这轮宏观调控要使过高的房价理性回归。因此不少购房者期盼这一利好逐步变为现实。依笔者的理解，房价理性回归有两种含义。一种是房价涨幅下降；另一种是房价下降。前者是升得慢一些，后者是直接下降。

　　房价的变化主要是通过一个个楼盘个案呈现给购房者。19日，笔者在“上海之春”房展会走马观花，感觉大多楼盘出现了价格下调，而少数楼盘价格坚挺，甚至出现微幅上涨。这都很正常，是供需规律使然。

　　表现房价变化的统计指标是均价和价格指数。均价通俗地说是混合平均价。以本报刊登的“每周行情”来说，每周均价变化上落很大，这是由于当周的交易结构变化所致。如果高价位房子成交多，均价就明显拉升。每周如此，每年亦然。

　　再来看价格指数，因为是经过除权后的同质比较，并剥离质变影响，能反映总体房价的实质变化。

　　拿民间统计机构数据来说，2005年中房上海综合(一手房)指数比上年下降1.53%；2005 年上海二手房(住宅)指数比上年下降9.53%。看官方的上海统计局数据，2005 年上海商品房(即一手房)均价比上年上升5.4%，商品房价格指数上升9.2%(官方的二手房指数统计没有)。结果似乎大相径庭。这里，也不能作“不同质”的比较。官方肯定是准确的。民间统计也是可信的，因为有坚实的市场依据，只不过指标内涵不同罢了。

　　指数是市场“晴雨表”，也是政府部门制定政策的重要依据。对购房者来说，具有重要参考价值。但是购房者面对的是具体的房子，房子的价格变化具有单一性。因此，主要是看个案和周边情况的变化及行情，看性价比，当然，要进行动态比较。

　　但是，有的房价上涨也包含了价值内涵的增长，付出更高的价格获得更好的房子。这与需求推动带来的房价上涨是本质上不同的。这是笔者所要表达的另一层意思。

　　(来源：房地产时报 作者：梁志超）