中新网8月12日电 据新闻晨报报道，目前的上海二手房市场已是“售冷租热”，部分短线客开始向出租房屋的长线转变，租赁市场回暖明显。然而，租赁市场的趋热，并不能保证每个房东都能得到一样好的租金回报。

　　做房东也是有学问的，做好自己房屋的“房屋管家”更是如此。如何用最少的投资获得最大而又稳定的租金回报？中原地产的有关专家分析认为，这需要房东先做好几样功课，首先是出租周期定位；其次是房屋品质与租客层次定位，如市中心房龄较长的老公房和品质较好的新房、次新房的租客对象完全不同；三是装修定位，毛坯房、一般装修和豪华装修房的租客与租金定位也大相径庭。中原地产的专家提醒，出租前房东最好做好必要的功课。

　　功课一：出租周期决定租客

　　张先生有套在上海市江浦路的新房屋，然而，如何为这套总建筑面积133平方米的3房2厅居室，找到一个既能保护好自己的房子的合适租客，又能租得一个好价钱？张先生面临了诸如租客定位、是否要装修、如何装修等一系列的问题。专家建议，按照张先生的房屋的品质和房型，出租两年的周期比较适合白领以上的人士，中等装修加上必要的电视机等设施，比较合适。此类房型处于繁华地区，交通便利，应以全装修为宜。

　　同样是杨浦区，不同楼盘周边配套不同，租客的层次要求也不同。比如，江浦路上的现代星洲城，由于该小区环境幽雅，交通方便，到该小区求租的以白领和外籍人士为主。该小区的一套133平方米的3房2厅2卫精装修房，最近以每月4000元租价成交。而五角场地区的黄兴家园一套面积为150平方米的3房2厅2卫房，因其是豪华装修，房东以5000元/月的租金挂牌，但周边配套不全，交通不方便，因此不易出租。

　　功课二：不同区域次新房租客群不同

　　不同区域的次新房，其客户群体有较大的区别，而同一区域的出租价格层次的受欢迎程度也是不同。以徐汇区为例，最近该分行租赁成交比较活跃的房源主要是两部分，一是价格低于3000元/月，房龄一般在5年以上的两房、一房。成交活跃的原因在于价格较低，这部分客户多是自行掏腰包买单；二是一些5000-7000元/月的新楼盘，成交的房源多为两房或三房，这些楼盘的特点是小区环境好，多为中档以上楼盘，租客多集中在一些公司的高管人员，由公司出钱。而介于3000-5000元/月的次新房，价格不上不下，自己掏钱的人负担不起，公司出钱的租客会觉得此类房源小区环境、装修状况等档次不够，难以接受。

　　静安区的南京西路国际中央商务区，境外公司云集，传统的刚性租房需求一直居高不下。目前静安枫景苑、中凯城市之光、东方剑桥几个热门楼盘，面积在105-120平方米的2房2厅2卫租金行情在1100-1600美元/月左右；国际丽都城3房2厅2卫面积在174-177平方米的租金行情2500美元/月左右。依照传统来看，每年第三、四季度都是境外公司外籍高层入沪的商务旺季。

　　功课三：装修要与楼盘品质匹配

　　中介公司的租赁专家认为，除了地段不能改变外，房子的其他各项都可根据租客的要求进行调整。为了能顺利达到自己的出租心理价位，房东可以根据自己房子的实际情况，针对不同客户对房子进行不同档次的装修和设备配置。其中最为关键的就是装修和设施的配备。

　　市中心的老房子，求租者大多考虑交通和成本，而居住质量和生活环境的被放在了次要位置，只要有简单干净一般性的装修就可以了。对于现在大多数的次新房而言，由于小区的品质都比较好，绿化环境都比老公房上了台阶，如果考虑长期出租，毛坯房是不适合的。房东通常都通过装修并增加基本配置来提高租金价格。次新房的租客一般都希望所租的房子，应该能保证基本的生活需要，舒适是要求之一。愿意租这样房子的人，是宁肯花钱买舒适的一族，不会在租金上斤斤计较。只要是全装修房，家具配置周全就已经是锦上添花，而热水器、空调等电器最好是名牌。

　　功课四：人性化服务能提升人气

　　专家认为，房东为出租的房屋提供一些人性化的服务，即使是像增加台微波炉这样的细微举动，也能为所出租的房子增加人气和“点击率”。

　　一名中介公司租赁部的工作人员介绍，一套合用厨房的房子，房东就因为增加一台微波炉、洗衣机，就非常受到年轻租客的欢迎。对于信息接受有需求的白领一族，彩电是不可缺的，如今甚至加装宽带也成了吸引年轻租客的招数。另外，增加电热饮水机、电饭煲、暖风机、全新的床单被褥、窗帘等，所费不多，却能在细节上照顾房客的生活，就容易赢得房客的好感。(唐海力)