中新网9月21日电 据北京现代商报报道，21日，一场规模空前的“基金盛宴”——中国(北京)国际不动产博览会暨2005首届国际不动产投融资交易会在国贸拉开帷幕，来自世界各地的上百家基金汇聚一堂，展望中国地产基金的将来。

　　正如IREE组委会秘书长何亦农女士所说：“这将是一次空前意义上的大整合，是对不动产业链上所有资源的一次大整合；同时也是一次前所未有的交流的平台，这种交流是一种意识形态、运营模式的交流，从此我们进入了国际游戏的规则中，而且还要参与规则的制定；这更是一场变革，因为随着IREE而来的，不仅仅是数以千亿计的海外基金，不仅仅是众多海外投资集团，还有它背后如汪洋大海一样的海外不动产市场，及其规则、模式、思维、理念，这一切，都将给中国房地产市场带来巨大的改变。”

　　海外基金：150亿美元砸进内地楼市

　　8月15日，央行公布了《2004中国房地产金融报告》显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点区域房地产市场，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占到开发资金来源的1.3%。

　　8月20日，国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心发布了《2005中国外资地产基金生态报告》指出，房地产调控期间外资基金累计投资中国地产超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长，在中国，还没有哪一个行业像房地产这样能吸引众多国际资本的关注和参与。

　　戴德梁行最新研究表明，有62%的机构投资者希望在未来的2006年及2007年投资于中国市场，中国市场在亚太地区8个国家和地区中再次蝉联第一。预计未来两三年内将有超过120亿元的海外基金进入国内。

　　日前，盛阳基金战略中心公布，外资地产基金投资预期指数(REVI)近期连续飙升，第三季度投资预期指数调整为126.6，创造了投资预期指数中国指数的最高值，而此前中国REVI指数第三季度预测值仅为104.2，这次上调幅度为20.34%，预计会达到6亿美元左右，而第四季度，外资地产基金投资总额又将成为本年度投资高潮。

　　一连串让人数不过零头的数据，鲜活地勾勒出海外基金在中国房地产市场空前的热度。而比数字更能说明问题的，是海外基金进军中国所呈现出的“加速度”路线图。

　　从2001年起，海外基金开始进入京城地产媒体的视线，表明海外基金进军地产的势态开始浮出水面。对此，香港中原地产华北区总经理李文杰“三个阶段”的提法非常具有代表性。李文杰认为，2002年至2004年为第一个阶段，在这个时期，海外大型基金率先进入内地的上海，而在北京主要是咨询。

　　从2004年到今年7月21日人民币升值，是第二个阶段，这个时期海外大型基金进入北京的速度提高，中小型基金也开始寻求进入。

　　人民币升值后为第三阶段，更多利好消息频传、更多海外基金涌入，以及更多大规模交易成型，大规模合作展开，专家和业界人士普遍认为，目前宣传的一些合作规模不算太大，还只是“冰山一角”，很多大的合作还没有向外界公布。

　　内地基金：妥协中蕴藏真正机遇

　　从以上历程中可以看到，国内房地产基金的发展，同样以2004年和人民币升值为转折点。2004年前后出现的地产基金，更多的带有“探路者”的悲壮色彩，致力于打造“中国制造”的地产基金。而以人民币升值、海外基金大举涌入为契机涌现的新一批房地产基金，则更多地借助“外力”，探索新的发展模式。

　　从“中国制造”到“合作出品”，看上去确实是走了一条迂回的发展之路，也不无某种妥协和无奈的成分。然而考量一下当前国内的房地产金融市场，“迂回”也许正是前进的最有效的方式，“妥协”中也正蕴藏着真正的机遇。

　　中国海外发展中心主任、经济学家孙飞对所有想做房托基金的机构提出了忠告：内地公司到香港或新加坡去上市，其涉及到的诸如外汇管制等政策及法律上的障碍会更大。另有消息称，今年，国家外管局为防止国内资金抽逃到境外又作出新的规定：内地到海外上市的房托基金要通过报批，这项规定对内地专业机构的房托基金在海外上市要求严格。

　　然而，较之《产业基金法》的缺失、政策的严控，市场壁垒才是“国产基金”不能顺利落地的根本原因，一位资深地产界人士表示：“基金也好、信托也好，都是地产资本证券化的一种方式。而资本证券化是地产市场发展到一定程度之后才能衍生出来的更高一级的、与金融交叉的市场领域，目前地基尚未打好，怎么去运作基金呢？”地产基金需要的不仅仅是政策，更需要完善、规范和持续的市场机制，以及投资者的信心。

