中新网2月9日电 据《北京日报》报道，2006年1月1日，北京正式实行“分户验房”制度。据介绍，该制度将一改以往住宅工程验收时走马观花式的整栋楼验收加抽查的方式，试图为饱受“收房纠纷”之苦的广大业主闯一条新路。规定一出，在楼市尤其是广大买房人中引起巨大反响，带给新年楼市第一道冲击波。但“分户验房”究竟对时下的房地产市场有何影响？规定将如何执行？其中还有没有问题需要关注？对于广大“购房者”来说，“分户验房”能否一路走好？

　　作为一种新制度，“分户验房”政策甫出，就引起众多业内外人士的广泛关注。对于广受“房屋交接纠纷”苦痛的北京楼市来说，这项新政策无异于献给2006年楼市的“福音书”。

　　分户验房新一年楼市的“福音书”

　　政府：新政规范房屋质量。据介绍，以往住宅工程验收时，都采用整栋楼验收加抽查的方式。如果有业主入住后发现漏水、裂缝等质量问题找开发商理论时，却总遭遇开发商“房子已经通过质量验收，根本没问题”的冷遇和推诿，颇费周折，扯皮不断。新政策的出台将有效缓解类似现象的发生。

　　北京市建委物业管理处处长刘刚认为，现在业主购房时，不仅关注房子结构等安全性问题，窗户、下水道、工程缩水等一系列问题都是业主关心的焦点。“分户验房”将改变以往整体验收的验房方式，每户各项细节都合格才能发合格证。而对此率先进行试点的朝阳区建委的相关人士介绍说，自2005年3月1日以来，朝阳区作为试点对所有工程进行一户一验，目的是要让开发单位向社会提交合格产品。半年下来，136个项目中市建委仅收到一项质量投诉。

　　业主:分户验房让业主有章可循。远洋天地的业主张先生接受采访时明确表达了他对新政策的肯定。这个规定对业主的好处显而易见。以前遇到相关问题，如果自己有疑义，就得先花不少钱请第三方检测、监理公司进行查检后才能对房屋的相关单位表达意见，而且经常遇到一些公司之间有串通现象。

　　如果每户都有《住宅工程质量分户验房表》，不但可以使业主在收房时有章可循，如果发生争议，也可以算是有据可依。另外规定要求在住宅外墙的显著位置应公示工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息，购房人一旦发现其所购住宅存在问题，可直接找到相关责任单位进行及时处理。

　　开发商：政策对开发商和业主双方利好。在采访时，几家开发商普遍认为分户验房肯定会增加开发商的工作量和生产成本，但对企业的形象和销售的利好作用却显而易见。合生创展北京公司的相关负责人表示，从自己的角度，其实很欢迎这样一个政策。因为从政策本身来看，是为了规范住宅的质量管理，无论对于开发商和业主都很有好处，同时维护了双方的利益。

　　分户验房不是“万能宝典”

　　虽然新政策对于减少交房纠纷、提高房屋质量的利好作用和效果明显。但“分户验房”政策却不是业主可以依赖的“万能宝典”，其中的一些问题也值得关注：比如验房增加的成本由谁来承担？政府是否有足够的资金和智力投入保证政策顺利进行？

　　有章可循、有据可依了是好事，但关于房屋的质量问题，北京惠诚律师事务所袁前岭律师提醒，有两种错误认识需要避免：一是以为只要是有房屋质量问题，不管是大是小，开发商都承担延期交房的责任；二是不能认为质量问题看起来很严重就可以退房。

　　目前法律的规定或者合同约定都对于房屋的交付条件很不明确。在具体的司法实践中，只有房屋质量问题比较严重，影响入住的情况下，开发商才承担延期交房的责任。按照法律的规定，房屋只有存在主体结构的问题或者是地基基础的问题，业主才能要求退房。

　　所以如果不是严重的质量问题，建议业主和开发商之间达成一个整改协议，要求开发商在限期内整改完毕。

　　分户验房需要成长的“新生儿”

　　虽然“分户验房”对业主来说更加利好，但在采访过程中，却很少有业主了解此项政策的具体内容。也有一些人直接对政策提出了自己的质疑。而“分户验房”作为一个政策的“新生儿”，自然需要进一步的完善和成长。有业内专家认为，此次规定，“重要求，轻处罚”。比如开发商如果没有达到标准，如何处罚？监理公司如果出了问题，又该如何解决等等。没有更为具体明确的标准，这些问题解决不了，消费者的权利最终将仍然成为“一纸空文”。

　　对此，孟宪生律师认为，目前的分户验收规定，属于建设过程的监督管理范畴，不直接调整交易过程以及交易关系。规范性意见不能设定行政处罚。而交房过程中的纠纷，属于交易过程中的纠纷，应当建立其他相应的制度进行规范和调整。(谷林)

　　新闻链接：“分户验房”政策要点

　　1.八项主要内容“一户一验”

　　所谓分户验房，即"一户一验"。其中《住宅工程质量分户验收管理规定》主要规定了八部分具体验收内容：建筑结构外观及尺寸偏差；门窗安装问题；地面、墙面、顶棚的面的问题；防水工程质量；采暖系统；给排水；室内电气安装以及其他的相关内容。

　　2.符合条件业主可加补分户验收记录

　　实施分户验收的住宅包括商品房、经济适用房，包括今年交房的现房、期房。“现在已签了购房合同，而合同未约定分户验收的，可以双方约定补一个分户验收的记录。”

　　3.交付时一“表”一“书”不能少

　　分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。

　　其中住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

　　住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。