中新网8月12日电 据国际金融报报道，投资银行托福宏观调控“宏观调控这么久以来，开发商的日子和这市场一样不好过。融资渠道单一已经让部分地产商本就脆弱的资金链产生了裂痕。中国的房地产开发企业对于银行贷款的依赖程度过高的危害已经逐渐显露出来了。”基强联行投资部经理谭李成在接受记者采访时如是说。

　　“开辟多元化的融资渠道，已经成为当务之急了。”谭李成指出：“而房地产基金，一直是国际上通行的融资方式。”

　　开发商开始意识到基金的重要性

　　根据仲量联行8月份新近提供的《全球房地产资本——目光长远到利润丰厚》报告显示，亚太地区2004年房地产总额是483亿美元，比2003年增长74%。其中24%来源于跨境投资，达115亿美元，比2003年增长146%。跨境交易中的大部分来源于北美投资商，包括51亿美元的资产交易和在亚太地区7亿美元的净投资。在所有房地产交易中，写字楼是交易量最高的资产，占亚太地区总资本市场流动额的45%。

　　“而境内的房地产投资银行只有刚刚起步，基强联行是第一家。”据谭李成介绍，内地的房地产市场开放尚处于起步阶段，其最明显的特征之一就是，做房地产的人只做房地产，做金融的人只做金融，两者没有什么联系。但在境外，房地产和金融关系十分密切。美国有600多个房地产基金，其中大部分都在股票市场上市。香港十大上市公司里有一半是房地产公司。而在内地，房地产公司除了向银行贷款外，几乎不跟别的金融机构打交道，也没有一家专门为房地产服务的投资银行。

　　“在境外，房地产开发商在开发项目时，自有资金仅占5%，而所需资金的70%-80%都是来自基金。”谭李成告诉记者：“而境内，无论什么规模的地产商，都是以银行贷款为主进行开发建设的。”

　　基强联行是境内第一家从事房地产投资银行服务的公司，简而言之，就是引进海外投资基金做成的房产交易。2002成立以后，基金做的第一个项目是卢湾区的致远大厦，这个建筑面积3万平方米的大楼原来是一个闲置了6年的“烂尾楼”，基强联行引进2000万美元基金，花了9个月时间对这幢楼进行装修、包装，然后销售，结果为基金赚了1.2亿元人民币。

　　“目前绝大部分的地产融资的市场情形还是这样的，开发商在赚钱，银行在承担风险。一旦市场不景气、或者开发商的项目出现了差错，银行也要跟着受损失。我们可以清楚看到的是，现在上海的房产市场一路下跌的局面下，新楼盘不好卖，开发商资金回笼困难，而这些风险也同时被转嫁到了银行头上。如果要改变这一不公平现象，就要在融资渠道上开辟出新路子，比如成立房地产信托基金，其实就是要在资本市场里找投资者。”谭李成分析。

　　“最近的时机不错，很多开发商都意识到了基金的重要性，目前我们有好几笔项目正在洽谈中。”谭李成透露。

　　地产巨头纷纷牵手海外基金

　　7月25日，美国第一大商用房地产公司西蒙(Simon)房地产集团宣布进军中国，该公司将与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心。自此，西蒙将成为美国首家进入中国的商业房地产投资信托公司。几乎就在同时，出席“国际地产高峰论坛”的营销战略大师米尔顿·科特勒也敏锐地发现了这一现象，他说：“最近一段时间，美国的私人资本将目光转移到了中国地产。”

　　在此之前不久，7月1日，首创置业对外宣布将与新加坡资本大鳄——新加坡政府产业投资有限公司(GIC)附属的RecoZiyangPteLtd(简称RZP)合作，在上海成立一个合资公司。首创置业在香港联交所发布的公告中称，该合资公司的注册资本为1.65亿美元，首创置业与RZP分别占股份51%和49%，由首创置业控股。据了解，该合资公司的经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业，并从事与房地产相关的投资、收购。

　　而就在同一天，万科集团发表公告称，公司已与新加坡政府产业投资有限公司附属的RZP签订协议，决定共同投资1亿美金创立一家投资性公司，将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。这家暂名为万科星地产投资有限公司的企业注册资本为1亿美元，万科与RZP各占50%的股份。

　　业内专业分析师认为，在宏调背景下的地产巨头与海外基金联手，不仅仅是为了抵御暂时的风险，更多是从长远角度进行投资规划。“像万科、首创这样的知名开发商，资金实力足够支撑目前的市场状况。对于他们而言，更多的是借此机会寻求新的投资模式。”这位分析师坦言。

　　首创总裁刘晓光在公开场合提出，双轨捆绑并行，是首创集团业务模型的理想状态。一条轨道是投行业务，融资能力；第二条轨道是产业集群。为了做大金融，首创现在需要拼命做强产业，从比例上讲，实业与投融资业务配比结构应是9∶1，产业应该是业务结构中的重头。显然刘晓光已将做实产业提到首要位置。此次首创联手海外地产资金在一个外人看来并不十分适合的时机进入上海市场，应该也是刘晓光做大做实产业以及进军商务地产战略的步骤之一。

　　仲量联行中国区董事总经理郝思健在谈到境外投资者对上海房地产市场表现出的强烈兴趣时表示：“高盛、麦格里、摩根士丹利、GIC、嘉德置地、和黄、德意志银行和荷兰国际集团等主要投资机构在上海市场表现活跃。上海具有高增长潜力，政策的宽松和大量的机遇也激发了投资者的兴趣。随着市场周期提供的有利机会，市场在近中期会表现出色。”

　　房地产基金能走多远？

　　房地产基金能走多远上述分析师指出，房地产基金在境内刚刚起步，现在的发展方向有二：一是境外中间商，或者有港资背景的房地产投资银行；二是大开发商自主开拓新的融资渠道。

　　在第一种形式中，投资银行以中介的形式出现在整个房地产投资活动中。“我们成为境外基金投资境内地产、尤其是商业地产的重要途径。境外资金往往零散，或者不了解境内的具体市场环境以及地方特色，而作为本地的房地产投资银行，我们帮助他们寻找项目、进行商业分析以及谈判。随着越来越多的海外基金看好境内的地产市场，房地产投资银行这项新兴业务也将成为发展趋势。”谭李成分析。

　　谭李成认为：“宏观调控几个月来，打击了上海房地产自住市场，而这从另一个侧面则显示了商业地产的强大生命力以及发展前景。无论是人民币升值前后，海外基金以及游资都一直看好商业地产市场。”

　　而开发商垂青新的融资渠道，多少是受宏观调控的影响。上述分析师告诉记者：“境内的地产开发商的主营业务都是自主住宅的开发，受到宏观调控的冲击在所难免。但是作为自身实力相对强大的地产商，他们有能力在发现自身融资渠道单一以及某项业务出现危机的第一时间，积极寻找并且尝试新的融资渠道。而对于境外的大基金公司而言，楼市的资金缺口为外资与当地开发商搭起了一座合作的通道。外资也利用了这个机会进入了目前中国回报率最高的行业。实际上，宏观调控对房地产市场最大的影响是减少了资金供应，而非人们普遍认为的打压房价。现在，银行普遍收紧了对开发商的贷款，开发商原来最主要的资金来源突然被截流了。而对于拥有雄厚资金实力的海外基金来说，资金恰恰是他们进入中国市场最大的优势。同时，能够和万科这样的开发商合作，无疑是进军境内市场进行长期投资的终南捷径。因此这样的合作是意料之内的，也很容易促成。

　　“不过对于向来习惯了依靠银行的中国地产开发商而言，这只是一个开始。”业内分析师坦言。(邓旭)