中新网10月28日电 据每日经济新闻报道，“如果角色分工细化和商业地产金融创新的前提不存在，中国商业地产市场会成为没有工具、没有规则、不知道谁是裁判的市场。”在27日召开的2005中国(上海)商业地产国际峰会上，国家建设部政策研究中心主任陈淮力陈中国商业地产当前发展中的两大问题。

　　“需要有基金的参与，这是大城市资本市场发展过程中必要的一步。”陈淮说。他认为，商业地产是持有型地产，并不通过居住消费和买卖差价获得收益，而是经持有过程中的流通获得升值，实现收益。持有商业地产一定要有金融资本支持，尤其在大型产权并购案中，以及一些专门持有物业的投资集团中，如果没有长期金融品种支持，就不可能灵活有效地进行资产运作。

　　在中国很多大城市，诸多购物中心出售给散客后，往往导致小业主招商遇阻，自己被迫成为小经营者，陈淮认为，这并不是合理的商业地产方式。

　　“如果像股市一样仅靠散客进出，不足以支持商业地产市场资本融资。”陈淮认为，应该重新寻找业主，构建结构合理、规模强大的业主队伍。

　　这样的队伍理所当然包括全球性的机构投资者。今年以来，摩根士丹利、西蒙和嘉德置地已纷纷在中国内地大举购买商业物业，以期探路内地物业包海外上市的REITs之路。而海外机构的资金并非商业地产发展的唯一稻草。构建合理的商业地产模式，在金融系统内建立针对商业地产的金融中长期创新贷款，也成为专家力荐之道。

　　商铺经营者面对商业流通领域经营风险、地产市场持有风险和由银行按揭贷款带来的金融市场风险，势必难以承受。陈淮认为，需要发展独立专门持有商业地产的角色。“商业地产谁来持有，这是迫切需要弄明白的事情。中国加入WTO后，能够与国外大型商业资本对抗的企业目前并不多，强大中国的商业资本队伍要放在第一位。”陈淮表示，如果没有强大的专门在流通领域独立承担流通风险、促进产业领域分工发展、促进生产消费结合的渠道，这不符合商业地产发展需要。

　　在最新发布的《制定十一五规划的建议》中，已有若干内容引起商业地产投资开发人士的关注。文件明确指出，大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构；和商业地产有关联的是进一步循序渐进中国城市化，城乡平衡发育；加快发展城市轨道交通。

　　陈淮认为，这些内容最终都将直接反映在对商业地产的发展需求上，昭示了中国商业地产市场未来发展前景巨大。(王舒)