中新网2月16日电  据《解放日报》报道，2006年，上海房地产市场将会呈现出哪些特点？二手房市场何去何从？这些都是业内人士和广大消费者关心的问题。近日，中原、易居臣信、信义三家房产中介公司的老总就2006年市场发展和走势各抒己见。
　　
    恢复平稳 趋于理性

　　上海中原董事总经理谭百强表示，2006年，政府的政策依然是鼓励消费、规范投资、抑制投机。与房地产产品相关的配套设施建设步伐将加快、新的轨道交通线路将陆续通车，这些对困境中的房地产市场应该说是利好消息。另一方面，消费者和开发商正在调整心态，健康入市，为目前相对低迷的市场提供了走出困境的机会。

　　2005年的宏观调控政策，使得市场的各方参与者对后市信心明显不足，住宅有效需求受到抑制，导致一、二手房都出现了供大于求的现象，价格也一路下滑。2006年，购房者陆续入市，对市场的消费信心将逐步得到恢复。

　　从上海中原二手房成交量变化来看，2005年底时交易量已恢复到宏观调控前的60%左右，并逐渐趋于稳定，这说明自住型需求正在逐渐释放。另外，资金实力不足的投资者在过去的大半年时间内，基本上都采取了退出市场的策略，剩下的投资者多以长线持有为主，房地产价格泡沫在很大程度上已被挤出，市场结构在供求两方面都朝着良性方向发展。

　　展望2006年，经历了市场变革后的消费者在购房决策方面将变得更加慎重，而未来政策的不确定性风险依然存在。因此，2006年上海二手房市场在短期内不会有快速增长，仍将是一个调整年，不排除会出现一定的反复。

　　总体而言，未来二手房市场在政策影响下会有小幅震荡，等价格继续缓慢回调后，市场才能逐渐稳定。经过调整后的二手房市场依然是以自住型需求为主导的买方市场，投资比例将会维持在10%以下，而且以中长期投资为主。从房产中介公司的发展来看，市场集中度会有所提高，专业度和服务质量将得到进一步改善。
　　
    楼市唱响三大主旋律
　　
　　上海易居臣信总经理柯博仁表示，2006年楼市将唱响三大主旋律。

    主旋律一：市场价格由开发商主导

　　从政策面来看，近期出台新政策的可能性不大。由于个人所得税是否征收尚不明朗，因此沪上二手房市场未来走势主要受买方、卖方和开发商三大市场主体博弈的影响。从供给方来看，二手房市场上绝大部分房产持有者或投资者，除非受资金压力，一般不会以低于市价抛售房屋。因此，2006年二手房价格走势将受到一手楼盘价格影响，如果开发商降价促销，必将影响相关区域二手房价格的调整。

　　主旋律二：回报高的楼盘前景看好

　　在业界，通常把5%的年投资回报率作为一个重要临界点，这也是判断房屋未来价值的主要参照指标。有稳定回报支撑的房产自然比较抗跌，而那些回报偏低的房产则会面临较大风险。2005年以前，很多人习惯在楼市中进行短期差价交易，如今在交易量不甚活跃的情况下，买房更应兼顾自住和租赁回报的双重功能。2006年，可以关注一些有较高投资回报率的房产，如市中心地区的小户型、重要商务区周边的房产以及学校周边的房产等。如中山公园板块、曹家渡板块、虹梅路板块和古北板块等。

　　主旋律三：房产中介强弱进一步分化

　　2006年，房产中介行业面临新的洗牌和调整，寻找客户、促进成交成为当务之急。其实早在2005年年中，各家公司就已采取了各种措施来克服难关，有的收编苦练内功，有的逆势扩张，有的多元经营。从长远来看，上海二手房市场前景依然看好，房产中介公司的竞争将日趋激烈，逐步形成“强者更强、弱者更弱”的局面。在市场经济规律下，优质服务将成为企业不可替代的核心竞争力，只有真正把服务品牌做好、做强、做大，企业才会得到市场和消费者的认可。

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