中新网12月5日电 11月，北京终于等来了迟到的开盘高峰，市场期待已久的主力楼盘相继入市。不过，与市场供应显现出的明显变化不同，北京的房价依然坚挺，新盘或许将一如既往地扮演“领涨”的角色。

　　今日出版的《中国经营报》撰文指出，在不同的年代，北京楼市有着不同的“领涨者”：2000年的CBD、2003年的朝阳公园、2005年的朝阳北路，北京楼市每一次主角更迭似乎意味着新一轮价格周期的开始。不同的区域市场在不同的周期当中“轮流坐庄”，这几乎构成了北京楼市5年“牛市”的“全景”，而这一轮房价的“牛市”，或许还将继续下去。

　　各区域轮流“领涨”房价

　　戴德梁行董事胡港文表示，“从2000年到现在，北京房地产市场已经走过了两个小周期，第三个周期也已经开始，区域市场的价格上涨，是每一个价格周期的起点。”按照胡港文的划分方法，从2000年到2003年SARS爆发，北京楼市走完了第一个价格周期，而这轮涨势恰恰始于CBD区域市场的价格上涨。

　　胡港文表示，2000年的CBD先是带火了东三环，而后又使北京房地产的价格中心完成了由二环向三环的转移。那一年，北京房价的总体涨幅为13.7%，CBD的“领涨”意义非凡。2003年爆发的SARS，最终令朝阳公园板块成为了新的“领涨者”。

　　“丽都是最早的受益者。”现任国美置业总经理的童渊表示，朝阳公园飘红之后，阳光上东、观湖国际相继问世，他们一下把这一区域的价格从6000元／平方米提高到万元左右。而后，整个东部地区也都受到了感染，进而扩散到全北京。而这一轮房价上涨，一直持续到了2005年4月中央宏观调控的开始。

　　城市扩张成为“节点”

　　究竟是什么原因让个别区域市场成为带动北京整体房价上涨的“节点”？胡港文和童渊都认为，这与北京城市扩张以及随之配套的市政基础设施建设密切相关，“而这也恰恰是北京5年来整体房价强劲涨势的根本原因。”胡港文说。

　　从上世纪90年代末开始，北京的城市规模开始快速扩张，并呈现出“环线扩张”的模式，“越来越多原本属于郊区的地区被纳入了城市的范畴，而新扩张的区域中，道路、公共交通等配套设施的跟进，都为这些土地附加了更高的价值，所以，城市的扩张速度越快，房价的上涨也就越坚决。”童渊得出结论。

　　随着四环路的开通，令北京楼市的重心从三环沿线扩张到了四环沿线。四环路的开通显然不只“恩泽”朝阳公园一个区域，其他沿线地区更是随之产生价格上涨。在西四环沿线，起初价格仅有5000至6000元／平方米的世纪城、郦城如今价格已经上涨到万元左右，北四环的整体均价更是早已突破万元。与其说是朝阳公园板块的带动，还不如强调四环路——基础设施建设的“增值”作用。

　　在世界多个城市有过工作经历的胡港文看来，北京的市政基础设施建设速度是前所未有的。“我在任何一个城市都没有看到有如此多的道路、地铁、城铁同时开发建设，城市的扩张，将造就更多增值的区域市场，进而带动城市整体价格上涨。”他说。

　　谁将成为下一个领跑者？

　　按照胡港文的周期划分，目前的北京楼市正处在又一个新周期开始阶段的当口。按照先前的市场规律，仍然会有区域市场充当“领跑者”的角色。虽然目前朝阳北路显现出了比较强劲的涨势，但现在就最终确定领跑地位，仍为时尚早。“不过，可以确定的是，新的亮点应该在四五环沿线。” 胡港文说。

　　促使他做出这一判断的原因是北京的城市规划方式。虽然在2004年的北京城市整体规划的修编过程中，试图纠正城市发展“摊大饼”的模式，但是，居住区向城市边缘扩张的格局已经基本形成，因此，在四环和五环沿线，出现新的“领跑者”的可能性比较大。

　　2005年4月，一场急风暴雨般的政策调控突然降临，为期4个多月的调控让市场中弥漫着强烈的观望情绪。不过，从8月开始，随着星河湾的入市，市场似乎正在走向一个新周期的开始，13000元／平方米的价格已经创下该项目所在的朝阳(北)路板块的价格新高。

　　在与其一街之隔的天鹅湾，开盘价格也已经达到了9000元／平方米，在这两个高档楼盘的带动下，朝阳(北)路板块的整体均价已经上涨到了6000元／平方米。按照戴德梁行的统计数字，朝阳北路是8月以来北京各大住宅板块当中，均价涨幅最大的区域市场之一。

　　另外，位于温榆河一带的中央别墅区和西山沿线的别墅，今年8月以后也在供应和价格上都有比较大的提升。高力国际的统计数据显示，今年8～11月，中央别墅区新盘的平均价已经呈现出6%左右的涨幅，西山沿线的别墅价格，新盘也有7%左右的上涨。

　　究竟是谁能领涨新的一轮价格周期，显然还需要时间和市场的检验。(李乐)