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　　一方面是供应量成倍地加大，另一方面却是需求的不动声色，这种窘境将大量的中、小开发商带入了“财务泥沼”之中

　　★ 本刊记者/王晨波

　　“还差一度就到冰点了，大家都没有信心的时候，我们也找不到柴火。”10月21日，上海闵行区一家地产开发商的研发部经理对本刊说。

　　就在5个月前，他还非常乐观地对本刊判断，“新政”带来的颓势会被金九(月)银十(月)一扫而光，开发商所要做的就是耐心的“挺”几个月。

　　但事情没有朝着他所想象的那样发展。9月和10月，这两个传统上的销售旺季，并没有给上海地产带来多少起色。就连“十一”期间看上去还比较热闹的上海房展会，也无法唤醒市场的活力。展会期间一份专业调查显示：观望仍是主流，消费者对目前的房市并不乐观。

　　对于开发商而言，上海地产的寒冬已然到来。根据上海市统计局10月19日的数据显示，上海市房地产企业家信心指数跌至不足90点，已与1999年的水平相当。而本轮房地产上涨恰恰是从1999年开始的。

　　开发商误判形势

　　今年5月，在经历了地方和中央的轮番“出招”之后，上海房地产开始进入僵持和下挫阶段。当时，地产商普遍认为，政策“叠加效应”和“心理作用”将会在今年的9、10月份得以消解。

　　他们大多参照的是2004年的情形。当年4、5 月间，上海市政府也出台了“期房限转”的政策，中央宏观调控也有针对房地产的系列政策，但不出4个月，上海楼市稍事调整就得以再次狂飙突进。

　　这次显然不同。根据上海中原物业代理有限公司对本刊提供的数据显示，2005年9月上海市商品住宅新增供应366.4万平方米，比上月增加156.9%——出于对9、10月楼市供销两旺传统模式的预期，开发商在9月似乎下定决心加大放盘量。

　　在此背景下，9月上海一手房成交量达到113.3万平方米。尽管比上个月增长了30%多，但增量大都集中在外环线外，主要是价格下跌以及政府的配套房放量所致。地产圈内并没有把它当作复苏的迹象。尤其是相对于366.4万平方米的新增供应量，供过于求的现象依然严峻。

　　上海中原研究咨询部副总监刘嘉殷为本刊排出了9月份成交前20名，从中可以看出，排名第20的楼盘，成交量不足30套，而排第一名的是一处市政府提供的配套商品房(相当于经济适用房)。

　　9月的颓势一直蔓延至10月。尽管“十一”长假期间的上海房展会暂时让开发商忘记了忧愁——预售2863套、面积25万平方米、总金额12亿元……但这种热度似乎转瞬即逝，颓势又恢复如初。上海房地产交易中心统计显示，长假之后的第一周，上海新楼市场日成交套数在400套左右徘徊，与9月份相比并没有什么大变化。

　　一方面是供应量成倍地加大，在售面积达到1400万平方米，今年上海楼市第一波供应洪峰已经势不可当地到来了；另一方面却是需求的不动声色，每个月的成交量大约在100万平米左右，而每个月都还有新增的供给量，尤其是10月长假之后，每天新上市房源一两千套、供应面积15万平方米左右。

　　这种窘境将大量的中、小开发商带入了“财务泥沼”之中，“相当多在9月之前坚持‘捂盘’的开发商，现在面临严峻的资金缺口以及回笼资金压力。” 上海荒岛房产工作室有限公司市场研究中心主任冯伟对本刊说。

　　这些开发商多是在1999年之后进入上海楼市的，这些年来，他们已经将涨价看作一种常态，如此“跌跌不休”真是前所未见。“刚开始大家都还认为可以撑一撑，但现在就甘苦自知了。”冯伟说。

