中新网1月20日电 据《北京日报》报道，2月1日起，北京市建委发布的《新老物业交接指导意见》实施，在物业管理项目交接过程中出现的纠纷将有望避免。但是，尚未成立业主大会和业主委员会的小区不能适用这一规定。

　　更换物业公司须提前3月告知

　　按照《意见》规定，前期物业服务合同期限将满时，业主委员会应及时召开业主大会，决定是否与物业续约。如果决定不再续约，要提前3个月书面告知物业公司。接到告知后，原物业管理企业须做好交接的准备。

　　同样，前期物业服务合同期将满，物业公司决定不再续约的，也应当在合同期限届满前3个月书面告知业主大会；业主大会则应及时依法选聘新的物业管理企业。物业公司告知业主大会的日期距合同届满期不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得提前撤管。

　　物业费没收齐该走也得走

　　对于未能在合同期满前依法完成选聘新的物业公司、造成无物业管理状态的小区，可以由当地街道办事处、社区居委会会同区县建委，组织相应的物业管理企业临时代管。代管期间，物业服务标准按照原物业管理合同执行，物业服务费用由全体业主承担。

　　《意见》要求，原物业服务合同期满或依法终止，原物业公司不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接；拒不撤出物业管理区域的，新的物业公司和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。

　　原物业公司拒不撤出项目的，或新物业公司强行接管造成物业管理状况混乱、出现重大事故、社会影响恶劣的，市、区建委依法对该企业进行行政处罚，停止该企业资质并限期整顿，整顿期间该企业不得参与本市物业管理项目的投标。同时，市建委将该企业不良行为予以通报和网上公示，记入企业信用档案警示系统。

　　《意见》目前只对近两成小区有效

　　据悉，“该《意见》适用于住宅物业项目业主大会依法选聘的物业管理企业与建设单位选聘的前期物业管理企业的交接，以及业主大会依法选聘的物业管理企业之间的交接。”并不适用尚未成立业主大会和业主委员会的小区。

　　没有成立业委会的小区怎么进行新老物业交接呢？北京市建委物业管理处工作人员表示，按照《物业管理条例》的规定，成立业委会是业主们更换物业公司的先决条件。截至去年11月，北京市85%的小区仍没有设立业主委员会。这也表明，《意见》目前只对不到两成的小区有效力。一些业主曾向记者诉苦：业主们不是不想成立自己的组织，但实在不容易。尚未成立业主委员会的小区业主也同样需要一个让自己满意的物业公司。(刘宇鑫)