中新网11月1日电 据经济参考报报道，“年内看来是没什么希望了！”上海一家房地产公司的销售主管在谈及今年“最后的行情”时，显得有些颓然。 “金九银十”对于房地产市场来说，是个传统的“秋收”季节。然而2005年，上海楼市却“失去”了这个季节。开发商年关还钱的财务压力与日俱增，如果不能抓住2005年“最后的机会”，明年第一季度的销售淡季又转眼将至。危机正在一步步逼近。

　　“九月迷信、十月危机”

　　“在这时候，连降价都不管用。”中星集团的一位销售负责人这样评说眼下上海的楼市行情。

　　“如果有人能在年底前帮我完成新推楼盘6成的销售率，我聘他(她)做销售经理；要是能百分之百售出，我让他做副总！”另一家房地产公司的老板充满焦虑地许诺。其实，他知道，这样的许诺是无法兑现的支票，因为假设的前提在现在的行情下，几乎没有成就的可能。

　　五年来，“金九银十” 见证了上海房地产市场激情燃烧的历史，成为旺销的代名词。早在今年七、八月份，不少开发商就放出风声：“金九银十”之际会是上海楼市的反弹之时。

　　然而，今夕何夕？“九月迷信”并未能迎来行情“解放”。当下的真实情况是：新房上市量井喷、成交量小涨、待售房越积越多、价格普跌。

　　据官方网站“网上房地产”统计，截至10月27日，全上海可售新房超过1770万平方米。按照日均600套的目前最高成交速度，仅消化存量就得持续11个月。如果考虑新增量，可能还要延长6个月。易居中国房地产研究中心分析师指出，其中南汇、徐汇、黄浦等区的销售压力最大，市场积压的可售量按现在的销售速度，约要3年时间才能消化完。

　　值得注意的是，在上述成交的一手住宅中，尚有大量政策性房源消费“托底”。上半年，上海推出1000万平方米为重大工程动迁配套的商品房和1000万平方米定向供应的中低价房。眼下，这两大房源开始大规模投放市场，并被定向消费。而这类政策性房源和纯粹市场房之间，好比是 “二板市场”与“主板市场”的关系。在9月份成交的商品房中，动迁房及配套商品房占到23%；截至10月27日，在今年累计成交的1233万平方米的普通住宅中，配套住宅达到448万平方米，占1／3强。

　　10月20日，国家发展和改革委员会、国家统计局发布了70个城市房屋销售价格指数，9月份，上海房价下降了1.2%，降幅最大。这是继8月份之后，上海再次成为全国房价环比降幅最大的城市，继续“领跌全国楼市”。 而此前一日，上海市统计局公开的“三季度本市企业景气调查分析”显示，上海市房地产企业家信心指数已跌破90点，跌到1999年的“低谷”。

　　四个“囚徒”，三种博弈

　　房地产困局已然形成：买方、卖方、银行甚至政府，都处于“囚徒困境”之中。

　　买方继续看跌观望，根本不买卖方“挤牙膏似的降价试探”的账；而卖方担心“底步究竟在哪里？”，仍不愿看到价格雪崩，还在作殊死较量。在这个房地产困局中，买方、卖方、银行甚至政府，都处于“囚徒困境”之中，在作不同的博弈。

　　中国指数研究院在10月初上海秋季房展会上的一项调查显示，59%的人认为上海房地产市场将保持房价继续小幅下跌的走势，12%认为上海房价将出现大跌，6%的人认为上海房地产市场仍将保持僵持状态，另有13%的人对上海房地产市场的未来走势说不清楚，只有10%的看涨。由此可见，当前购房者对上海楼市的看空比例之高。分析师张志杰说，这表明购房者的观望态度仍将不减，房价回调的压力在继续放大。

