中新网2月6日电 据《房地产时报》报道，楼市投资风险，或由市场变化引起，或由政策变化引起，更多的则是由自己缺乏足够的风险意识和收入变化引起。从某种意义上说，期房的风险比现房更高。为此，专业律师建议：

　　随着调控效应显现，部分开发商逐渐陷入杀价出逃的境地，许多高位入市的购房者也开始体验房价缩水的心痛。由于价格难以成为退房的理由，不少人转而寻找房屋质量、规划等方面的漏洞与破绽，试图将之作为“官方理由”。

　　不过令人扼腕的是，由于缺乏相应的合同和法律依据，在实际操作中，购房者有再多的退房理由最终仍很难得到支持。其实，如果对房产投资具有足够的风险意识，甚至在入市之前已考虑到全身而退的良策，也许就能避免惨痛的代价。

　　如何防范住宅投资风险？上海联业律师事务所许海波律师提出三点意见：第一，正确评价住宅投资的风险和自身的风险承受能力；第二，借助专业力量将合同风险控制在合理的范围；第三，无论是在合同期间内还是产权持有期间，无论是政策制定者，还是经营者或消费者，对住宅投资都要建立一个退出机制的概念，并通过示范文本或指导性政策，用条款落到实处。否则，当市场发生大幅波动时，由于风险承受不均衡，可能会产生比较严重的后果。

　　期房市场风险

　　提醒：关于财产缩水风险的防范，无论是国家立法、政策立法还是购房实践，都缺乏比较系统的考虑，缺乏一个有效的体系来化解市场剧烈波动可能带来的巨大风险。

　　案例：2004 年6月，李先生在某一热销楼盘处按揭买了一套房，每平方米售价为10000 元人民币。到2005 年10月份办理小产证时，李先生听说开发商将二期新开发的房子作为动迁安置房处理，房价每平方米才5000 元，自己足足损失了一半。李先生认为，开发商将二期房屋变性为动迁安置房的做法本身存在欺诈，也严重影响楼盘的品质和价值。于是，他想退房，但开发商以不存在违约行为为由拒绝。

　　点评：房屋价值回落的风险是客观存在的。住宅投资作为一项产权投资，受市场波动和政策变化的影响，其市场价格是变化的，可能升，也可能降。在合同中一些简单的违约责任条款并不能解决真正的深层次问题。前段时间，有开发企业在楼盘预售阶段，提出了“承诺补偿价差”的促销制度，引起市场的关注，当然也引起了业内人士的质疑。但从积极的角度来看，这一制度正是针对购房者对降价风险的考虑，这一理念对我们今天讨论的退出机制有很好的借鉴意义。

　　期房贷款风险

　　提醒：银行的贷款政策。比如提前还贷的罚金政策，是对住宅投资的退出机制有制约的。再比如浮动利息政策，这对购房者来说，中长期都是有影响的。

　　案例：2005 年4月7日，马小姐通过中介公司与彭先生签订了一份《购买意向书》，定购彭先生预购的位于宝山区某路的一套期房，购房总价为131万元，并在签约时即支付意向金3万元。4月10日，双方在中介的安排下签订了《商品房买卖合同》，马小姐支付彭先生房屋预付款39万元，并约定由其负责办理银行贷款手续支付剩余款项，然后彭先生办理产权转移及交房等手续。后马小姐以不符合从银行办理贷款手续的条件，无法获得银行购房贷款支付剩余房款为由，要求解除合同。

　　点评：住宅投资，必须考虑到自己的收入水平及其变化的风险。因为贷款购房，公民必须按国家规定和合同约定还贷。贷款投资，虽持有产权，但如果还贷不能或很吃力，生活质量会被迫下降，同时自己的银行信用也可能受到影响。因此，住宅投资，应当考虑到收入变化的风险和清偿贷款的风险。这在退出机制方面，无论是政策，还是合同约定，都应当给予更多的关注。

