中新网12月15日电 据《新闻晚报》报道，2006年1月1日，原来5.31%的个人住房贷款优惠利率就要对所有房贷借款人取消了，即使能获得银行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于过去，而上限达到了6.12%。对于这样的利率调整，精明的上海人当然不会等闲视之，纷纷赶在元旦前去银行还款。

　　据业内人士透露，10月份上海房贷余额缩水20.4亿元。上海的房贷余额从7月开始连续4个月呈缩水状态，且缩水量不断加剧。7月份房贷余额负增长8.9亿元，并在8月、9月增加到18亿元。而随着年关将近，将会形成一股还款高峰。

　　个人住房贷款一直是银行方面稳定的利润来源。面对即将升息的不利局面，沪上多数银行已明确表态，对还款记录良好的老客户将执行9折优惠利率。中行上海分行表示，9折利率优惠只面对首套房购买者。上海农行表示，该行将在明年对信用良好的老客户实行优惠利率，但逾期违约，三期或三期以上的房贷者将不享受这一优惠政策。建行上海分行同样表示需考察客户信用记录，优惠尺度将在业务部门对房贷者信用记录审核后确定。工行上海分行尽管目前尚未正式发布明年房贷政策，但有关人士称将会与其它银行保持一致。

　　提前还贷等于“赚钱”

　　据业内人士分析，出现目前提前还贷的原因在于两个方面。其一，资本市场依旧不景气。基金、国债的投资回报率偏低，股票更是广大市民不敢染指。相比之下，投资这些资本产品不如拿来还房贷，节省出来的资金远比投资低回报的理财产品划算。如货币市场基金、不超过1年国债和定期储蓄，收益也不过3%-4%，而贷款利率在5.51%-6.12%之间，因此提前还贷更划算。

　　在外企上班的赵先生就有这种想法。他在去年11月以等额本息的方式，以5.31%的年利率贷了50万元30年期限的房产贷款。明年如果按照新的利率5.51%来计算的话，他这笔贷款还清时将增加两万多元利息。

　　另外，现在资本市场投资回报比较低，因此，他想乘着年底前，把手中的短期基金、国债变现，先还掉20万元房贷。这样赵先生在月还款额度不变的情况下，将省下237245元的利息，同时也将最后还款日期提前到2017年4月。

　　另外，房地产市场在3月以来的宏观调控影响下，一直处于调整期，使不少购房者看不到方向。而去年10月、今年3月的两次加息，都刺激这广大贷款者的神经，担心再次推出新的利率政策也成为提前还贷的动力。

　　还贷策略因人而异

　　理财专家指出，提前还贷有好的方面，但并不适合所有人。提前还贷要符合政策规定，同时要考虑到违约金成本，优惠后的房贷利率比现在高出不多，所以是否要提前还贷，还应结合自己的实际情况考虑。

　　目前本市一些银行规定在办理贷款后的1年内不得提前还贷，如建行等。而条件稍宽的银行规定提前还贷将收取违约金，收取方式各家银行略有差异,但违约金不宜超过利息支出。如上海工行规定一年内提前还贷，按提前还贷金额5%收取违约金。上海银行6个月内提前还贷，按提前还贷金额4%收取违约金。而交行规定一年内提前还贷，违约金按还款总额1%收取。

　　林先生今年2月在交通银行以期限25年、总额60万元、等额本息法还款的贷款，按照目前5.31%利率，每月还款额为3617元，如果按照明年基准利率6.12%计算，每月还款额3910元，比原先多了293元。如果获得银行明年的下限利率5.51%，每月还款额为3688元，仅比原先多了71元。而这笔60万元的贷款如果是还贷不满一年，现在提前还贷，按照交行提前还款以还款总额1%违约金收取计算，所交违约金为6000元。6000元违约金可以维持8个月多交56元利息的那部分。所以建议林先生等一年期满后提前还贷比较划算。

　　另外，一些还款快要到期的客户，也不必急于提前还款。由于剩余的本金已经很少，即便利率上调，增加的利息也不会很多。

　　此外，提前还款也不适合能遇到好的投资项目的客户。这类客户不必急于还款，碰到好的投资项目时就不会陷入提前还房贷后，又贷款的尴尬境地。(康潇)