虽然鸡年是好运的象征，但由猴年渐起的禽流感风波却让这一年依旧因“鸡”而不平静。“禽势危急，闻鸡色变”，鸡年岁末，禽流感已经成为人们挥之不去的阴影。

　　这样的阴影也同样扩散到了岁末的沪上楼市。2005年三月开始，政府对楼市的调控措施相继出台，延续到六月，来自税收、房贷、市场交易规则等多领域的紧缩政策令沉浸在“虚热”喜悦中的市场多方骤然手足无措，成交量急降至冰点。等待，成了楼市的流行词。原本七八月份上市的楼盘，尽管楼已建成，开发商却迟迟不揭幕；刚刚购进的土地，开发商也不急着破土动工；甚至连卖了一半的在售物业也纷纷捂盘观望。买房者则更不示弱，索性捂好钱袋，“等”着房价跳水。

　　八九个月过去了，买房者依旧冷眼等待着，而市场却难掩前期的“虚热”，不出意外地染上“禽流感”，病症一一呈现。

　　病症一：“精神”沉郁

　　见食欲废绝、体温骤升、精神高度沉郁。这是禽流感常见症状之一。

　　楼市在经历相持阶段后，开发商、中介，乃至银行保险等相关行业，也纷纷因“等待的期望”落空而陷入集体精神沉郁。

　　在记者日前的走访中，听到不少的叹息声。原本规模不大的中小开发商，刚刚因前两年的热势头应运而生，原本“体虚”，一经风雨即刻陷入绝望境地。据业内人士介绍，在沪上四千多家房产企业中，有不少是小企业，甚至只是简单的项目公司，楼市调整期的半年市场明显清淡，众多房企的楼盘项目销售放缓而回款放慢，现在又近年底的银行讨债、工程款支付、年终企业分红等高峰期，面临着存亡危机，房企的极度沉郁与悲观情绪不言而喻。

　　有实力的大开发商尽管有强大的资金支撑，但在半年多的相持期后，原本对未来的过度乐观态度也有所收敛。一位沪上房产五十强企业的负责人表示，2003年末、2004年初也有一些调控政策出台，但经历短期观望后，市场仍迅速得以释放并走强，2005年年初调控措施大力度整顿楼市，起初市场还存在对以往释放反弹的幻想，但如今大半年都过去了，恢复到04年年末05年年初的“盛况”已成幻影，如此局面也给他们开发商上了一堂课，告诫企业不练内功、市场投机，随时都可能倾覆。他表示，尽管如今市场理性调整有利于未来发展，但这样一个“急降温”，也令他们措手不及，内力受到严峻考验，一些急匆匆上马的项目不仅利润空间将萎缩，销售前景也将打折扣。

　　说到房产中介，半年前还战歌四起，门店遍布上海大街小巷，短短八九个月间，或改换门庭、或缩小“战线”，没有火热的买卖局面，中介的抑郁之情溢于言表。在21世纪不动产的一家门店，一位负责人表示，店里业务员大多数早几个月前就已跳槽，只有他还在坚守，如今临近岁末，近三个月交易量尽管有所回升，但回归理性之潮已清晰可见，相比半年前大为清淡的生意将是他们中介行业的归宿。有关统计资料显示，上海房产中介机构总数已由高峰时的1.2万家降至目前的8000余家左右，近两个月内注销的中介企业已超过3000家。

　　如此沉郁，甚至还波及到银行。在南京西路上的一家银行房贷业务员表示，房产交易大幅减少，贷款利率上升，如今他们的业务几乎停滞，客源寥寥无几，而银行方面也对此十分着急，为此，银行方面动足脑筋，推出打折贷款利率等优惠措施。如某外资银行，原先有不少境外购房客选择外币贷款购房，且因多涉及高档房而贷款数额不低，如今美金走强、人民币升值，迫使银行外币贷款利率也随之上升，早先该行港币贷款利率仅为四点几，如今却攀升至七点几，为吸引房贷客，该行推出提供一年到三年五点几的固定利率，但仍“回天乏力”，门可罗雀。

