2005年7月21日19时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。现阶段，每日银行间外汇市场美元对人民币的交易价仍在人民银行公布的美元交易中间价上下千分之三的幅度内浮动，非美元货币对人民币的交易价在人民银行公布的该货币交易中间价上下一定幅度内浮动。

　　从实证的角度看，历史上一个新兴国家或地区从经济启动到经济腾飞过程中，都伴随着本币市场化国际化的过程，同时在外来资金大量进入时，这个国家和地区的货币，股票和房地产都是正相关的，几乎没有例外。本币的升值能否带来以本币计价的房产的升值，在不同国家会有不同的结果。但是这种不同也只是正相关和不相关而已，也就是说没有一个国家因本币的升值而出现下跌的情况。虽然人民币升值对各行业的影响是较为复杂和多角度的，往往是利空和利多的综合，但是从战略上，外资对一个新兴国家和地区的大举进攻，其资本军团通常兵分三路，首选货币，其次是股市，第三是房地产。从投资对象的流动性看，最适合国际热钱的是货币和股票。

　　一般国家或地区对外开放在各个方面是同步推进的，所以表现为本币、股票和房地产几乎是并驾齐驱。像东亚国家及地区包括日本、新加坡就是本币升值期间都伴随本地房地产的大幅上涨。日元在1985年广场协议后升值，整个过程历时3年。日本的地价和房价同步上涨，升幅超过2倍。同期，新台币跟随日元升值，从1美元兑40新台币升值到1美元兑24新台币，台湾房地产也大幅升值，不同资料给出数据不一，但最少升值2倍，多的据称有10倍之多。

　　由于我们金融开放相对滞后(这是非常正确的战略选择)，尤其是股票存在制度性导致的流动性障碍，和严格的固定汇率制度，使得外资不能进入货币市场，不敢贸然以QFII在股市大量建仓。对政策风险心有余悸，所以仅仅是对部分国际化程度较高的北京、上海等城市的房地产做了试探性的投资。外资在中国没有做到货币、股票和房地产三路齐头并进的战略态势。因此在“资本门”没有开放的前提下，外资做多中国的过程不能确认已经完成。

　　按照单位风险预期回报均衡的假设，外资投资中国房产和投资中国A股票市场的风险预期回报率是相同的。所以在人民币汇率持续看好的预期下，对部分房地产是利好。由于中国幅员辽阔，经济发展水平差异较大，人民币升值对各个地区房地产的影响是不同的。如果把中国房地产分为国际化城市和内部循环经济城市两部分，人民币升值对国际化城市的房地产影响较大，而对于内地封闭经济城市的房地产影响是间接的。如果将中国看成一个巨大的公司，北京、上海的房地产要比内地城市房地产的人民币属性更高，因为只有相对于外资可兑换交易的人民币资产才会收到人民币汇率提升的好处。

　　由于基本判断是外资做多中国的过程没有完成，在人民币预期升值的过程中，外资对投资中国房地产的态度会因不同的情况，而出现不同的结果。我们将面临以下情况:

　　1.股市改革久拖不决，对房地产的影响；

　　2.股权分置改革到位，股市上升对房地产的影响；

　　3.人民币自由兑换进程中，人民币汇率的补涨，对房地产的影响。

　　一般来说，在升值初期，经济形势良好，需求增加，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期却会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上，从而增加房地产投资需求，推高房价;升值过程中，房价在不断上涨，租金收益逐步下降，泡沫形成，但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；最后，币值升至最高时，货币持续过度升值会导致经济减速(因为外商直接投资下降、净出口下降)、外资需要下降，使房地产需求下降，从而使房地产价格涨速下降，房价到了最高点，但出口受到重大影响、外资撤退，因而房价下降，宏观经济开始走向衰退，这就是一个新兴经济国家的经济周期。

　　中国经济结构有其特殊性，由于货币市场禁止和股票制度性障碍，外资通常只能选择房地产了。但是目前中国投资物业的回报率持续下降，以上海为例，上海的住宅租金回报率已经从前年的6%下降到目前的3.5%;商业物业也从前年的10%以上，下降到目前的7%左右。

　　而这些回报率与美国长期国债利率(无风险收益率)4.4%左右相比，已经没有太大的吸引力，这是由于中国房地产在过去的3年中，几乎已经翻了一倍。所以，外资进入中国房地产需要面对更复杂的情况，要比投资东亚国家及地区冒更大的风险。在租金不变的情况下，租金回报率下降是由物业价格上升导致的。

　　所以在第一种情况下，人民币汇率的缓慢升值，对存量房地产有利好作用，但是如果在宏观调控条件下，中国房地产不一定会吸引大量的外资进入。一旦股权分置改革到位，上市公司质量有所提高，股市上升则会使国内房地产资金回流股市，在租金不变的情况下，物业租金回报率可能会上升，反而会吸引外资进入房地产。如果中国经济保持8%-9%的增长，人民币和股市的补涨可能不会影响房地产。

　　在人民币汇率提高2%以后，密切关注海外资金的动向，特别要关注汇率的松动对中国国际化物业所带来的更多机会和挑战。(来源：国际金融报；作者：个人理财网CEO洪曦)