中新网11月11日日电 据华东新闻报道，楼市历来有“金九银十”之说。更何况，去年同期宏观调控后，很多地方的房价报复性反弹也是从“金九银十”拉开的。今年上半年，从中央到地方，楼市组合拳连续推出，房价整体出现下跌，但究竟是“回暖”还是“走低”，各方都抱着“楼市走势到底如何，金九银十自看分晓”之观。更有开发商大胆预言：“金九银十”到来之际，便是楼市行情回暖之时。如今，这个被各方翘首以盼的时期刚刚送走，站在楼市风口浪尖的几座城市，情况到底如何？

　　北京：开发商死扛“不走软”

　　自打春季抑制房价的政策出台后，北京房地产的交易面积从4月的321万平方米骤减到5月的153万平方米，到现在，低迷状态仍在持续。

　　过了新鲜劲的白菜就是垃圾，过了中秋的月饼不如烧饼，做生意的人都知道赶时效、捉卖点、抓眼球，都知道消费者得罪不起，一旦形成消费观望，东西卖不出去，商家就得找地哭去、就得拼命降价重新吸引消费者的芳心。但就是卖房子的开发商牛，和消费者僵持了半年多，打落了牙齿往肚子里吞，硬是价格上不让分毫。

　　面对消费者的观望之势，开发商真的不难受吗？其实未必，有的开发商为项目滞销天天上火，员工的工资大幅下降了，但就是死挺价格。房子毕竟不是月饼、白菜，过了三五天也不会变质。尽管活的难了点，但开发商还有希望，等到“金九银十”绝地反攻。

　　开发商使出各种销售招数，一些售楼处在九十月间也出现过人头攒动，但总是热闹归热闹，老百姓的“钱袋子”依然不愿松动。有购房者直接表示：“与其搞这些花哨优惠，不如把房价直接降下来。”

　　从数据看，9月北京商品房预售房屋(商品住宅＋经济适用房＋商铺写字楼)总成交量16623套，总成交面积200万平方米。与今年8月相比，上升20.7%，但相对今年成交量较高的4月而言，则下降了38%。10月依然没有起色。

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示：国庆期间，全市7天的网上签约住宅套数共计1386套，平均每日成交住宅仅198套，这与9月平均每日成交547套的数量相比可谓相差悬殊，直到10月11日，才有所恢复。从10月的楼市表现看，供求情况呈现持平甚至下滑趋势，这无疑给开发商们当头一棒。

　　一方面是购房者持续观望，等待价格走稳，“宏观调控高高挂，看你投降不投降”；一方面是开发商死顶硬扛，“拼死撑到2008，这房价决不走软”，不少北京开发商到现在还为错失上一波房价大涨机会心痛不已，于是更坚定了持久战的信心。

　　但较劲归较劲，钱可是真紧啊。11月初，北京召开了一个金融地产方面的会议，原拟有两三百位业界人士出席，结果一下子来了七八百位，连会议主办方预备的材料都不够分。怎么这样多的开发商主动与会？一句话，钱紧、逼的，大家伙儿都指着到会议上多找点融资途径呢。(肖宾)

　　上海：“绝地反击”落了空

　　“当下上海楼市的表现像温吞水。”这是上海荒岛房产工作室专家冯伟眼中的上海楼市行情。

　　从1999年开始，步入了上升的金光大道，直到今年3月，这一高歌猛进的势头才戛然而止。每年的9月中旬到10月底，素有“金九银十”之称，是一年之中最让开发商期待的季节。而2005年的上海楼市，在数轮宏观调控之后，遭遇了5年之中从未有过的“熊市”。那么，这个秋季，“金九银十”能否重现上海滩？