　　病症二：“呼吸”不通畅

　　禽流感的症状主要还表现在导致轻度直至严重的呼吸道症状。沪上楼市在遭遇“禽流感”后，资金链铺就的“呼吸道”也危机重重。

　　有分析人士指出，上海楼市买卖双方的博弈，博的就是开发商资金链承受能力，一旦开发商资金难以为继，上海楼市就很有可能出现崩盘。在上海四千多家房地产开发商中，不乏有相当部分中小开发商和简单的项目公司，融资能力较弱，抗风险能力不强，而在充分利用杠杆作用的情况下，自身的资金链又绷得非常紧，在上海楼市陷入危机之时，他们承受的压力最大，一旦融资渠道堵塞，就面临着因“呼吸”不通畅而破产死亡的危险。

　　“呼吸”危机之严重从以下消息便可见一斑。有媒体报道，最近几个月以来，一群神秘人物在上海地产界活动频繁。这些人的使命就是寻找在此次宏观调控中，资金链出现问题的开发商，然后以高利率的方式向他们推荐江浙财团的借款。这些“资金掮客”瞄准当前上海楼市陷入僵局，部分开发商资金回笼不畅的机会，开出了高达10%-20%的借款年利率，对于那些急需资金的开发商，有的甚至开出了20%以上的利率。尽管这些资金的年利率在同期银行利率的2倍以上，但为了生存，还是有不少开发商接受了这个苛刻的借款条件。

　　购房者的观望情绪渐浓，开发商的资金回笼非常缓慢，持续经营能力受到严峻考验。对于当前普遍采用杠杆作用运作房地产项目的开发商而言，一次小小的资金流转不畅就有可能导致毁灭性的打击，在这种压力下，被迫接受高利率借款也是正常现象，只是令人不禁生疑：如此艰难“呼吸”，究竟能使生命延续多久？

　　“呼吸”艰难的痛楚也使不少房企在相持半年多后，最终在岁末选择了降价等促销手段。众多楼盘在经历半年封盘观望后，从今年十月开始，相继摆出让步姿态，打折促销，而一些捂着不开盘的项目也终于揭幕上市。为了争取尽量多的有效客户，一些新盘甚至不惜“放下身段”，以低于周边二手房单价的“心动价”到二手房展上抢夺客户。一些定位较高的项目，则开始抓紧时间寻找境外客户。有业内人士预测，从目前一些抢跑盘层层下探房价底线的情况来看，年底这一段时间内上海楼市可能会出现一定程度的价格战，这种价格战可能从一些供应量较大的区域率先爆发，可能表现为各楼盘中部分“特价房”之间的竞争。

　　而无论是手中抛售、还是向外借高利贷，透示出的却无一例外都是楼市的“呼吸”阻障，而这正是源于前期极度膨胀后“内力”的虚弱。

　　病症三：“并发”感染

　　临近岁末，沪上房地产企业、中介商、投资商等市场多方，也因为各自实力、项目开发等情况不同，表现出轻重不一的“病症”，其中尤以多处软肋连动，促使“并发”感染为甚。如有中介商，在去年末、今年年初楼市火暴时“疯狂”收购房源，打算“囤积”以谋后市高利润，如今经历半年多的冷市，不仅手中物业难以脱手，而且其价值也大为缩水，加之银行贷款包袱愈见沉重，其经营真可称得上“病入膏肓”，而究其病因，还是源于当初盲目投机、为自己虚张声势，缺乏对自身整体健康状况的衡量，自己骨骼尚未健全、肌肉并不强壮，仓促加入了“急行军”队伍，最终体力不支，乃至危及生命。

　　而这样的并发症在房地产企业中更是不在少数。原本财力有限，只因见到前期楼市如此“好捞钱”，便想方设法借贷筹钱，成立项目公司收购土地、或买进烂尾楼，以期稳赚、狠赚一把，不料市场风云突变，措手不及被迫面对销售困境、还款压力，原本市场火暴时还可浑水摸鱼，可如今，不得不面临经营管理、市场开拓、资金周转等多方问题，由此带来的连锁反应更是令其“命”在旦夕。

