由对办理手续一拖再拖，客户就要提高警惕了。

　　在此案例中，中介刻意隐瞒了一个重要的情况欺骗业主，以此保证自己的利益。据查，此房要到2005年9月20日才算购满两年，两年之后出让就不用交5.5%的营业税。本来营业税由卖方缴纳，但现在卖方委托中介时，往往采取“一脚踢”的方式。在这种情况下，免除下来的营业税，中介就可以收归己有，他们当然是能拖则拖啦。

　　如果刘某在催促中介办理按揭手续的过程中，以书面形式告知中介，那在后来的官司中，刘某不但不会输，还可以获得因中介隐瞒情况造成的交易未成功引起的赔偿。

　　［花招二］

　　偷吃差价

　　案例回放：买主赵先生经某中介公司介绍购买二手房，在看完一套房屋后很有兴趣，要求约业主一起协商有关购房事宜。于是中介约赵先生与“业主”黄先生协商，并签订了三方买卖合同。后来，真正的业主林女士回原住处时，才让赵先生了解真相：原来黄先生是与林女士签订了买卖合同、是还未过户的买家，而黄先生同林女士买房的房价比卖给赵先生的价格高出1.5万元。黄先生其实是中介的朋友，中介就利用黄先生这个中间人赚取1.5万元差价。

　　见招拆招：陈律师称，在房地产新政实施之后，由于必须要有房产证才可以过户，之前中介利用“房串串”充当中间买(卖)家吃差价的现象已经渐少了。但还是有不良中介利用客户的无知和信任想方设法玩猫腻，故买房时一定要检查房产证和业主身份证，并要求买方、卖方和中介一起签订三方合约。

　　［花招三］

　　暗做私单

　　案例回放：2004年11月，张小姐通过某中介经纪人黄某购买了一套二手房。黄某利用其在中介公司任昌岗东分行主管的职务之便，瞒着公司，和买卖双方签订私自复印的三方买卖合同(该合同并无加盖公司公章)，并收取张小姐6720元佣金和业主1000元水电押金，同时开出公司的收款收据，但全部落入其囊中。黄某的作为后被公司发现，并投诉至中介所，中介服务管理所就暂停办理黄某的职业资格年审、换证等一切手续。

　　见招拆招：陈松称，市民千万不要不通过房地产中介公司，就与经纪人私下成交，这样往往会导致交易过户、交楼等手续无人跟进，严重时还会出现经纪人拿了钱就失踪等情况，造成不必要的损失。

　　［花招四］

　　胡乱收费

　　案例回放：目前在广州通过中介服务购房时，中介往往都会对客户提供所谓的“一条龙”服务，从提供信息到交易的每个环节都由其经手办理，并且指定按揭公司和银行。由于是“一揽子”收费，不良的中介就会暗中提高某些项目的收费，例如，到房管局去查房屋产权情况。如果产权清晰的话，查册费是40元；有抵押或注销等情况的，每多一种情形就增加20元。但是中介去查册的话，有可能收到300元一次。

　　此外，如果市民自己找按揭公司、公证处、评估公司，收取的费用都会比到中介机构指定的地方低。如果客户觉得价格高，打算自己去找相关机构办理，中介则有可能做出“声明”，如果不在指定机构办理，如出现问题，后果一律由客户自负。这样一来，客户往往害怕节外生枝，导致听从中介的结果。

　　见招拆招：陈松称，由于中介机构掌握巨大的信息，而且熟悉各种手续的办理流程，一些大型的中介机构还会和相关职能部门及单位保持长期合作关系，办理业务时往往可以“提速”。因此，全权委托中介办理相关手续，可以节省不少时间和人力。

　　但市民在委托中介办理手续时，一定要根据《广州市房地产明码标价实施细则》，看房地产中介服务机构提供的服务，是否采用统一的价目表(册)，标明服务项目、服务内容、计价单位、收费标准、收费对象；如果是客户自愿选择的服务项目，合同上是否逐一标明，因为中介是不得强制或变相强制提供服务及收费的。

　　［花招五］

　　阴阳合同

　　案例回放：2005年6月，钟先生在海珠区看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的40万元价格签订买卖合同。可是，在签订合同的时候，中介还多准备了两份合同。中介向其解释道，因为钟先生是以银行按揭的方式购房，为了能够多贷款，可以签订一份成交价格为44万元的买卖合同，用于向银行申请贷款；另外一份可以用来登记备案和缴税时用，成交价格可以写少一点，写36万元就可以，这样就能少交点税。

　　见招拆招：陈松说，中介为了促成交易，有时会用这种看似“讨好”客户的招数“帮助”客户。但这种不规范的操作只会给客户带来麻烦。据分析，由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。

　　而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易时，在不满足免除土地增值税的条件下，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为，情节严重的，还会造成刑事犯罪。故市民在通过房产中介交易时，不要被一些中介提供的所谓“高招”迷惑，免得得不偿失。

　　(来源：南方日报 作者：张睿)