中新网1月11日电 据《深圳特区报》报道，深圳本轮房价快速上涨，是深圳城市化升级过程中，供求结构失衡矛盾在多种因素诱导下的集中表现。人们不禁要问：今年买房还需要排队吗？——这主要取决于市场需求与供应的增长能否达到“动态平衡”。

　　房价涨根本原因在供需

　　首先从供求关系上看，深圳市场存在着“快速增长的住房需求与有限土地资源”之间的根本性冲突。

　　2004年，深圳常住人口已接近600万(594万)，而实际居住人口则超过1,000万(约1,200万)。在这一庞大的人口基数上，深圳外来人口仍呈较快增长态势。2000-2004年，深圳平均每年新增加的常住人口达到41万，相当于一个中等城市的人口规模。这些新增人口如果按每人需要15平方米的住房计算，则深圳每年需要新建615万平方米的住宅。

　　另一方面，在深圳工作了八年、十年以上的“老深圳人”，则存在巨大的换房需求。“老深圳人”在这座快速发展的城市打拼多年以后，随着自身财富的积累和增加，以及结婚生儿育女，他们迫切需要从原来居住的或小或旧的商品房里搬出来，改善居住环境，扩大住房面积。

　　2000年，深圳有433万常住人口(约140万户家庭)，五年过后到现在，如果他们之中有1%的家庭每年从50平方米的小房搬进150平方米的大房(即平均每户增加100平方米建筑面积)，则深圳每年需要新增140万平方米的住宅(往往是高档住宅，甚至是豪宅)。

　　再从供应上看，深圳土地资源的有限性却无法突破。深圳市域面积仅2,020平方公里，人口密度居全国之冠；其中特区内的328平方公里，可开发用地已基本开发完毕(可建设用地仅余10平方公里左右)。2004年，深圳住宅批准预售面积为806万平方米(当年新房销售面积为820万平方米，供求比为1：1.02)；而2005年全市房地产投资额和施工面积则出现了下降。

　　房价涨的另外五大原因

　　除了“快速增长的住房需求与有限的土地资源”这一对基本矛盾外，本轮房价上涨还与下述五个方面原因密切相关。

　　一、城市化升级提升了深圳城市价值。2003年，深圳正式将建设“区域性国际化城市”作为今后25年的发展目标；2004年，宝安、龙岗特区外两区全面推进城市化战略，农业人口全部转变为非农业人口(深圳由此成为全国第一个没有农村的城市)；“关内”、“关外”统一城市建设标准。

　　二、深圳经济持续快速发展。2000-2004年深圳GDP年均增长率达到20%，居民购买能力大幅提升。

　　三、房地产开发成本增加。尤其是土地成本快速上升。

　　四、深圳楼盘品质优良，性价比高。1990年代中期以来，深圳楼盘一直有全国的“样板房”之称，这从另一个方面肯定了深圳房产的高价值基础。

　　五、境内外投机资本的进入。这一点虽然没有准确数据能说清楚到底有多少钱流进深圳炒房，但从我们掌握的情况看，这一现象决非个案。

　　引导住房合理消费

　　要真正解决问题，必须从源头上“对症下药”，特别是要从法律、制度上引导居民科学、合理消费住房，抑制过度或“超前”消费住房面积。

　　研究一下中国城镇居民的住房状况，并将其与发达国家和地区房地产市场进行对比，可以发现：相对于目前的经济发展水平，中国城镇居民的住房面积有“超前消费”倾向。

　　2004年，我国人均GDP达到1269美元。按照国际上的通行划分标准，我国城镇居民生活仍处于中低收入国家水平(1,000-3,000美元)。2004年，中国城镇居民的人均住房建筑面积达到24平方米，对比联合国1990年代中期的住房水平调查，这一数据已经达到中高收入国家水平(人均居住面积22平方米)。由此可见，中国城镇居民在以中低等的经济收入，享受着中高等收入的住房面积。

　　这种“超前消费”住房面积现象在深圳同样存在。2004年，深圳人均GDP约7,000美元(按常住人口计算)，人均住房建筑面积达到23平方米；2005年上半年，深圳销售的新商品住宅套均面积为90平方米(1-6月销售新房31,007套，2,790,673平方米)。而与我们一河之隔的香港，2004年人均GDP已达34,200美元，但香港人均住房建筑面积不足20平方米，成套住宅的户均面积只有50平方米左右。

　　以香港的住房面积水平为参照系，如果深圳的户均面积下降20%(主要通过税收制度减少大户型豪宅供应量来实现)，使户均面积降至70-75平方米(仍比香港高50%左右)，则在不增加土地供应和建筑面积的情况下，相当于每年净增加2.5万套左右的住宅供应量(以2004年的住宅销售面积820.13万平方米为基数)，这样就可以极大地缓解市场供求矛盾。

　　鉴于以上分析，深圳房地产市场的后市表现，主要取决于市场需求的增长，与市场供应增长之间是否能够达到“动态平衡”。(刘海龙)