中新网8月10日电 据中华工商时报报道，据不完全统计，目前，仅北京CBD及其周边就云集了数百家跨国型大企业，近一年来，摩根斯坦利、扬子基金、泰国银行、凯德置地、普华永道等大牌企业纷纷入主CBD。跨国公司在选择办公地点与办公空间的时候，有自己独特的标准。令人遗憾的是，当前许多自称瞄准跨国企业的写字楼开发商，却对跨国企业的需求研究得不够。

　　写字楼设计标准明显滞后

　　专家指出，中国现行的关于写字楼的建设标准是上世纪90年代出台的，水平较低。多年来，这套标准体系一直没有改变。

　　仲量联行物业管理部顾问关宏介绍，仲量联行在过去所管理的项目只有盛福大厦，那是德国人投资开发的物业。那时候中国的物业管理相关法律法规都不健全，直到中国的物业管理条例正式出台之后，仲量联行才开始接手国内开发商做的项目。关宏深刻体会到，国内的写字楼开发商必须尽快与国际标准接轨。比如说写字楼楼面的载荷，中国现有的甲级写字楼一般是2.0牵牛，而国际上写字楼的载荷大多在3.0到3.5。北京国贸中心之所以能够成为少数具有国际化标准的写字楼并赢得跨国公司的青睐，就是因为国贸中心的载荷是3.5牵牛。

　　若干年前出台的“写字楼国标规定，最高级别的写字楼为甲级写字楼，供电量标准为每平方米60伏安，这一标准已远远落后于市场。据悉，今年上市的CBD写字楼新项目万通中心，每平方米供电量已经达到120伏安，比过去的标准翻了一倍。

　　前不久，万通地产以相当高调的姿态向地产界抛出了该企业自行制定的包括《写字楼设计与开发标准》在内的全套地产技术规范文件。据悉，这是国内房地产企业中，第一个详细制定系统的产品设计标准的开发商。万通地产的《写字楼设计与开发标准》明显高于现行的国家标准。对此，万通中心总经理王炜阳认为，开发商要真正体现出“以用户为本的原则，如何让写字楼的技术层面与国际接轨，使之最接近于跨国公司需求，才能成为他们喜欢的写字楼类型。业内人士呼吁，国家主管部门应该尽快完善写字楼设计标准，出台更新的行业规范。

　　跨国企业最看重“空间安全性”

　　据关宏介绍，国际化客户最需要的首先是办公空间的安全性。他说，一个大型的跨国公司在进驻一栋写字楼之前，一定会聘请很多专业顾问考察这栋楼，他考察的重点就是安全性，尤其是美国“9·11”事件、中国SARS事件之后，跨国公司对于写字楼安全系统的要求非常严格。

　　关宏举了一个例子：在一些写字楼的折梯型疏散通道里，疏散门向外完全打开后，与楼梯扶手的距离，按当前消防规范要求，这个距离应该与消防通道的宽度是一样的，但是很多写字楼由于建筑结构所限，疏散门开启后和楼梯扶手之间的距离往往小于安全疏散通道的宽度。关宏告诉记者，CBD某写字楼就在这一点上犯了错误，因此为了争取一家国际银行的进驻，不得不进行重新整改。

　　“环境的优越性”不可或缺

　　关宏强调，过去我们国家关于写字楼新风量的标准也不是很高，但现在一些写字楼做到了每人每小时36到40立方米的新风量，这个新风量的标准基本上跟国际接轨了。比如说加时空调，有的公司要跟他的大洋彼岸的国际客户联系，肯定需要夜里加班。这就需要有一个很好的空调系统。很多写字楼开发商在配备空调主机时往往忽略了这一点。

　　王炜阳透露，万通中心一开始就定位为纯写字楼。“我们商业面积很小，在目前市场环境下，商业可以卖得更贵，而且销售速度比写字楼更快。但是如果商业面积规划得太大，写字楼的办公环境太嘈杂，就不是一个好的写字楼。也会给后期的物业管理带来许多麻烦。”

　　写字楼应预留可改造空间

　　关宏说，让建筑在未来的50年、70年乃至100年里不过时，这才是我们的目标。为将来预留出足够的“可改造空间，这样的写字楼才称得上是“成长型建筑。

　　纵然是国贸中心，也并不是没有毛病。据说，国贸一期的空调排风口是在窗子下面。有的企业入驻后需要打隔断，然而，打好隔断之后，就把空调排风口隔在里面了。后来国贸中心为此进行了大规模改造，将空调排风口统一转移到天花板上。今年新入市的写字楼万通中心，配备的是“四管制空调，而过去“四管制空调是五星级酒店才用的。这些硬件的提升给跨国公司的入驻创造了条件。(陈雪根)