中新网11月29日电 最新一期《香港经济导报》载文指出，2005年在宏观调控的大背景下，深圳房地产市场经过7、8月短短的观望期，却出现了强劲反弹，尤其是进入9月份以后，市场出现了令人意想不到的变化：新项目开盘价格奇高、买家疯狂入市抢购。平稳了十年之久的深圳房价突然出现两位数的爆发性增长。

　　普通深圳人置业不易

　　据一项调查报告显示，深圳目前有购房需求的购房者大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，年龄介乎于26~35岁之间，家庭年收入介乎于6~12万元之间。

　　作为普通居民，这些意向购房者收入不算高，也没有太多的积蓄，只能承受中文件房的价格支出，即这类住宅能满足基本居住需求，不求很宽敞，价格当然也不能太高了。所以，深圳普通购房者所青睐的户型主要为两房及三房，户型面积集中在60~100平方米，购房总价款基本在65万元/套左右，能接受的单价在6,400元/平方米左右，仅有少数能够承受8,000元/平方米或总价在80万元以上的楼盘。

　　但目前深圳大多数楼盘价格远在其承受能力之上，凡这类购房者承受能力所及的楼盘，销售无不火爆之极，这也给投机客带来了机会。值得注意的是，特区外宝安区、龙岗区的楼盘档次开始走高，房型面积亦升至150平方米、160平方米左右，住宅单价及总价拉升比较厉害，这导致普通置业者在看似很大的推盘量中，其实很难找到自己理想的房子。

　　四年“停供” “地根”紧缩成涨价要因

　　在连续四年“停供”之后，深圳计划在2006年恢复特区内的房地产用地供应。由于近几年房地产市场住宅需求旺盛，深圳市前几年确定的每年1平方公里左右的房地产用地明显不足，是导致近期房地产住宅价格急速上涨的主要原因之一。政府增加特区内外商品房用地的出让，应当会对缓解房地产市场供求轻度紧张局面、抑制房价涨幅起到重要作用。

　　地价上涨也是构成房价上涨重要因素。深圳的房地产开发到目前为止，其土地资源已到某种“极限”，罗湖、福田以及南山区可供开发的土地资源可谓是屈指可数。为此，深圳市在房地产开发上作了新的战略部署，除政府对特区内土地资源开发作出相应的限制外，深圳市委、市政府还出台了《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，深圳的房地产开发重心显然发生了转变，向关外发展成为必然趋势。尽管如此，关外土地的供应量也同样有限，加之二线关改革、地铁等诸多利好，关外土地开发成本也一度攀升。

　　房屋供求0.73:1失衡

　　房屋供求的失衡以及炒作资本的介入，亦成此次房价高企的重要诱因。新增住房供求比继续缩小，从2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速缩小为2005年的0.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。

　　圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1~8月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。“正因如此，才让开发商及投资者有机会炒作房价。”一业内人士指出，深圳楼市正被一场被诱发的投资潮所席卷。“房价飞涨的背后，是暗流汹涌的投资热潮。”搜房网副总裁、华南区总经理许冉指出。

　　深圳市统计局最新统计资料表明，深圳楼市投资比例已达17%。但业内人士普遍认为这一资料过于保守。深圳知名评论人士半求强调：“在深圳豪宅市场，投资比例肯定在30%以上。”世联地产分析人员透露，南山区一些楼盘的投资比例更超过了40%，中心区写字楼的投资比例高达80%。而国际房地产市场的投资率警戒线应是20%。

　　港人热捧深圳高档物业

　　有一项调查预计，未来十年内，将有100万港人在深圳置业，单从目前的情况来看，港人在深圳置业已经成为深圳外向型楼市的重要支柱。香港经济在金融风暴后一直处于较低迷的状态，银行利息一降再降，而投资房地产是香港一种普遍的投资意识，以为深圳经济发展良好，房地产的投资收益率远远大于香港。

　　虽然深圳楼市租金水平近十年来一直保持稳中微降的趋势。 但是用来出租收益率基本在5~10%之间，这种投资长期稳定，加之深圳发展商提供优惠轻松的付款方式，投资度小，所以香港人在深圳投资房地产越来越多，他们选择深圳物业的重要原因是看中投资回报高、租金收益高，特别是他们所熟悉的口岸、地铁以及市内各类高档物业。

　　早期政策负效应显现

　　经历7、8月的观望期之后，深圳房地产不仅涨声依旧，早期为稳定房价而抑制投机的政策，正在失去效力。中原地产有关人士认为，“政策影响带来了反面的效果，因为政策打击的是供应方，需求受到的抑制却不大，使一直供需相对紧张的深圳市场出现了强烈供应紧张现象。”

　　另一方面，深圳楼价一直以来都以供需矛盾引起价格的合理上升，打破了市场的平稳。经过购房者与开发商观望博弈过程，调控手段平抑房价的力量仍然敌不过进一步扩大的供需失衡的涨价力量，于是出现“补买现象”。消费者一味要买，开发商便不断放量，导致价格急速上升，造成购房者心理反差，反而加剧了这场“震荡”。

　　但是，面对高企的房价，深圳市政府迅速作出积极的响应。继14日出台四项措施打击炒房后，深圳市国土资源与房产管理局在15日再度祭出调控重剑，宣布已初步拟定今后每年新增商品房用地将保持1.6平方公里的规模，并透露正在研究未来十年兴建2000万平方米公共租赁房的计划，而加大清理闲置土地等措施也将择机出台。(范卫国 周海胜）