　　在开发商一面，眼下资金链普遍绷紧，融资压力空前。近期，针对房地产企业的大额授信已基本停止；即使在授信额度内的放贷，抵押、担保等方面的限制从严。一方面是融资受阻，另一方面支出却提前到来。下半年以来，建筑公司普遍要求开发商在项目进展到一半的时候，须支付30%以上的工程款，水泥等大部分原材料企业则要求带现金提货。而在去年房地产行业火爆时，建材费用全由建筑公司事先垫付，等到项目预售，开发商拿到购房人的钱时，才支付给建筑商。

　　急需资金的房地产企业纷纷寻找出路。除了少部分优质企业能获得海外基金、信托等条件苛刻的援手外，大多数房企只得走非正常渠道：或通过银行居间“委托贷款”，以15%到18%的高额年利率向一些有余钱的国企借贷，有些利率甚至高达30%；或是以内部信托的形式，以支付高收益率为诱饵，向公司内部员工快速融资；或是直接忍痛“割肉”，向外转让部分股份、房产，来换取一定的资金。但他们就是不愿大幅降价，仍在博弈后市，以图硬撑之后，能够“重拾旧山河”。一位评论人士指出：“如此赌徒心态，让人们看到房地产商们对曾经的暴利是如何地不忍放弃。”

　　银行是地产困局中另一“搅局者”。由于房地产市场低迷，被称作是银行“最优资产”的个人房贷额锐减，眼看着一年的任务不能完成，一些银行纷纷松绑个人房贷，贷款成数被提高，利率打折，此前的“君子协定”土崩瓦解。

　　还有政府之手，也依稀见于眼下的楼市博弈图。上海市政府有关部门表示，“两个10000万”的建设应该随着房地产市场的变化，在总量上作适当的调整，明年将适当控制上市节奏。所谓“两个10000万”，是上半年上海推出的10000万平方米为重大工程动迁配套的商品房和10000万平方米定向供应的中低价房。业内人士普遍认为，“这是个重要信号”，预示着在楼市供大于求的形势下，政府要出手削减“二板市场”对“主板市场”的冲击，以改变供求。

　　显然，在上海楼市困局中，多方博弈的力量增加，变数也就增大了。

　　冷周期将长达两年，楼市远未回暖

　　专家预言：上海目前处于房地产市场发展周期中“萧条期”的开端，此一周期应该长达2年以上。没有人希望楼市低迷，然而，上海楼市的底部在哪里？

　　一位不愿具名的房地产金融学教授指出，从传统的房地产市场理论上讲，上海目前处于房地产市场发展周期中“萧条期”的开端，此一周期应该长达2年以上，要恢复像去年那样的“高速”发展，更是需要恢复数年的元气。“不要轻言上海楼市全面回暖！”他告诫。

　　华东师范大学教授余南平认为，任何一类产品的经济周期出现底部的特征大致有两种，一种是成交的大幅放量，另一种则是长时间的市场萎缩。前一种情况视乎降价程度能否达到市场底线并出现极大的需求量，而后一种则必然要经历两至三年的冷场。当然无论是何种情况，底部的持续时间都将相当漫长，如今，上海楼市仅仅经历6个月的市场遇冷期，这还只是一个短暂的开始。

　　多数人认为，“成也萧何，败也萧何”—市场能否恢复的关键还在于价格。当有人问中原地产主席施永青为什么上海楼市成交量还没有恢复时，这位浸淫地产界几十年的“老江湖”只是说了一句话，“他们降得还不够多！”

　　眼下，尽管降价的边际效应在递减，价格战失灵的恐惧向开发商袭来，但多数意见认为，要结束楼市疲软的“不应期”，唯有调价，将价格一步调到位。价格是楼市胶着行情的始作俑者，也只有价格才将是暧昧、低迷楼市的终结者。

　　“不管开发商是否心存幻想，价格必须回调。”中国指数研究院(华东)副院长陈晟说，楼盘能否卖得动，关键看性价比，“只有那些价格、品质都尊重客户的楼盘才有售出的希望。”

　　业内人士认为，上海楼市走出危机的过程会是一场持久战。(徐寿松）