　　“九十月的新楼成交量确实明显放大，日均成交维持在五六百套左右，‘十一’房展会期间甚至达到日均700套的水平。而之前个别清淡的月份，每天只有一两百套售出。”全球著名物业顾问服务公司世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜指出。他转而表示：即便如此，与去年同期动辄日成交上千套的销售业绩相比，差距还相当大，这从沪上各大银行房贷量大幅缩水也可见端倪。据最新统计，截至10月底，沪上中资银行个人房贷余额已经连续4个月出现负增长，共计少增长66亿元。

　　事实上，今年第二季度的低迷情形与去年甚为相似。所不同的是，去年开发商赢来了真正的“金九银十”，成功上演了一场“绝地反击战”。而今年开发商普遍寄予厚望的“金九银十”并未如期而至。

　　“毫无疑问，目前购房者已经处于主动地位。”冯伟说。楼市重新回归到买方市场的一个典型现象就是此起彼伏的退房潮，从个人退房闹到了集体退房。“从7月开始，就有很多购房者要求我们代理退房，以前这项业务几乎是零。”上海申浩律师事务所合伙人田庭峰律师表示。他坦言，绝大多数退房的理由都不大充分，有的称银行贷款办不出，有的贷款贷出来了买家也拒不签字，还有的借口开发商延期交付、配套设施没跟上等等。倘在以前，买家会向开发商提出赔偿；而现在，基本上都是要求退房。

　　错过了金九银十，接下去就是很多开发商的年终财务结算大限了，特别是春节前往往要结清工程款，这就要求开发商尽快回笼资金。那么，当前购房者的心态又是如何？中国指数研究院华东分院近期对上海市民的购房意向进行了调查，结果显示，有71%的被调查者认为房价将继续下跌，近一半的人认为下跌将持续到明年年中，近3成的人认为今年年底就会止跌。

　　“现在的房价，我觉得还没触底。年底前买肯定不合算，可能明年年初还要跳一次水。”28岁的准购房人余先生的看法，在市民中间具有相当大的代表性。对此，陈炜表示，第三季度上海市场开始出现由外环线向内环线扩展的房价回落现象，就连一向被认为最坚挺的高级公寓和高级别墅，价格也分别下降了2.9%和3.1%。而这一趋势，将延续到第四季度到明年上半年，除了极个别的楼盘，总体还是会有一个下调的空间。“价格在下跌中走稳与成交量逐渐放大将是上海楼市短期的主基调。”中国民生上海分行风险管理部郑捷预测。

　　用“集体迷茫”形容现在的开发商应当不为过。(林琳)

　　杭州：降价声中有转机

　　对于杭州楼市九十月份的行情而言，“金九”的成色显然不足，“银十”的判断也有些抬举。倒是在开发商花样百出的降价吆喝声里，成交量的放大似乎预示着杭城楼市的转机。

　　杭州市官方网站透明售房网的统计数字显示，10月的最后一周，杭州纳入网上售房的8大区域一手商品房销售量达728套，创下迄今为止本年度周成交最高记录。随后的11月第一周，一手房销量卖出629套，总成交面积7.8万多平方米，总成交金额6.2亿元。与八九月份相比，销量仍算维持高位，在全年也是屈指可数。杭州市房产管理部门总结说：“最近一个来月，杭州一手楼市销量连续创出较好的业绩。”

　　这是否表明杭州楼市已走出“寒冬”？单从10月的成交量看，行情确在节节攀升，令人信心满怀。但如果再看看价格和预期，对于市场趋势的判断恐怕要打折扣了。

　　首先，当基于价格与成交量的“二维”空间来考量行情时，人们会发现，目前的销量是在开发商的全面降价、促销中取得的。是价格——确切地说，是处于下降通道的价格拉动了销量。杭城楼市的全面促销从“十一”黄金周期间的浙江省第12届房地产博览会上开始，手段不断翻新。有记者评说，整个房博会“简直就是个开发商比拼‘打折艺术’的竞技场。”几乎所有楼盘的开盘都伴随着折扣。降价促销之下，市场供求双方的利益均衡点似乎在不断逼近，自住型购房需求开始释放，也再次印证了那句经典的经济学术语：没有卖不动的商品，只有卖不动的价格。