　　期房合同风险

　　提醒：在目前买方市场的条件下，除了价格，如何利用自身的合同主导权，将风险控制在合理的、可以承受的范围内，也是非常重要的。

　　案例：2005 年3月19日，许先生与上海复旦科技园投资有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，双方约定许先生向复旦科技园购买和平花园二期6幢8层某室房屋，暂测面积为137.02 平方米，建筑层高为2.8米。7月24日，双方对该房屋进行交接，实测面积为136.43 平方米。10月21日，许先生到复旦科技园售楼处领取小产证时，发现土地的使用期限为2004 年4月26日至2062 年10月23日，仅有58年的使用期限。许先生认为开发商在签订合同时未告知其土地使用权期限而构成欺诈，因此希望解除合同并赔偿其所有损失。

　　点评：除国家法律规定以外，通过合同约定是住宅投资者规避自身风险的主要手段。买房与签订合同的过程，是确定买卖双方权利义务和风险分担的过程。通过约定来确定未来在一定条件下的退出机制，可以将自己的风险限定在合理的范围内。相反，如果合同签订不当，有时只能吃哑巴亏了。按照现行的司法与审判实践，有约定，从约定，没有约定从法定。一个完善的退出机制，除了因履约能力而约定合同解除权以外，也可以包括在一定的市场条件下解除合同的权利和对价问题。这样退出机制可以将购房者的风险限定在合理的范围内。

　　期房政策风险

　　提醒：政府的政策是可能发生变化的。

　　首先，期房限转和期房禁转政策。这两个先后关于住房流通管理的政策，更多的是从限制流通和打击投机的角度来考虑的，从社会学角度考虑的多，而在经济学方面考虑的少；其次，上海取消转按揭政策，这也是和住宅投资的退出有关的，但又不是从风险防范的角度来考虑的；再次，营业税政策，这是宏观调控的主要手段之一，也是2005 年力度最大的一个政策。

　　点评：住房市场问题，既需要市场化，又需要国家调控。既是经济问题，又是民生问题。由于政策变化而产生的市场风险，如何来评价，又如何来设定退出机制，来对冲这样的市场风险，从市场的中长期发展来说，也许是政府调控时需要考虑的问题。

　　现房投资风险

　　提醒：现房退出机制，不像期房那样复杂。符合法定条件的，可以行使法定解除权解除合同。

　　案例：2004 年7月20日，张先生与开发商就上海某区开发区的一套住宅签订了房屋买卖合同，双方约定于2004 年12月10日交房。当张先生按照约定前往办理交房手续时，发现小区绿地变成了公共道路，且小区旁边还建造了一个公厕。另外，本来开发商宣传的一条广场式商业街，现在成了步行街。开发商表示，该公厕是通过有关部门规划设计的，与他们无关，他们并没有过错。张先生已打算通过法律途径来解决问题。

　　点评：与期房相比，现房投资由于履行合同期时间比较短，且不存在烂尾的风险，其风险主要集中在两方面：第一是合同阶段的风险，尤其是二手房买卖；第二是产权持有阶段的风险。关于现房买卖合同的风险审查问题，包括产权审查、付款审查、交房审查等，借助专业力量，一般比较容易解决。在合同履行过程中，也可以针对特定的情况约定解除条件及解除合同的责任。至于产权持有阶段，包括期房合同履行完毕获得产权以后，都面临贬值风险、还贷风险、税收风险等。对于投资者来说，要充分考虑市场风险、政策风险和个人履约风险。其退出机制比较单一，一般通过中介挂牌出售或通过拍卖行拍卖。

　　法定退出机制

　　提醒：这主要指，在合同履行阶段，住宅投资者根据国家强制性规定，合同一方可以单方面解除或请求撤销购房合同或确认其无效的制度。显然，法律规定的退出机制是非常有限的，它并不能解决，尤其从风险均衡的角度解决退出问题。

　　规定：第一，根据《中华人民共和国合同法》( 以下简称合同法)第52条的规定，以下合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　在合同订立的过程中，如果出现上述的任何一种情形，我们可以通过法律途径确认合同无效，终止合同履行，并要求合同相对方承担返还或赔偿的责任。当然，一般来说，在新房预售过程中，这样的情况不多，但在二手房交易过程中，是有可能发生的。

　　第二，根据《合同法》第54条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

　　第三，根据《合同法》第94条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　(五)法律规定的其他情形。(张之花 许海波 王展)