中新网4月24日电  据《中国经营报》报道，在2006年供地计划公布后两周，北京终于迎来了今年的第一个供地高峰。4月17日、18日公开拍卖的成寿寺地块和冷泉地块虽然没有创下新的价格纪录，但3.41亿元和11.5亿元的成交价格还是令业界慨叹地价的不断上涨。

　　地产商之所以敢于继续高价拿地，乃是对于市场销售前景有着乐观的判断。此前，北京市一季度平均房价涨幅已经高达17.3%，尽管房价高企，但住宅项目整体仍是“供不应求”。这样的情况，在往年通常被看做是销售淡季的一季度，十分罕见。

　　面对住宅市场的整体热销，探讨房价的涨跌没有意义。关键是，谁在释放如此巨大的需求？

　　区域外新增需求

　　作为融科·橄榄城的总经理，郑志刚面前的首要任务是给这个楼盘的二期定价。2005年，位于望京的融科·橄榄城正式开盘，一年之内，均价已经从开盘时的6800 元/平方米涨到了目前的7300元/平方米，而这个楼盘的二期，将从5月1日以后正式开始预售。

　　在梳理二期意向性客户时，郑志刚和他的团队发现了新的变化：来自中关村地区的需求明显增多。其次是东直门地区，而在一期的总销售量中，望京本地区及其周边地区的客户占到85%以上。虽然大规模提价并不在郑志刚的思路中，但在这些新增区域外需求的保障下，7500元/平方米以上可能并不是一个意外的数字。

　　这种客源需求呈现的变化，在宝星国际、国风北京的二期、三期中也有不同程度的体现。“刚刚修通的机场高速路联络线，使从东直门到望京的车程缩短到了15分钟，便利程度大为提高。因此，有不少在东直门区域的客户开始进入望京，增加了需求。” 郑志刚说。至于来自中关村的需求，他认为是陆续迁入望京产业园的高科技企业的吸引所致。

　　与望京地区的楼盘有同样感受的还有位于南三环的万年花城。这个楼盘的前三期已经售罄。在两年的时间中，价格也从4000元/平方米上涨到了三期结束时的6500元/平方米上下。而同样将在“五一”之后开始销售的四期，定价可能在6900元/平方米上下，“四期开盘价格不会超过7200元/平方米。”一位内部人士告诉记者。

　　据了解，位于南三环的万年花城，其前三期的客户需求基本在南城地区，而从四期登记的意向性客户需求的情况看，来自京西地区以及传统城区的客户明显增加，大概可以占到10%~15%。万年花城方面分析，这与规划中南北贯穿的地铁9号线有很大关系，这条地铁线路无疑降低了南三环与海淀等区域的时间距离。

　　记者了解到，上述客源需求的变化，在广渠门等原来区域性需求体现较为明显的地区也不同程度存在。“一般意义上说，区域内的需求是相对平稳的，在一定程度上会保证价格的稳定。”戴德梁行董事岳峰钢向记者分析，在他看来，城市基础设施建设在一定程度上打破了区域市场之间的间隔，使区域内购买力增加，导致价格上涨。

　　按照岳峰钢的逻辑，几个区域住宅价格的上扬就足以拉动北京整体房价的上涨，从而提高预期。在“追涨”的心态下，住宅房价的整体上扬也就不足为奇了。

　　外来需求暗涌

　　北京房地产的外来需求早已被公认，但究竟北京有多少外来需求，这些外来需求在北京这一轮住宅价格快速上涨的过程中起到了什么作用，却并不明了。

　　对于外来需求的总量，北京市建委副主任苗乐如曾经向记者表示，外来需求只占北京年交易量的30%上下，本地需求仍是主体。

　　记者从北京市房地产交易信息管理网得到的数据似乎印证了苗乐如的说法。2006年3月北京商品房预售15500套，其中本市城镇居民购买9277套，占总数约60%；外省市个人购买5367套，占总数约35%。但直接处在销售一线的地产商感觉却并非如此。

　　北京的楼盘里面，温州人买得最多的恐怕要数珠江骏景。据了解，这个已经结案的项目中大概有60%～70%业主都是温州人。而目前处在销售后期的富力城这个比例也达到30%左右。由于温州人购房有“扎堆儿”的习惯，这个开盘均价只有5000元/平方米的楼盘，现在已经价格过万，更夸张的的是，这个项目的二手房单价有的也已经达到万元。

　　此外，在北京做生意的温州人大都把自己的子女接到北京来念书。在人大附中、北大附中、景山学校等名校以及一些贵族学校，都有很多温州子弟。这些人基本上会在北京为自己的子女买一套房子。外地购房“刚性需求”对北京房价的影响由此可见。

　　然而，这仅仅是问题的第一个层面。如果将那些大学毕业或者技术人才引进户口进京，但在北京没有既有房产的购房者纳入“外来需求”的话，这个群体将十分庞大。

　　实际上，华润的新项目橡树湾便是对准这样的一类人群。2005年，华润集团斥25.65亿元巨资拿下此块土地，华润·橡树湾项目负责人蒋智生向记者坦言，他们所看中的目标客群就是周边的高校教师以及高科技从业者，这些人大都是毕业后留京，在北京并没有既有房产。

　　第三方对意向性客户的调查显示，IT从业者、工程师和教学科研人员占53%，而蒋智生对此数据也并不否认。这个将于“五一”之后正式开始销售的楼盘，其定价肯定超过6500元/平方米以上。

　　投资止于个案？

　　“我们这现在每个人都在抓房子，差不多的就行，升值是一定的。”一位策划代理公司的高管私下对记者说。他还透露，这样的情况在策划代理公司当中并不鲜见，再加上外来炒房者的转战，北京楼市中的投机、投资比例正在不断增多。这类需求的逐步释放，也成为推高北京住宅房价的一大诱因。

　　记者了解到，在昌平地区的某热销楼盘，就存在以“不签约交易”的形式默许炒房的问题。一位投资客向记者表示，在向此楼盘的发展商交纳一定比例的房款之后，双方只在私下签署协议，而不签订购房合同，从而规避了政府为抑制投机而制订的交易、税收政策。

　　“由于这个楼盘销售情况很好，所以下家不难找，我们控制住房源之后，想买的人就要从我们手中买，差价获利至少可以在8万~10万元，而且没有任何税收。”这位投资客私下向记者表示。他还透露，据他所知，涉及此类炒作的房产至少在50套上下，甚至更多。而目前，这个项目的四期“五一”后将开盘销售，均价已经从一期的5000多元/平方米上涨到7500元/平方米。

　　一位业内人士表示，这样的情况朝阳路、朝阳公园等区域的楼盘中也不同程度存在。据称，今年3月，就有一位山西客户从朝阳公园周边某楼盘一次性买走7套住宅，总价近5000万元。而朝阳路沿线的某住宅项目，甚至直接鼓励销售团队炒房，同时，不少房地产业内人士也在该项目购买有投资性房产。这两个楼盘在近一年的时间当中，涨幅都已经超过10%。

　　显然，在上海楼市遭到“重创”之后，部分投资、投机客开始逐步试探北京的情况。“现在，一些投资客，一次性买下多套房产之后，既不短期出手，也不出租，更不居住，而是通过房产本身的增值而获利，他们的目的在于3~5年之后出手，现在买的是3~5年以后的价格，而不是房产本身。这样的情况在逐渐增多。”一位熟知内情的业内人士说。

　　在他看来，将购房完全等同于期货投资是一种非常危险的趋向，这也恰恰是北京此轮住宅价格上涨最令人担忧之处。（李乐）