中新网8月11日电 据中华工商时报报道，盛阳地产基金战略中心日前发布《2005中国外资地产基金研究报告》。其中对外资地产基金的构成变化、投资模式、投资方向、投资行为、投资预期等要素进行了深刻分析，同时，也对人民币汇率改革对地产投资的影响作了较为全面而深刻的分析。

　　盛阳研究报告指出，不包括热钱投资，外资地产基金今年投资将达28亿美元，其中第一季度和第四季度投资额度最高，今年投资额度是上个年度的四倍。本年度，摩根士丹利地产基金表现得最为活跃。外资地产基金的投资模式正趋于转变为委托投资管理模式，意味着外资地产基金投资力度和速度加快。因为，这种基金委托投资管理模式与原来的亲自操作地产项目开发相比，投资效率高出许多倍，资源和能力合作更紧密，更容易创造价值，更符合国际惯例，是双赢的合作模式。

　　据盛阳研究，目前，外资地产基金机构数量已经超过100家，由于受法规的限制，这些外资地产基金机构大都还没有建立高效的运营平台，有的甚至处于“游荡”状态。

　　盛阳研究报告认为，外资地产基金的盈利模式不再完全依赖地产项目开发，让资产包上市，探索在资本市场获利或许是外资地产基金的最大愿望。例如，嘉德置地在出售了上海的写字楼后，又投资近30亿元人民币购买沃尔玛商场和北京华联集团旗下的商场物业，对资本市场也跃跃欲试。在地产基金的区域选择上，京沪等一线城市仍是首选，而投资方向更加趋向于商业地产和产业地产。

　　据报告分析，外资地产基金整体购买商业地产是本年度的一大特点。在2004年政府出台一系列严厉调控措施之前，外资地产基金多是投资住宅或短线投资，考虑到政策和资本安全性，随后大多数外资地产基金调整了投资策略，纷纷看好长线投资，整体购买商业地产。

　　至于人民币汇率改革对外资投资地产的影响，盛阳房地产投资管理(中国)有限公司CEO李冲认为，“外资地产基金不应该等同于热钱，外资地产基金和热钱的动机、结果、投资方式都完全不同。例如，热钱存在的主要理由靠政策因素来短期套汇，即使投资房地产也是短期投机行为；而外资地产基金背后都代表利益投资集团，有明确的产业投资方向和投资目标，投资方式也极其规范，投资战略也有详尽的规划，收获的是产业增长和长期利益。”

　　李冲强调，“更重要的是，外资地产基金不是因为人民币升值而来，而是被中国房地产市场发展前景而吸引，外资地产基金的参与，对房地产产业健康发展起到了促进作用，是产业链分工合作的必然趋势。”(陈雪根)