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　　“勾地”的酝酿推出，到底是为了稳定地价，还是为了稳定地方政府的土地出让金收入，会否形成新的权力寻租

　　“勾地”这个源自香港的名词，正在逐渐成为2006年中国地产界的第一个热词。

　　所谓“勾地”，按照国土资源部做出的解释，是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并承诺愿意支付的价格，在政府认可其出价后，再进行挂牌、招标、拍卖的交易方式。

　　“勾地”制其实有一个正式的名称，叫“土地成交价格申报制度”。这个概念出现在2006年春节前，一份发往全国各地方国土管理部门的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿中。随后的2月初，国土资源部副部长小苏在谈到土地调控时亦透露，国家将建立“土地成交价格申报制度”，目的主要是针对当前一些地方非法压低地价招商引资。

　　“由于征求意见稿仍在国土资源部内部进行研讨，所以这目前还只是一个大思路，尚未细化，政策将会在年内出台。”国土资源部的相关人士解释说。

　　利与弊

　　尽管这项设想还未付诸实践，但有关“勾地”制度的讨论却已经热闹起来。

　　赞成者认为，“勾地”实施后可以稳定地价，因为拍卖前就有一个大致的底部价格。另外“勾地”制度有助于房产业的重新洗牌，因为土地话语权会集中在那些有实力的大开发商手中，中小开发商的生存空间将被进一步挤压。“这是对土地招拍挂制度的一种完善。”北京鹏润地产总监陈云峰对本刊记者说。

　　反对者则认为，“勾地”制度实质上改变了市场游戏规则，“只许地价涨，不许地价跌”。这样一来，决定土地交易价格的因素不再是供求关系，而是政府的意愿。政府作为土地出让的主导者，本来就已从土地拍卖中获取巨额收益，而“勾地”制度将更强化了这部分收益的最大化。而且，“勾地”制度会在无形中扭曲市场规律。政府将关起门来制订勾地表上每块土地的底价，并不时作出调整，整个过程是不透明的。“这就为权力寻租提供了天然的良机。假如开发商通过行贿等手段，获取政府勾地的底价，他们便可以掌握主动权，在竞争中占据优势位置。”一位不愿透露姓名的业内人士说。

　　面对业界的争论，国土资源部有关人士解释说，“土地成交价格申报制度”其实并不是新内容，《城市房地产管理法》中已有明确的规定，这也是国家计收交易税费和实施优先购买权的依据。事实上，部分省(区、市)早已开始施行土地成交价格申报制度，有的地方还推行了优先购买制度。通过实施该制度可以使多头供地、竞相压低地价的现象受到遏制，有效控制土地供应总量。

　　对于业界的担心，国土资源部土地利用司有关负责人表示，“勾地”制度绝不会突破自2004年以来确定的国有土地使用权市场化交易原则，其主要针对的是协议出让范围中的工业用地。对低于市场价成交的土地，政府可优先购买，以防止非法交易。国家也可以因此引导市场需求，稳定市场预期，防止地价大起大落。

　　谋划背后

　　对于一项新制度或政策，人们或许不应该只关注其争议的内容，而应该关注这个争议背后所隐藏的事实和真相。

　　一位接近国土资源部的专家告诉本刊记者，“勾地”制度设想的背景主要是因为2005年全国范围内土地“流拍”现象的出现。2004年8月31日后，“招拍挂”成为市场土地供应的惟一方式。2005年，房地产宏观调控力度空前加大，观望气氛在全国范围内蔓延，土地“流拍”时有发生。根据媒体的报道，2005年9月，武汉、南京、深圳、北京等城市相继出现城市中心区土地“流拍”现象，其中深圳龙三块土地于2005年9月15日“流拍”；而武汉“流拍”土地的总额更是高达10亿元。