　　内外结合 规避《基金法》禁区

　　然而，与海外基金“加速度”路线图形成鲜明对比的，是国内房地产基金缓慢而艰难的“进化历程”。

　　2001年，北京万通集团与台湾大华建设及富邑通建设公司合作，在香港成立富华通房地产发展公司，冯仑任主席，富华通公司计划于2001年10月份筹集规模达10亿美元的大中华房地产基金，据说有法人机构预购大中华房地产基金的80%。然而，该基金计划最终流产，正式解释为国家还没有通过《基金法》，不允许任何形式的基金投资房地产业，而业内传言真正的原因为合作各方在投资方向上产生分歧。

　　2003年9月20日，全国工商联住宅产业商会和民生银行战略合作启动“中国住宅产业精瑞基金”。精瑞基金采用在境外注册基金，在国内组建投资管理公司的方式成立，海外募资1亿美元，国内以信托模式再募集10亿元人民币，募集工作和基金项目的启动同时进行，基金拟在2005年6月招募完成，而现在还没有得到这方面的消息。

　　2003年12月18日，金地集团公告称，公司与其第二大股东金信信托投资股份有限公司签署金信双龙房地产投资资金信托合同，该信托产品的运作模式借鉴了房托基金(REITs)的基本原理，以房地产开发企业的股权投资为主。金地集团、杭州绿城房地产集团有限公司和通和置业(金地集团第四大股东通和控股旗下企业)是该信托计划的特别委托人，其中金地集团委托金额为2500万元。

　　2004年7月10日，北京首都创业集团有限公司董事长刘晓光表示首创集团正计划发起国内首只房地产基金，基金规模预计为200亿元，并通过上市融资400亿元。基金为有限责任公司的形式，预计理想的规模是200亿元人民币，预计在两个月内完成。但两个月后并无下文。

　　今年7月25日，深国投商用置业有限公司与美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根士丹利房地产基金共同成立合资公司，前者持35%股权，后两者各持32.5%股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目。

　　2005年8月下旬，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴，在香港签署共同成立UREF联合地产基金的意向协议。UREF联合地产基金将成为中国首只联合地产基金，前期启动资本运营规模不低于3.5亿美元，并计划在两年内通过增资和海外融资等方式使基金规模达到6亿美元。

　　与此同时，房托基金(REITs)忽然大热，6月16日，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，核心内容就是：在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产。换言之，境外资产可以在香港发行REITs。越秀城建随后透露，将于今年11月在香港发行房托基金，这将成为香港首只房托基金。

　　同样瞄准房托基金的还有华银投资控股有限公司，其投资管理部总经理刘思彤曾在公开场合明确表示，该公司正在运作的REITs年底前便可在新加坡上市。而深国投与西蒙和摩根士丹利成立合资公司等一系列举动，也被认为是低调进行的房托基金上市的前期工作。同时，来自大连万达的消息表明，在以40%股权换取美国一知名投行80亿元人民币的资金后，双方还将进一步展开合作——选择万达的一部分购物中心打包成资产包，于明年一季度以REITs的形式境外上市。

　　地产基金期待“中国制造”

　　除了法律障碍与市场壁垒，还有一个更为重要但是长期被忽视的问题，那就是房地产金融观念上存在的障碍。

　　在这种时候，去谈“观念上的问题”，感觉有点“宋人议论未定，而兵已渡河”。因为海外基金已经不是“狼来了”，而是国内地产商“或者为生存，或者为了活得更好，不得不与资本共舞的时候”(《2005中国外资地产基金生态报告》结束语)。

　　然而，从某种意义上来说，观念问题是最根本的问题，只有当问题解决了，其他问题才会迎刃而解。正如深圳德思勤咨询有限公司董事长龙固新所说：“实际上我们改善融资渠道，不仅仅是突破融资的瓶颈，最主要是改善金融思想，探讨房地产企业长期发展的模式。”

　　《2005中国外资地产基金生态报告》指出，外资房地产基金虽然资本运作能力神通广大，但在中国房地产特有的政策、模式、关系和信息对称度等多重因素制约下，他们在中国房地产市场上还没有形成有效的业务模式，更缺少高效的投资运营平台。尽管海外地产基金正试图通过各种方式和渠道进入中国，且有些已经取得了骄人的战绩，但他们还远没有放开手脚，施展自己的“真功夫”，仍然戴着“镣铐跳舞”。而外资地产基金要想完全摆脱身上的“镣铐”仍需要耐心等待，因为“镣铐”来自于整个产业乃至整个社会。海外基金尚且如此，何况“中国制造”呢？

　　也许不仅是海外基金，整个中国房地产金融市场都需要耐心地等待，等待一个也许还有点远，但已经清晰明确的未来。(杨静、仰静、李海鹏）