　　其次，如果在判断未来楼市走势时，再将消费者预期作为综合考量的“第三维”，那么，变数明显增多。在10月的“房博会”上，杭州华坤市场研究有限公司，以深度访谈(对47家开发商)加随机抽样(对153位购房者)的方式，就楼市热点问题进行调查，结果大相径庭。对“楼市回暖”的看法是：开发商乐观，消费者保守。36.2%的开发商认为“房博会”后楼市就会回暖，32.2%的购房者则表示“说不清”；23.15的购房者认为最迟今年年底明年初房地产市场会回暖，而2成多的人则持相反看法。在购房时序方面，尽管85.3%的开发商认为购房者不会延迟购房，但实际上，有46.5%的购房者表示要延迟。6成多的开发商认为，购房者的决策主要倾向于买品牌好、配套好的房子，但事实上，“购房者的态度没有那么鲜明，对于品牌而言，购房者认为如此之高的房价，怎一个品牌了得？”近7成的购房者表示，楼市并不明朗，需要观望一段时间再决定。显然，他们在购房决策上还是根据楼市的宏观走势来决定的。

　　综合考量，与其说杭州楼市已走出“寒冬”，倒不如说，杭州的房地产市场在价格不断接近销售者心理预期的进程中，初现转机的曙光。如果再联系最近杭州一楼盘涉嫌雇佣农民工连夜排队、制造虚假抢购景象的传闻，杭州楼市走出“寒冬”的判断，就更让人心慌——也许，那只是年终的阶段性反弹？(徐寿松)

　　南京：城中房价逆市上扬

　　有人说，今年的南京楼市，从河西板块到江北板块，可谓是“降价声声声入耳”。就连传统的购房旺季“金九银十”，观望气氛依然浓郁，部分板块房价持续下跌。

　　据南京抉策房地产公司提供的监测数据，今年第三季度，南京房地产市场总需求为313万平方米，总供给为558万平方米，总供需比达到1.78∶1，其中新建商品房的供需比更是高达2.2∶1，供大于求的情况较第二季度有所加剧。接下来的第四季度，南京新建商品房还将有530万平方米的供给量，整个2005年南京新建商品房的上市总量将达到1400万平方米。这些房源如何消化，是摆在开发商面前的一道难题。

　　据了解，第四季度新建商品房市场中，江宁片区所占的市场份额最大，达到21.5%。这是因为该片区2004年新建商品房的供应量就很大，但销售情况一般，使得剩余房源要相对多于其他片区，而今年前三季度，该片区又继续新增了一些房源。

　　不过，也有例外。拥有“绝版”称谓的南京城中板块，一直是“稳”字当头，不见下降也不见大涨。而一场逆市涨价风潮就在金秋十月发生。城中楼市凭什么那么红火？一位业内人士说：供求关系是硬道理！他认为，地段价值成为楼盘的绝对优势，土地的稀缺性注定主城区住宅将是不可复制的珍品。从长远的城市规划看，最近南京规划部门下发的《关于进一步加强城乡规划工作的意见》中表明，城中开发要严格限制，开发量要逐年减少，这也成为城中房价走强的重大利好消息。细数城中的楼盘，上市量不会超过100万平方米，与河西、江宁、江北相比，城中地段更显地段的弥足珍贵。

　　从上半年零星楼盘冲万元，到下半年集中亮相，城中万元楼盘再次给楼市带来强烈的冲击。业内人士预言，城中楼盘价格再次超越万元大关，将给其他楼盘带来涨价的信心和一定的示范效应。下半年，城中板块价格上升的可能性很大，主要原因还是新上市的房源量小、求大于供的缘故。虽然还要受整个大市的制约和影响，但可以肯定，降的可能性很小，稳中有升才是主旋律。(邓华宁）