中新网9月15日电 据北京青年报报道，进入九月以来，随着天气的凉爽，北京楼市也似乎一扫延续已久的沉闷出现了新气象——新盘开始出现了，售楼处看房的人变多了，成交的比例提高了，于是有一段时间没有人发表评论的北京楼市开始有“北京楼市开始转暖”、“新盘突围观望期”的声音。新盘真的要突围由土地、金融以及宏观政策的调整而带来的观望吗？

　　北京楼市素有“金九银十”的说法，往年往往会出现几十个崭新楼盘集体在秋天的房展会上亮相的壮观场面。因为北京的气候而决定的工程周期注定了九、十两月是楼盘“出世”的高峰期。受政策影响的今年也不例外。但明显可见的是，尽管现在和前段时间相比，新盘多了，但从数量上看，目前北京楼市新出的楼盘数量与近几年同期相比还是少了一半多；从分布区域看，零星散布没有形成热点区域。业内人士分析，下半年，北京楼市将呈现出以下四大新变化。

　　新盘分布零散没有形成热点区域

　　从总体上看，或许是数量少的缘故，相对前几年那种新盘扎堆，不断形成新的热点区域的现象而言，今年9月以来，尽管相对前段时间新盘相对增多，但分布散，不扎堆，不但没有出现新的热点区域，即便是过去的热点区域也很少出现新盘数量比较集中的现象，而这点恐怕是目前北京楼市一个比较明显的特点。

　　如果非要在现在的北京楼市找出一个能称得上新盘辈出的区域，恐怕非望京莫属。这个在90年代初就开始开发建设的“卧城”在经过了前几年的“堵车”等磨难后，似乎随着五环以及区域内市政交通的完善而开始重新泛出活力：融科橄榄城、上京新航线、嘉美风尚广场、香颂、国风北京等，还有几个即将推出的商业项目。

　　运作时间长不确定因素多

　　无论是刚刚正式开盘，还是开始内部认购的，你会发现，你对它们早已经“久闻大名”，融科橄榄城在去年年底就被媒体报道已久，城市开发的香颂更是1年多以前就开始做前期定位，世茂奥临、上京新航线、明天第一城等项目早就名声在外，只是当时它们尚未命名……不难看出，这些所谓的新盘因为土地政策、金融政策的变化，它们的运作周期似乎都很长。

　　据这些开发商透露，这主要是由几个因素决定：政策的变化带来的市场变化让很多楼盘迟迟不敢确定一些设施设备，因为这关系到成本；市场的变化让大家把握不好价格的走向，担心把价格定得太低或者太高，索性等着看别人的，用一个开发商的话说是“过去虽然也会看别人，但其实基本上还是自己做自己的，现在不一样了，特别想看看别人是怎么做的，心里没底”……

　　这些不确定因素事实上对购房人而言，是不利的。因此，购买这些新盘的人要特别注意保护自己的权益。

　　地段要素回归“城里”项目房价上涨

　　对比20余个已经开盘或在“内部”认购试探客户承受力的新盘，从它们已经确定的价格和预期的价格不难看出，在定价上，地段要素似乎回归，“地段，地段，还是地段”的概念似乎又回到了开发商和购房人的心里，四环作为“城里”、“城外”的分界限越来越明显。

　　以西南地区为例，2003年的时候，当岳各庄桥东北角、四环以内的第七街区以4800多元/平方米的价格开盘时，还曾经以每平方米高出周边项目1000多元而受到“高价”质疑，而现在，在第七街区以北不到一站地的西府·兰亭开盘就是7600元/平方米，而第七街区一期的二手房已经卖到了7000多元/平方米，但购房人普遍认可这个价格，用他们的话说是“现在四环以内的项目越来越少了，哪还有地啊！”购房人开始重新认识城里城外地段的价格。

　　产品走向务实中高端和高端项目两极分化

　　目前，新盘出现了明显的中高端和高端产品“路线分化”迹象。

　　二环、三环以内的项目基本上都奔着“豪宅”的目标而去，这些项目和郊区的别墅等以追求“舒适度”为目的，把户型合理放大，用“灰空间”来制造舒适。而四环沿线以及四环以外的普通住宅项目则走了务实的路，尽量减少“灰空间”，让买房人觉得物有所值，如上京新航线130多平方米，过去这个面积基本上是三居甚至二居，而现在这个项目却设计出了三居半的新户型。

　　金都·杭城的有关负责人讲的关于品质的问题似乎代表了一批普通住宅开发商的想法：“靠什么吸引购房人成了开发商考虑的关键，而吸引购房人不外两点，一是性价比，二是品质，最好是二者的结合。金都·杭城就立足舒适度以及科技节能方面给购房人信心，既让他们感觉到较高的性价比，又让他们知道节能的科技住宅在未来也是符合趋势的。”(余美英)