　　进入10月之后，年关渐至，贷款银行、建筑工程公司纷纷催账，地产企业只能“八仙过海”了。除了少部分大型优质的企业可获海外基金、信托等资金补给外，大多数房企只能剑走偏锋。据业内人士介绍，其资金管道大致如下：向一些余钱充沛的国企借款；或者内部筹款融资；或者出让直接股份，让渡部分企业“控制权”；更有甚者进行高利贷，其利息达到30%以上。据本刊了解，在房地产兴盛时期，这种高利贷就广泛存在，但当时开发商大都能从容还贷，而在目前颓势下，能否按时还本付息就很难说了。

　　调整期要比预想长得多

　　由于承受着巨大的利息压力，一般开发商的资金需求刚性都远远大于老百姓的购房需求刚性。“先降主动，后降被动”的理念开始在开发商中流行起来。“捂盘”几乎绝迹。上海最近的说法是，“价格扎一扎，行情动一动”。“几乎所有成交量都集中在价格下降的楼盘上，甚至可以说价格成了市场的惟一导向。”刘嘉殷说。

　　这轮降价风潮起于6月初，以“万里·雅筑”为代表的部分楼盘试探性地走出了公开降价的第一步。这犹如多米诺骨牌第一张的倒掉。时至今日，降价已不再是个别售楼处的声音，房地产开发商的“价格联盟”已经名存实亡。

　　根据成交价的统计，目前跌幅最大的楼盘甚至超过30%——宝山区大华板块的“水岸蓝桥”成交均价的下跌最为明显，跌幅达到33.39%，而闵行区的金榜家园跌幅也达到了30.73%。

　　根据上海中原数据显示，在4—8月份跌幅排名前16位中，超过一半的楼盘跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌了5000元/平方米，而原本价位就不高的一些楼盘的价格下降则仅为1000元/平方米左右。

　　“无论是哪种档次，只要在价位上有所表现，就能够在销售上有所起色。”刘嘉殷说。从降价前后的成交量来看，超过80%的楼盘的成交量显著上升，与几个月前每月成交套数维持在个位数的局面形成了鲜明的对比。降价幅度较大的楼盘，绝大部分在近期的楼市销量排行榜中位居前列。如普陀区，目前在售楼盘成交量几乎都集中在内普陀和万里板块，尤其是早期降价的“万里·雅筑”，日平均成交量至少在3套以上。

　　除了部分楼盘令人扎眼的“跳楼价”外，上海房价的均价下降幅度也独树一帜。最近，国家发展和改革委员会、国家统计局发布了70个城市房屋销售价格指数，其中9月份上海房价下降了1.2%，降幅最大。这是继8月份之后，上海再次成为全国房价环比降幅最大的城市。有媒体称之为“上海领跌全国楼市”。

　　中国指数研究院华东副院长、分析师陈晟认为，到今年年底、明年第一季度，开发商资金压力将至最高点，届时新的降价浪潮将不可避免。陈认为，房价将回落到2004年9月份的水平。

　　而上海中原研究咨询部副总监刘嘉殷则更为悲观，他认为这种价格的下探还将来得更为猛烈。在分析了这两年的数据后，他预测2004年9月的价格是挡不住这轮调整的。

　　根据近日中房指数研究院对购房者进行的购房意向调查，44%的被调查者认为，此次楼市下跌趋势将持续到明年年中，28%的被调查者认为将持续到明年底，只有21%的被调查者认为到今年底就会结束；另外还有7%的被调查者选择了其他选项，即下跌会持续更长的时间。

　　与此同时，对购房者计划购房时间的调查显示，43%的被调查者计划在半年到一年之间购房，26%的购房者选择在3至6个月内购房，更有26%的购房者将购房时间推迟到一两年之间，而选择在3个月内购房的被调查者只占被调查者总数的5%。这项调查结果与央行最近发布的储户调查颇有相似之处：上海居民未来3个月准备购买住房的人数比较上季度下降12个百分点，达到历史最低。

　　事实上，“经过5、6月份的僵持，大部分消费者已经不再怕(房价大涨)了，在较量中反而占了上风。这意味着调整还将继续深入。”刘嘉殷说。