中新网10月21日电 据东方早报报道，“目前，是我国商业地产的建设高峰期，却也是问题凸显期。”中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路在首届中国国际商业地产高峰论坛上指出。随着中国城市化进程的加快，商业地产在各地烽烟四起，但在非成熟运行的市场环境下，各方面问题也逐渐暴露，给广大商业地产投资者、运营者、管理者提出了严峻的挑战。

　　商业地产投资浪费

　　在业内专家看来，中国商业地产市场存在着许多“先天不足”。

　　首当其冲的就是商业地产的盲目发展。“商业地产与城市规划未挂钩，供给过剩的问题越来越明显。”国务院政策研究室综合司司长陈文玲严肃地指出，“我国商业地产上半年的空置率已接近30%，投资浪费现象是不言而喻的。”

　　来自国家统计局的数据也显示，今年上半年，全国商业用房空置面积为2878万平方米，占全国商品房空置面积的27.2%，比住宅空置面积高出18%。尽管如此，商业地产的新开工面积仍然迅速增长。

　　中国商业经济学会副会长黄国雄认为，结构失衡是一些地方商业地产闲置率居高不下的主要原因。一方面是商业地产开发地域之间的不平衡，如大城市、沿海城市、市中心商业地产发展过快、过猛、过集中；另一方面是业态之间的不平衡，如流通产业、零售业开发不多，基础设施开发相对不足。“盲目开发将使问题越来越严重，商业地产发展必须进入理性开发阶段。”

　　此外，运营方式和后期管理方面的缺陷和不足也使人担忧。“大部分商业地产造起来以后就把它当作商品房卖掉，或者分块卖给营销商，营销商则各自设计各自的东西，这样的分散作战将使项目发展受到极大限制。同时，商业地产卖掉之后，还会有许多问题随之而来，不规范的管理却制约了商业地产的持续发展力。”陈文玲表示，“如果这些问题不解决，矛盾积累造成商业地产市场良莠不齐，更会使整个行业受到影响甚至挫折。”

　　转变商业地产发展方式

　　转变商业地产的发展方式，提升商业地产的发展质量，已成为政府以及投资者、经营者、管理者、使用者共同的责任。

　　对此，国务院政策研究室综合司司长陈文玲提出商业地产发展应该把握“三个适度”。一是适度超前，“既满足经营者的需要又满足消费者的需要，这应该是商业地产供给方式的出发点，并可以适度超前，而我们现在的问题是过度超前，追求超大型、追求超多功能、追求全球第一，这个没有必要，还是不求最大但求最好、但求最强、但求竞争力最高。”

　　二是适度规模，“现在无论是总体规模、单体规模还是扩张规模都显得过大，开发规模超过了市场需求，扩张能力超过了运营能力，这实际上是把投资者逼上了一个悬崖，适度规模是任何一个企业都需要把握的原则，否则可能面临由盛转衰。”

　　三是适度发展，“国家改革开放26年，可我们的商业地产还处于模仿阶段，没有创新、没有内在功能和运营能力的塑造，这可能会使我们的投资付诸东流。所以，中国的商业地产需要进一步优化布局、优化结构、优化质量、优化运营和优化管理，使未来的商业地产市场能有较清晰的市场信号和较透明的市场预期，这对每一个投资者都是有利的。”

　　建设部政策研究中心副主任王珏林还表示，继续培育和推进商业地产的发展是政府接下来的重点工作，包括加强对商业网点布局的研究，尽快出台城市商业网点规划条例，加大对大型商业地产设施的调控。

　　商业地产可持续发展值得关注

　　企业和行业也在思考商业地产可持续发展的问题。

　　中国商业经济学会副会长黄国雄表示，商业地产开发需要处理好多方面的关系。“如开发和经营的关系，现在是开发容易经营难，因为不少商业地产开发涉及到了城市的形象问题，所以政府会支持，立项就能够得到贷款，贷款就会动工，但建起来以后怎么经营考虑得不够。还有策划与规划的关系，现在大部分的商业地产项目都是先规划后策划、有规划无策划，特别是缺乏前期的策划准备。”

　　“对商业地产投资者来说，基于市场现状做出合理规划和预期是很关键的。”仲量联行中国区副董事李杰也表示，“在我们所接触的客户中，的确有一部分追求极端的高、极端的大气，但这会导致自身投资回收期大幅度的延长、回报率大幅度的降低。”

　　他认为，商业地产开发商现在还是需要做到从实际出发，用发展的眼光来看问题，要清楚自己项目的优势、劣势，考虑到未来的竞争对手是谁；要清楚项目周边的情况，包括商务氛围、交通、需求等；还要充分体会国家宏观政策对商业地产发展的引导和制约。(李和裕）