　　据上海联合产权交易所介绍，今年第三季度以来，在该所挂牌转让及谋求股份融资的房产企业数量迅速增加，与年初相比总体增加近五成，更曾有一天内15家房企同时挂牌产权转让的景象，占当天挂牌企业总量逾10%，他们中不少陷于“有地无钱”的窘境，只得寻求有实力者的援助或干脆抛售。

　　业内人士分析，不少房企的楼盘项目销售放缓而回款放慢，现在又近年底的银行讨债、工程款支付、年终企业分红等高峰期，各种潜伏的“病情”在经历半年多的积压后，再也难以掩饰，而最终一触即发，促成房企的调整、撤离、转让、融资行为更加活跃。

　　楼市“防禽”贴士

　 一、增强自身防疫力

　　自有资金比例低是房地产企业共有的弱点，而这一弱点此次再经历政府调控期后更是一览无余，甚至成为不少房企的致命伤。因此，要使房企提高抗风险能力，或量“财”而行，或积极“造血”，都十分必要。

　　而目前，大量依靠银行的开发贷款或者按揭贷款是沪上开发商的基本操作手法，有些开发商因为看到前期楼市的火暴，甚至在没有资金的保障下，就匆匆上项目，希望“走一步，看一步”，或是先卖房收钱、后造房等投机于市场，这无疑是房企发展不足的明显表现。

　　这一“内力”的不足也影响到银行等金融机构，因为在这种情况下，一旦市场有变，企业陷于困顿，银行也随之背负资金回笼的重压和危机。因此，防禽贴士之一，首当其冲是市场各方需要成熟经营，具有“强健体质”，面对市场风云变幻，有防病抗病能力。

　　例如在如今市场低迷情形下，也有房产企业甚至还逆市叫卖起高价楼，汤臣集团就在十一月初以每平方米均价十一万的天价推出其位于黄浦江边的“汤臣一品”几百套房源，不禁令人对其“胆量”大叹佩服，也委实惊讶于其在市场疲软情形下居然“底气”不弱反见长。开发商一句“不可复制性品质”成了天价的最好理由，同时也分明地传达出开发商超然于市场的坦然心态，而这份自信我们也不能不承认与其自身积蓄的“内力”不无干系。

　　二、培育环境认知度

　　政府宏观调控，令不少房企、金融机构纷纷难以适应，危机四重，买房者也惴惴不安谈房色变，究其病根也在一定程度上源于对市场认识的不充分、不成熟。

　　中国房地产价格形成过程几乎全部取决于短期性因素，社会长期利益的影响力极小。对于这一点恐怕在沪上楼市火暴时是绝大多数企业、机构所忽视的，尤其房地产企业还对政府依赖程度高，作为初级发展阶段，房地产市场仍然是供给占市场主导地位，需求方存在较大盲目性等。看到房价节节攀升，便也开始对未来形势不着边际地高估起来。

　　同样这样的盲目心态也反映在购房者中。目前社会中“居者有其屋”的舆论，实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自己的房子”两方面要求混淆在一起了。普通人迫切希望改善生活和拥有资产的愿望，使市场上的需求方普遍存在着盲目性。例如超过自身积累及收入增长能力去买“一步到位”的大房子，要求社会在短期内满足所有中低收入者的住房需求，对利率、租税、通胀与通缩等对持有住房者带来的长期性风险普遍估计不足，指望短期“暴富”而跟风投资房产等，都是需求方盲目性的明显体现。盲目跟风买房，成为社会新时尚和一大景观。而这种不切实际的跟风，一旦市场变化即刻化为幻影，走向另一极端，甚至有购房需求的也变得忧心忡忡不敢买房。

　　由此可见，要预防“禽流感”， 市场多方还得对需求客观分析，理性认识房价，培育起成熟的认识力和判断力。从自身的发展形势判断，充分认识到房地产市场尽管仍处于良性发展态势，自主性供求旺盛，但目前市场中仍存在着一些主要问题决不能视而不见，如短期内投资规模过大、房价上涨过快、供给结构不合理，以及市场经济秩序混乱等。

　　房地产市场发展的不成熟性要求各方具有相对成熟的认知力，在推进市场不断完善的同时，以理性眼光决策长期发展。

　　(来源：《新住宅视点》 作者：褚婷婷 转载时有删改)