　　华远集团总裁任志强在接受本刊记者采访时说，目前的现实是，地方政府垄断了土地一级市场，土地供应远没有进入有序状态，诸如招拍挂中的“暗箱操作”、地方政府的低地价招商等等不规范行为，实际上还存在于土地供应的各个环节。除了垄断供地，地方政府的另一个做法是，通过储备土地，成为土地的直接经营者。在实际运作中，土地储备中心已完完全全成为一个土地经营的主体，成为地方政府将土地“低进高出”、实现利益最大化的工具。

　　更令人关注的是，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。从1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政，全部留归地方。因此，“土地的流拍显然给地方的财政带来了不小的影响。”一位不愿透露姓名的财税专家说。

　　“目前的做法是，只公开准备出让的土地的信息。而就一块地的公开不是‘公开’，而是‘垄断’，现在是七八条‘恶狼’抢一块骨头。”任志强给本刊记者举例说，2005年北京五环以外的地涨了230%，不是市场的真实反映。北京2005年号称供应量是4700多万平方米，但是最后才供应250多万平方米，与计划相差很远，五环以内的供应量少了12%。“北京清河一块地16.7亿起拍价，最后拍到了25个亿。”任志强说。

　　信息公开更重要

　　任志强认为，信息严重不对称也是导致流拍的重要原因，因此全盘计划公开才是真正的透明化。“现实的情况是，当一块地以网站或通知的形式公布出让信息后，知道这个信息的开发商并不多。”新华联伟业房地产开发有限公司副总经理陈海旭对本刊记者说。显然，没有足够的买家关注是一些地方的土地挂牌时遇到的最大尴尬。

　　根据陈海旭公司拿地的经验来看，北京房地产商在开发房地产项目时，事先都进行市场调研，作可行性研究。其过程一般是：首先研究开发住宅预期售价，再扣除预计建筑安装成本、税费、融资利息、预期利润等费用，剩余的金额才是用来买地的钱。但目前土地出让方式的缺陷是，从发布土地出让公告，到出让现场会的时间只有一个月。想拿地的开发商只能凭经验去判断推出的某块地值不值得拿、什么情况下可以拿。所以，开发商往往缺乏理性，最终造成要么地价被盲目抬高，要么就流拍。

　　陈海旭向本刊记者回忆说，2005年，他们公司曾参与竞拍一个地块，从市场调研分析市场走向、销售价格，推算成本到最后算出公司能接受的拍卖价格底线，匆忙之下只用了一个星期的时间。1.2亿起拍的地块，在陈他们算来，日后建成的房子得卖5800元/平米左右，他们的心理底线是3.2亿元，不过最后被另一家地产商以4亿元的价格中标。在陈看来，这个价格并不能带来太多收益，不过中标的公司是上市公司，其收益可以从股市中捞回。

　　虽然年初政府都会公布年度土地供应计划，但仅仅停留在公示土地总量，出让的具体地块只有在该地块拍卖前才得以知晓。“开发商每年要花费很长一段时间询问土地出让计划。”陈海旭说。而政府出让的土地信息对于房地产行业来说影响巨大，不仅仅是开发商会因此而改变开发计划，二手房市场也会非常敏感。

　　因此，中国人民大学土地管理系教授严金明在接受本刊记者采访时建议，目前的土地开发供应计划缺乏中长期的规划，应该以年度为主，建立中长期的完整的体系，将批地计划分为下一财政年度的卖地计划和后四个年度的土地发展计划，即“1+4”模式，计划逐年滚动，卖地计划是定位的，而发展计划仅定量。在年度土地出让计划中统一公布出让地块的位置、面积、数量等明细内容，留给开发商更多的选择空间和选择时间，也赋予业界主动选择的权利。

　　陈海旭则认为，政府应该学习国外，不仅要将信息公布日前提前到一个长的周期，而且应该组织相关专业部门对要出让的地块进行前期调研，做出全景式可行性分析报告，直接将这些信息卖给有意竞标的开发商，这样既能减少开发商的盲目抬高地价，导致房价的上升，也能防止开发商因前期准备不足而中途退出导致的土地流拍。“这也许比勾地制度更有效。”陈海旭对本刊记者说。

　　稿件来源：《中国新闻周刊》，作者：谢良兵 海芳