买商品房入住5年后，朝阳区安翔里华盛乐章53号、54号楼的200多户业主，至今仍没拿到房产证。

　　为此，业主们不断探询原因。他们发现开发商没有取得华盛乐章项目的国有土地使用权证，办不了大产权，更谈不上为他们办房产证。

　　在没有国有土地使用权证的情况下，开发商华盛公司如何取得商品房预售许可证？2月27日起，本报记者对此展开调查。

　　入住5年没有房产证

　　2000年，朝阳区安翔里华盛乐章53号、54号楼预售。李华(化名)看中了53号楼的一套商品房。从售楼小姐处看到了该楼的《预售许可证》复印件后，李华与开发商北京华盛创业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，以每平方米约5000元的价格买了下来。

　　然而，入住1年多后，李华的房产证仍旧没有办下来。他多次催开发商办理，得到的答复却是“有关部门停止办理了”、“合作方不盖章”等。最终，李华和另两名业主联合起诉开发商。2003年，法院判决“开发商在判决生效15日内办理过户手续”。然而，两年多时间过去了，直到现在，李华的房产证仍旧没有踪影。

　　此间，不少业主以拒绝缴纳物业费的形式表示抗议。开发商于是提出为部分业主办理房产证，前提是按时缴纳物业费。但是，只有部分业主响应了开发商的提议。

　　“法院都判了，为什么还不给办证？”和李华一样，等待房产证的200多户业主开始调查其中的原因。

　　发现开发商无土地证

　　华盛乐章小区是由北京华盛创业房地产开发有限公司(下称华盛公司)和北京长空机械有限责任公司(下称长空公司)合资、合作开发的项目。

　　2003年底，业主们在北京市高级人民法院于当年12月15日作出的有关华盛公司与长空公司纠纷的判决中，发现华盛公司并没有取得华盛乐章项目的国有土地使用权证。

　　随后，数名业主从朝阳区国土资源和房屋管理分局获悉，华盛乐章项目已进入该局红色名单，即不能办理大产权证。“开发商没有土地证，所以办不了大产权证；没有大产权证，业主自然不能办理房产证了。”该局一名工作人员告诉业主。

　　失望的业主们开始不断向法院起诉开发商，至今已打了数十起官司。但开发商的辩解理由仍是：与长空公司在土地使用权上有争议，导致无法协助业主办理产权登记义务。

　　今年2月28日，朝阳区国土资源和房屋管理分局房屋权属登记中心徐主任向记者证实，华盛公司没有土地证的原因的确是与长空公司的土地纠纷。

　　“法院作出多次判决，要求开发商赔偿违约金，但我们从来没有获得过一分钱赔偿。”业主们说，开发商一拖再拖，让他们担忧自己的房产证“真的泡汤”了。

　　预售许可证从何而来

　　根据市国土资源和房屋管理局的要求，从2004年7月1日起，开发商须按整栋楼交清地价款，取得土地证后方可申请预售，已交地价款不足整栋楼的，须补足后方可申请预售许可。与此同时，北京停发延续多年的临时土地使用证。

　　吕先生等多名业主认为，开发商有预售许可证，才让他们相信开发商完全有资质出售房屋。“但开发商没有国有土地使用权证，市国土资源和房屋管理局怎么给它核发了预售许可证呢？”

　　华盛乐章项目于2002年7月11日，在已经开始预售两年后取得预售许可证。一位房地产业内人士介绍，此前，开发商缴纳40%的土地出让金后，就可以获得一个临时土地使用证，凭此办理预(销)售许可证。

　　华盛公司是否取得过临时土地使用证？记者未能从朝阳区国土资源和房屋管理分局得到答复。《中华人民共和国土地管理法》规定，“临时使用土地期限一般不超过二年。”华盛公司如有临时土地使用证，应在取得预售许可证(即2002年7月11日)之前，距今已超出两年的期限。

　　3月1日，记者找到现在负责办理商品房预售许可证的市建委房屋交易市场管理处。该处处长沈洁证实，开发商在获取预售许可证前，应当获得国有土地使用权证。但对于“华盛公司没有土地证，却有预售许可证”的问题，她以“已接到业主投诉，正在调查此事”为由，拒绝回答。

　　部分业主获得房产证

　　按照有关规定，没有土地使用证，肯定就办不了房产证。然而，2004年间，开发商分两批为业主们办下了40个房产证。这让部分业主一度相信：“开发商是能办证的，只是时间长短的问题。”

　　另一些业主则认为，按正常途径，开发商不能办理房产证，他们甚至认为这些证是假的。

　　2月28日，朝阳区国土资源和房屋管理分局房屋权属登记中心徐主任在查看了吕先生的房产证后证实，这是真的商品房房产证。

　　开发商没有大产权证，为什么还办下了40个房产证？徐主任称：“因为这个问题百姓意见大，经过有关部门协调，办理了一部分。剩下的只要开发商解决问题了，马上登记办理。”

　　同时，李华等多名业主发现，在市国土资源和房屋管理局核发的“华盛乐章预售许可证”(京房售证字710号)上，他们所买的房屋根本不在许可范围内。在向市建委咨询后，业主们得知“开发商取得的只是部分房屋的预售许可”。

　　3月1日，华盛公司总经理王献在电话中向记者表示，政府要求做的华盛公司都做了，“我们一直在主动解决此事。”

　　“通过讨房本，让我们发现花钱买的房子居然有这么多问题。开发商没有大产权，又怎么能做担保，让银行为业主做按揭呢？”一些业主说，他们正准备通知银行，暂停缴纳贷款按揭。

　　(来源：《京华时报》，作者：易靖)